농지 임야에 내 손으로 농가주택 짓기

[자카란다]

농지 임야에 내 손으로 농가주택 짓기

농가주택이나 전원주택을 마련하는 방법으로는 집을 사거나 집을 짓는 두 가지 방법이 있다. 집을 사는 방법에는 주택업자가 단지 등에 지어 놓은 새 집을 분양받는 경우와 이미 남이 쓰던 집을 대지와 함께 사는 방법이 있다.

집을 짓는 것도 처음부터 설계업자와 주택업자에게 도급을 주어 짓는 방법과, 내가 직접 설계에 참여하고 자재를 마련하여 공정별로 시공업자를 불러 감독하면서 짓는 방법이 있다.

집을 짓는 이 두 가지 방법은 기술적인 면이나 비용적인 면에서 또 내가 들이는 노력과 시간의 정도에 따라 선택하게 된다. 각기 장단점이 있어 어느 것이 좋다고만은 할 수 없다.

그러나 내가 집을 짓는다는 것은 생각보다 그리 쉬운 일은 결코 아니다. 돈도 돈이려니와 우선 농지전용과 건축허가 과정, 각종 인허가 문제, 진입도로 문제, 전기와 수도 그리고 하수도 처리문제 등 처리할 것이 하나 하나 그리 간단하지 만은 않다.

이러한 문제들은 건축공사에 들어가기 전에 스스로 충분히 검토하고 전문가와 협의하여, 충분한 예산 소요시간과 기본일정 그리고 확실한 인허가 대책을 세워 놓아야 할 것이다.

그리고 나서 설계업체와 시공업체를 선정해야 한다. 업체는 경험이 많고 양심적이며 정확한 현지[토지 소재 시 군 구]업자를 고르는 것이 인허가나 공사에 편리하다. 내가 업자를 데리고 내려가는 경우 현지사정에 어두워, 인허가 내는 것이 원활하지 않을 수도  있고, ​출장비나 숙박비 그리고 자재 수송비 등이 많이 추가될 우려가 있다.

다음에 내가 직접 땅을 사서 내 손으로 농가주택 신축을 하는 대체적인 10단계 절차를 간략히 소개한다.

[제1단계]  농가주택의 소재지[지역] 및 기본 일정 수립

농가주택 취득 목적과 준비된 예산에 맞추어 우선 지역을 선정한다. 그리고 몇 년을 보유하면서 주말농장 산채재배 등으로 쓰다가 집은 언제쯤 지을지를 결정한다.

집지을 때 큰돈으로는 토지구입비, 인허가 비용과 공사비, 그리고 준공 후 취등록세 와 조경비 등이다.

​인허가비용에는 측량설계비, 인허가대행수수료, 전용시 부담금(농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 산자복구바 예치), 산지전용시 각종 조사서 작성비 등이 큰 비용이다.

​건축비는 주 자재비와 설비 인테리어 마감자재 조경 등의 선택사양에 따라 달라지나 예산을 잡을 때는 통상 평당 350만원[조립식]~600만원[통나무집]으로 예상하면 된다.

[제2단계]  적합한 대지[농지, 임야]를 구입하기

대부분의 경우 비싼 대지보다는 대지로 쓸 계획관리지역 농지[밭]를 선호한다. 그러나 단독주택 입지로는 보전관리지역이나 생산녹지지역으로도 충분하다. 이 때 검토사항으로 중요한 것은 입지를 선정하여 주위환경을 우선 보고 몇 평을 사느냐와 토지의 향(向)과 모양, 지질, 지상물 그리고 진입로로의 유무다. ​전기와 통신 상하수도 배수로 등과 민원대책도 점검한다.

수차례 현장답사를 하여 예상치 못할 문제점은 없을지 잘 살펴본다.​ 풍수지리에 적합한 입지라면 ​전원주택지로 금상첨화일 것이다.​ 입지 지적공부 현장을 정확히 설명하고 잘 안내해 줄 중개업소를 고른다. 그리고 토지매매계약을 체결한다.​

계약 전 필요 시에는 측량을 해본다, 측량 시에는 지주가 반드시 입회하여 경계말뚝을 확인하는 것이 좋다. (도시지역 고가의 땅, 진입도로나 경계가 애매한 경우, 호숫가 바닷가 땅, 구거 연접지, 법지 등에서는 ​측량 필수)

[제3단계]  농가주택 건축을 위한 기본 디자인과 계획설계를 한다

토지구입과 이전등기가 끝났다면 이제는 본격적인 건축을 위한 측량과 설계에 돌입한다. 이 단계에서는 우선 설계사무소를 선정하여 내가 원하는 주택의 형태와 평수, 층수 그리고 건축자재를 대강 선정한다. 통나무집, 한옥, 목재집, 황토집, 흙집, 조립식 주택, 벽돌집, 돌집 등, 벽체의 소재 중 어느 것으로 할지와 기와, 슬라브 등 지붕의 형태와 재질도 골라 본다.

그리고 필로티. 베란다, 발코니, 대문의 위치(풍수지리 상) 형태 등 내가 특히 선호하는 것과 정원의 면적과 모양 수목 분수의 배치, 방에서의 전망, 울타리 등 대체적인 주택의 스켓취를 해 보고 또 그려 달라고 하여 검토해 본다.

특히 이 과정에서는 다른 집을 많이 둘러보고, 경험자의 이야기를 들어 보고, 사진자료를 보면서 가족들과 충분히 상의하여 잘 결정해야 한다. 여기서 한번 결정 통보한 사항을 공사 중에 생각나는 대로 함부로 바꾸면 쓸데없이 돈도 많이 추가되고, 공사도 늦어짐은 물론이다.

[제4단계] 설계사무소에서 실시설계를 한다.

