주택 임대사업자 세제혜택

세법적인 측면에서 임대사업자는 3가지로 분류할 수 있는데, 부동산임대사업자·주택임대사업자·준공공임대사업자로 분류할 수 있다. 이와 같은 임대사업자의 등록을 정리하면 다음과 같다.  <부동산임대사업자·주택임대사업자·준공공임대사업자><table style="border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; border-collapse: collapse;"><tbody><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 111.54pt; height: 18.48pt;">구분</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 108.71pt; height: 18.48pt;">주무관청</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 199.27pt; height: 18.48pt;">등록방법</td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 111.54pt; height: 18.48pt;">1) 부동산임대사업자</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 108.71pt; height: 18.48pt;">세무서</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 199.27pt; height: 18.48pt;">사업자등록 신청</td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 111.54pt; height: 50.48pt;">2) 주택임대사업자</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 108.71pt; height: 50.48pt;">① 시·군·구청 주택과② 세무서</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 199.27pt; height: 50.48pt;">① 시·군·구청 주택과 : 주택임대사업자 등록 신청② 세무서 : 사업자등록 신청</td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 111.54pt; height: 50.48pt;">3) 준공공임대사업자</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 108.71pt; height: 50.48pt;">① 시·군·구청 주택과② 세무서</td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 199.27pt; height: 50.48pt;">① 시·군·구청 주택과 : 준공공임대사업자 등록신청② 세무서 : 사업자등록 신청</td></tr></tbody></table>  임대사업자 세제혜택은 주로 2) 주택임대사업자와 3) 준공공임대사업자를 말하는 것으로서 1) 부동산임대사업자는 별도의 세제혜택은 없다고 할 수 있다. 이를 더욱 세분하여 구분하면 임대사업자는 부동산임대사업자와 주택임대사업자로 나눌 수 있는데 주택임대사업자는 주택임대사업자와 준공공임대사업자로 구분된다. 즉, 임대사업자에 대한 세제혜택은 주로 주택임대사업자에 대한 세제혜택을 말한다.  <임대사업자 구분><table style="border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; border-collapse: collapse;"><tbody><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 60.6pt; height: 2.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 15.32pt; height: 2.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 13.32pt; height: 2.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium 0.28pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 52.83pt; height: 2.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 327.45pt; height: 2.82pt;" colspan="7">  </td></tr><tr><td valign="center" style="border-width: medium medium 0.28pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 60.6pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 15.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt medium; border-style: none solid solid none; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 106.39pt; height: 15.64pt;" rowspan="2" colspan="5">부동산임대사업자</td><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 70.54pt; height: 15.64pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 203.35pt; height: 15.64pt;" rowspan="2" colspan="2">  </td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 60.6pt; height: 38.46pt;" rowspan="3">임대사업자</td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.32pt; height: 25.64pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 2.82pt;">  </td></tr><tr><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 22.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 52.83pt; height: 22.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 53.56pt; height: 22.82pt;" colspan="4">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 70.54pt; height: 22.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 203.35pt; height: 22.82pt;" colspan="2">  </td></tr><tr><td valign="center" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 52.83pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 13.73pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium 0.28pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.36pt; height: 40.31pt;" rowspan="3">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 298.36pt; height: 12.82pt;" colspan="5">  </td></tr><tr><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 60.6pt; height: 27.49pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt medium medium; border-style: none solid none none; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.32pt; height: 27.49pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none none solid solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 27.49pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium 0.28pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 66.56pt; height: 14.67pt;" colspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt medium; border-style: none solid solid none; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.34pt; height: 14.67pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 97.23pt; height: 27.49pt;" rowspan="2" colspan="3">주택임대사업자</td><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 187.79pt; height: 27.49pt;" rowspan="2">  </td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 66.56pt; height: 28.82pt;" rowspan="2" colspan="2">주택임대사업자</td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.34pt; height: 12.82pt;">  </td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 60.6pt; height: 28.82pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 15.32pt; height: 28.82pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.32pt; height: 28.82pt;" rowspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.36pt; height: 16pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.34pt; height: 16pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium; border-style: solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 97.23pt; height: 16pt;" colspan="3">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 187.79pt; height: 16pt;">  </td></tr><tr><td valign="center" style="border-width: 0.28pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 66.56pt; height: 12.82pt;" colspan="2">  </td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt medium medium; border-style: none solid none none; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 15.36pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.34pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 97.23pt; height: 25.64pt;" rowspan="2" colspan="3">준공공임대사업자</td><td valign="center" style="border-width: medium medium medium 0.28pt; border-style: none none none solid; border-color: currentColor currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt 5.1pt; width: 187.79pt; height: 25.64pt;" rowspan="2">  </td></tr><tr><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 60.6pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 15.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 13.32pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 52.83pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 13.73pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="padding: 1.41pt 5.1pt; border: currentColor; border-image: none; width: 15.36pt; height: 12.82pt;">  </td><td valign="center" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium medium; border-style: solid solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.41pt 5.1pt; width: 13.34pt; height: 12.82pt;">  </td></tr></tbody></table>주택임대사업자란 말 그대로 주택을 임대하는 사업자를 말하며, 부동산임대사업자란 주택을 포함한 모든 부동산(토지, 상가 등)을 임대하는 사업자를 말한다. 따라서 주택임대사업자란 부동산에 대한 임대 중에서 주택에 대해서만 임대하는 사업자를 말한다.  오피스텔은 주거용과 상업용으로 구분할 수 있는데 주거용으로 오피스텔을 임대하는 경우에는 주택임대사업자로 할 수 있으나, 상업용으로 오피스텔을 임대하는 경우에는 주택임대사업자로 할 수 없고 부동산임대사업자로 하여야 한다.  오피스텔을 신규로 취득하는 경우에 부가가치세를 부담하게 되는데 상업용 오피스텔로 임대하면 부가가치세를 환급받을 수 있으나, 주거용 오피스텔로 임대하면 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한, 주거용 오피스텔로 임대하는 경우에 주택임대사업자로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있는 반면에 주거용 오피스텔은 주택에 해당하여 주택 수에 포함됨에 따라 1세대 1주택 비과세 판정 및 종합부동산세 과세대상에 포함되는 단점도 있으므로 여러 가지 사정을 감안하여 오피스텔 임대를 주거용으로 할 것인지, 아니면 상업용으로 할 것인지를 판단하여야 한다.  우선 주택임대사업자에 대한 세제혜택으로서 임대주택을 제외한 주거용 주택에 대한 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 대해 살펴보고 나머지 세제혜택에 대해서는 추후에 살펴보도록 하겠다.  주택임대사업자는 임대주택과 본인이 거주하는 거주용 주택으로 구분할 수 있다. 임대주택을 제외한 거주용 주택에 1세대 1주택 요건에 해당한다면 거주용 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 다만, 주의하여야 할 점은 거주용 주택에 세대가 2년 이상 반드시 거주하여야만 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 2년 이상 거주용 주택에 거주를 하지 않았다면 양도소득세를 부담하여야 한다.  원칙적으로 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세는 2년 이상 보유만 하면 되고 별도의 거주요건은 필요가 없으나, 임대사업자가 임대주택과 구분된 거주용 주택을 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주하여야 한다는 것이다.  부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)