양도세 가구1주택? 2주택? 절세

[논두렁]

가구1주택? 2주택? 절세

한 채 처분하려는데 안팔려…모든 소유권 이전은 양도세 과세

진해 경제자유구역 남문 지구에 요즘 보상이 한창이다. 다음 사례는 그 보상지구에서 실제 상담한 사례이다.

고향이 이곳인 상담자는 노후에 살고자 10년 전 이 지역에 단독주택(5000만 원)을 구입했다. 그런데 상담자는 현재 진해 경화동에 아파트가 있어 '1가구 2주택' 소유자이다. 이 때문에 보상금 3억 원 가운데 세금이 5000만 원 정도 나온다는 말을 들었다. 상담자는 보상받기 전에 경화동 아파트를 처분하고자 시세보다 싼 값에 내놓기도 했다. 그러나 아파트는 아직 팔리지 않고 보상 시기는 점점 다가오고 있다. 합법적으로 세금을 덜 낼 방법은 없을까.

양도소득세법에서 '1가구 1주택' 비과세 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 한다. 사례처럼 공익 목적으로 수용될 때에는 보상금을 받는 때가 양도 시점이 된다. 보상금 수령 이전에 경화동 아파트를 처분해야 '1가구 1주택' 비과세 판정을 받게 되는 것이다.

하지만, 처분은 매매만 있는 게 아니다. 증여도 소유권 이전으로 본다. 이럴 때는 증여를 고려하는 게 좋다. 상담자는 마침 경화동 아파트에 출가한 딸이 살고 있고 딸 형편이 넉넉하지 않아 도와주고 싶던 참이었다. 상담자가 딸에게 아파트를 증여하면 딸은 증여세와 취득·등록세를 모두 더해 640만 원만 부담하면 된다. 그리고 상담자는 1가구 1주택자로 보상에서 비과세 혜택을 받을 수 있다.

여기서 중요한 것은 딸이 5년 안에 그 아파트를 양도하면 부당행위에 걸릴 수 있다. 요건을 충분하게 검토하고 양도해야 한다.

세무서에서 근무할 때 사례와 반대인 경우도 있었다.

창원에 사는 상담자는 3년 전 110㎡ 새 아파트를 분양받아 살았다. 이 상담자는 더 큰 집으로 이사하고자 아파트를 양도했다. 아파트 값은 분양가보다 1억 원 넘게 올랐다. 당연히 1가구 1주택자로 비과세 대상이 될 것으로 생각했기에 상담자는 세무서에 양도소득세 신고조차 하지 않았다. 그런데 몇 개월 뒤 가산세까지 2000만 원 정도 세금이 나올 것이라는 안내문을 받았다. 세무서에서 확인하니 어머니가 돌아가시기 전에 남긴 시골 주택이 원인이었다. 시골 주택이 시가 3000만~4000만 원 정도라 주택 수로 계산되지 않을 것이라는 친구 말만 믿었던 게 화근이었다.

부동산 거래는 등기부등본, 토지대장 등 공부에 등재하기에 한 번 적으면 고치기가 불가능하다. 또 부동산 관련 세금은 보통 단위가 크기 때문에 서민이 한꺼번에 내기 부담스럽다.

세무 관련 업무를 하면 거래에 앞서 세금 문제를 먼저 묻는 이들도 있지만 대부분 세무서 고지서나 안내문을 받고 상담을 한다. 미리 상담했다면 세금을 아낄 수 있는 사례도 많았지만 거래가 끝나고 방법을 찾기는 어려웠다.

보통 양도소득세 과세 대상을 '매매'뿐이라고 생각하기 쉽다. 그래서 공익목적으로 부동산이 수용 또는 협의매수되거나 경매로 넘어갈 때, 이혼 위자료로 소유권을 넘길 때 양도소득세 과세 대상이 아니라 여겨 신고를 하지 않는 경우가 많다. 하지만, 세법에는 모두 양도소득세를 매기는 대상이다. 나중에 가산세까지 매긴 고지서를 받고서야 후회하지 말고 미리 세금 문제를 검토하는 게 좋은 절세 방법이다 <자료원 : 경남도민일보 등록일 : 2008-02-29>

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