하자보수 최종 종결 합의서

 주택법 제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 「민법」 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에도 불구하고, 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.  <개정 2009.2.3, 2010.4.5, 2012.1.26>

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

② 제1항에 따른 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2009.2.3, 2010.4.5>

③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.  <개정 2009.2.3>

④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2009.2.3>

⑤ 사업주체·설계자 또는 감리자는 제1항에 따른 담보책임기간에 발생한 하자의 책임 범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회에 조정을 신청할 수 있다.  <개정 2009.2.3, 2009.4.1>

⑥ 입주자대표회의등과 사업주체(제2항에 따른 하자보수보증금의 보증서 발급기관을 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 제1항에 따른 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 제46조의2에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.  <신설 2008.3.21, 2010.4.5>

       제46조의2(하자심사·분쟁조정위원회 설치) ① 제46조에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사·조정(이하 "조정등"이라 한다)을 위하여 국토해양부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

② 위원회는 다음 각 호의 사항을 심사·조정한다.

1. 하자 여부 판정

2. 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택의 입주자등과 사업주체 간의 분쟁

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

[본조신설 2008.3.21]

   제46조의3(위원회의 구성 등) ① 위원회는 위원장 1인을 포함한 15인 이내의 위원으로 구성한다.

② 위원회의 위원은 공동주택 하자에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중에서 국토해양부장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제3호에 해당하는 자가 2인 이상 포함되어야 한다.  <개정 2009.2.3>

1. 1급부터 3급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원

2. 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 자

3. 판사·검사 또는 변호사

4. 건설공사·건설업 또는 건설용역업 또는 감정평가에 대한 전문적 지식을 갖춘 자

5. 제56조제2항에 따른 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 자

③ 위원회의 위원장은 국토해양부장관이 위원 중에서 임명한다.  <개정 2010.4.5>

④ 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있으며, 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다.

⑤ 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원은 자격정지 이상의 형을 선고받거나 신체상 또는 정신상의 장애로 직무를 수행할 수 없는 경우를 제외하고는 그의 의사와 다르게 면직되지 아니한다.  <신설 2010.4.5>

⑥ 위원회는 분쟁을 조정하기 위하여 시설공사별로 5인 이내의 위원으로 구성되는 소위원회를 둘 수 있다.  <신설 2010.4.5>

⑦ 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결한다.  <신설 2010.4.5>

⑧ 위원장의 직무, 위원의 제척·기피·회피, 위원회 및 소위원회의 운영, 조정 등의 거부 및 중지 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2010.4.5>

[본조신설 2008.3.21]

 제46조의4(조정등) ① 위원회는 제46조제6항에 따라 조정등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정등의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 완료하여야 한다.

② 위원회는 제1항에 따른 기간 이내에 조정등을 완료할 수 없는 경우에는 위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 한다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 서면으로 통지하여야 한다.

③ 위원회는 제1항에 따른 조정등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시한 안전진단기관 등의 의견을 들을 수 있다.  <개정 2010.4.5>

④ 위원회는 제46조의2제2항제1호의 사항에 대한 심사결과를 이해관계인에게 권고할 수 있다.

⑤ 위원회는 제1항에 따른 절차를 완료한 때에는 조정안을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보하여야 한다.

⑦ 당사자가 조정안을 수락한 때에는 위원회는 즉시 조정서를 작성하여야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명·날인하여야 한다.

⑧ 당사자가 제7항에 따라 조정안을 수락한 때에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

⑨ 조정등의 신청절차 및 방법, 비용의 부담 등 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 이 경우 위원회는 분쟁의 조정등을 신청하는 자에게 국토해양부장관이 고시하는 바에 따라 조정비용을 미리 납부하게 할 수 있다.  <개정 2010.4.5>

[본조신설 2008.3.21]

       제46조의5(분쟁조정신청의 통지 등) ① 위원회는 당사자 일방으로부터 분쟁의 조정신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다.

② 제1항에 따라 통지를 받은 상대방은 조정에 응할 것인지에 관한 의사를 위원회에 통지하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체는 위원회로부터 분쟁조정의 통지를 받은 경우에 분쟁조정에 응하여야 한다.

1. 국가

2. 지방자치단체

3. 한국토지주택공사

4. 지방공사

[본조신설 2010.4.5]

       제46조의6(「민사조정법」 등의 준용) ① 위원회는 분쟁의 조정절차에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 「민사조정법」을 준용한다.