토목측량설계사무소에서 기본 디자인과 기본계획에 입각하여 구체적인 실시설계를 한다. 이 때 상세한 측량에 기하여 수치가 적힌 구체적인 시공도면이 나오고, 구적도, 구조설계와 파트별로 상세도면이 나온다. ​평면도, 입면도, 측면도 조감도를 포함하여  컴퓨터에 의한 입체[3D] 화면이 나온다. ​고가의 주택은 필요시에는 실제 크기를 축소한 실물모형을 제작하기도 한다.

[제5단계] 농지전용, 산지전용 및 건축허가 신청

설계도면이 나오면 본격적으로 농가주택 건축을 위한 인허가를 신청하게 된다. 농지전용이나 산지전용과 건축허가[신고]는 본인이 직접할 수도 있으나, 어차피 인허가 시에 측량을 해야하며 설계도면이 들어가고, ​관련 법규와 조례를 잘 알아야 하므로 설계사무소에  맡기는 것이 좋다.

전용허가 신청과 건축허가 신청은 따로 해도 되나, 통상 동시에 신청한다. 다만 건축허가와 동시 혹은 이전에 농지 산지전용허거가 있어야 한다.​ [복합민원.-..복합민원은 일괄처리한다]

농지전용허가를 먼저 받는다면, 2년 이내에 건축허가를 받아야 하고, 산지전용허가를 받았다면 면적에 따라 2년~10년 내에 건축허가를 받아야 한다.​ 건축허가를 받으면 1년 내에 착공해야 하지만, 1년을 더 연장할 수 있다.

 
도시지역이 아닌 지방에서 연 건평 60평 미만은 건축신고사항이지만, ​신고라고 해서 허가와 달리 보아서는 안된다. ​건축신고서에 대한 관련부서의 건축 관련 법규 검토에 있어서 차이가 있는 것은 결코 아니기 때문이다. ​허가가 아니고 신고니까 대충해도 된다는 시골업자의 이야기를 그대로 믿어서는 낭패를 보는 경우가 있다.

[제6단계] 공사비견적과 시공업체 선정

실시설계를 기본으로 간략한 공사시방서를 작성한다. 이때 내가 원하는 자재 설비 등에 관한 정확한 스펙을 명문(明文)으로 기재하여야 한다. 그리고 실시설계도면과 시방서를 기준으로 관련 자재비와 공사비의 견적을 받는다.

견적을 받는 업체는 회사규모, 공사경력, 회사 재무상태, 대표자의 신용도 등을 기준으로 2~3곳에서 받는다. 자재를 포함하여 일식(一式)으로 공정별 공사비 견적을 받을 수도 있고, ​아니면 자재는 건축주가 직접 준비하여 공급[사급자재]하는 것으로 할 수도 있다.

이 때 자재의 명세[품질 규격 등급]서 및 시공방법에 관한 정확한 시방서의 서면 작성 교부가 제일 중요하다. ​이 서류들은 공사계약의 일부가 되며, 후일 자재 및 시공차이나 하자 등의 분쟁 시 유일하고 명백한 판단기준이 되기 때문이다. 교부 전에 날인을 해두면 후일 분쟁 시 증거가 될 수 있다.

공사비는 공사착공준비(Mobilization), 자재비. 인건비[노무비], 현장경비와 시공업체의 일반관리비 및 이익[Overhead & Profit]으로 구성된다. 금약이 크면 공종별로도 블랙다운하기도 한다. 

가장 중요한 것은 공사기간과 공사일정 및 공사대금 지급방법과 하자보수기간 및 보증형태로  반드시 공사계약서에 문서로 명기해야 할 것이다.

[제7단계] 착공

공사는 기초 토목공사부터 시작된다. 터파기와 상하수도관 전기 지하배선 등 지하매설작업 등이 진행된다.

공사용 진입도로와 함께 공사허가 팻말과 야적장 주기장을 마련하고, 필요 시 가설건축물로 현장사부소나 분양사무실을 세운다.​ 물론 이런 것들은 건축업자가 알아서 준비한다.​

[제8단계] 농가주택 건축공사의 과정

주택의 건축공사는 대체로 다음의 10단계로 진행되고 있다.

​
1. 토목공사
2. 기초공사, 바닥 및 옹벽공사
3. 골조공사
4. 지붕공사
5. 외벽공사
6. 창호공사
7. 설비공사
8. 전기공사(외선진입공사, 내선공사, 태양광 등)
9. 단열 방수공사
10. 인테리어, 가구, 조명

[제9단계] 데크 조경 울타리 및 진입로공사 마무리

[제10단계] 사용승인 준공 지목변경 소유권보존등기

준공에 임박하여서는 자재가 스펙대로 시공되었는지 하자사항은 없는지 등을 하나 하나 점검한다. ​아울러 관련 증빙을 챙기고, 설계도면 등 준공검사와 건축물 등재 관련 신청서류 등을 준비한다.  사용승인이 나면 입주와 동시에 너무 늦지 않게 건축물 대장에 등재하고, 주택의 소유권보존등기를 한다. 이 때 취등록세를 납부한다. 소유권보존등기와 취등록세 납부 등에는 법무사와 세무사의 도움이 필요하다.

주택부분은 사용승인, 준공, 건축물대장 작성, 소유권보존등기의 절차가 진행된다. 토지부분은 건축물 부지로 쓰인 부분은[농지 혹은 임야]는 대지로 지목변경되고, 여타 부분은 분할되어 농지 임야로 그냥 남아서 별도의 필지(대개 - 로 부번 부여)가 된다.

부지정리와 지적정리가 모두 완료되었다면, 이제 좋은 날을 택일하여 입주할 준비를 한다.

#토지사랑