② 분쟁조정에 따른 서류송달에 관하여는 「민사소송법」 제174조부터 제197조까지의 규정을 준용한다.

[본조신설 2010.4.5]

       제46조의7(하자진단 및 감정) ① 사업주체는 제46조제1항에 따라 입주자대표회의등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. 이 경우 하자진단을 의뢰받은 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 사업주체와 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다.

② 위원회는 제46조제6항에 따른 분쟁조정신청사건의 당사자 간에 제1항의 하자진단 결과를 다툴 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있다.

③ 제1항에 따른 하자진단에 드는 비용과 제2항에 따른 감정에 드는 비용은 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담한다.

[본조신설 2010.4.5]

       제46조의8(위원회의 운영 및 사무처리의 위탁) ① 국토해양부장관은 위원회의 운영 및 사무처리를 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제25조에 따른 한국시설안전공단(이하 이 조에서 "한국시설안전공단"이라 한다)에 위탁할 수 있다. 이 경우 위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직 및 인력 등은 대통령령으로 정한다.

② 국토해양부장관은 예산의 범위에서 위원회의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 한국시설안전공단에 출연 또는 보조할 수 있다.

[본조신설 2010.4.5]

 주택법시행령 제59조의2(입주자대표회의등의 직접 보수) ① 입주자대표회의등은 제59조제3항 후단에 따라 하자보수청구를 한 후 사업주체가 제59조제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금(이하 "하자보수보증금"이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만, 법 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

② 입주자대표회의등은 사업주체가 법 제46조의4제8항에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

③ 제2항에 따라 입주자대표회의등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의등에 법 제46조제2항의 사업주체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하여야 한다.  <신설 2012.7.24>

④ 입주자대표회의등은 제1항 및 제2항에 따른 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.  <개정 2012.7.24>

[본조신설 2010.7.6]

 주택법시행령 제61조(하자보수보증금의 반환) 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다. 이 경우 제59조의2에 따라 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 다음 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니한다.  <개정 2005.9.16, 2007.3.16, 2010.7.6>

1. 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 10

2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25

3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

4. 사용검사일부터 4년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

5. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

6. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용한다.

② 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

[전문개정 2010.3.31]

 민법 제667조 (수급인의 담보책임) ① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

②도급인은 하자의 보수에 가름하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

 민법 제671조 (수급인의 담보책임-토지, 건물등에 대한 특칙) ① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

②전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

 민법 제536조 (동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

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[통찰과몰입]

합의서에서 주목해야 할 부분은 첫째, "합의사항과 관련하여 '을'의 관계에 있는 (주)한진중공업에 대하여 일체의 청구권과 민, 형사상, 행정상 여하한 명목의 청구를 하지 않는다. 둘째, 본 합의서와 관련하여 이의가 제기될 경우에는 '갑' 및 입주자대표회의가 자기의 책임과 부담으로 처리하여야 한다. 셋째, 입주자대표회의 의견 불일치나, 일부 소유자의 불만 등으로 인한 문제는 동의서를 작성한 소유자들 및 입주자대표회의에서 책임을 진다. 넷째, 본 합의서에 의한 권리와 의무는 '갑' 및 입주자 대표회의가 변경되더라도 그대로 승계된다.

[통찰과몰입]

다섯째, 본 합의서 작성과 체결에 따른 일체의 권한과 대표권을 적법한 절차에 따라 입주자 대표회의에 위임한다는 증빙으로, 합의서 내용 등에 대한 소유자들의 동의서 등을 첨부하여야 한다. 여섯째, 하자보수사항이 완료된 때에는 소유자들 및 동 대표로부터 종결 확인의 권한을 위임받은 입주자대표회의 회장의 완료 확인을 받음으로써, 책임하자 보수공사 및 대체 보상이 종결된 것으로 하며, 하자담보책임과 손해에 대한 청구권은 소멸된다.

[통찰과몰입]

따라서, 입주자대표회의 회장(전 권상근)의 완료 확인 여부와 소유자에게 합의내용에 관한 공청회, 설명회 등을 통하여 사전에 고지하고 적법한 절차에 의하여 동의서를 징구 하였는지가 본 합의서와 관련하여 가장 중요한 핵심 입니다. 전 입주자대표회장이 완료 확인을 하였다면, 적법한 주민동의 절차 없이 주민을 기망하여 합의서를 체결하고 하자보수공사를 종결한 것이므로 모든 책임을 감수해야 할 것입니다.

[바른생활]

맞습니다!!!