법정지상권에 대응하는 지료
대지의 지료는
간단하게 경락받은 금액의 법정이자를 받으실 수 있다고 보시면 됩니다.
지료를 산정하는 절대적인 기준이 존재하는 것은 아닙니다.
지료의 산정은
1. 지적모양으로 사각형이 좋으나 세모형 이라든가 자루형은 값이 떨어지게 마련입니다.
2. 최근 인근 유사 부동산의 시세
3. 교통접근성
4. 편리시설 등 주변의 여건
5. 지상권이 토지에 미치는 영향으로 적정시세의 약 1/3 감액
6. 개별공시지가의 약1.5배
7. 개발계획 등으로 종합적으로 판단하여 산출을 하게 되고 그 가액이 나오면
- 토지가 대지이고 지상권이 주택이라면
연 3~7%의 토지 사용료를 청구 할 수가 있는데 통상 5% 잡으면 됩니다.
- 상업용도의 건축물이라면
5~10%의 사용료를 청구 할 수가 있으므로 약 연간 8%잡으세요.
- 임야나 도로 등은 1~2%로 현저히 낮습니다.
이를 토대로 산정하는 내용과 지료입금 계좌번호을 적어 내용증명서를 3부 작성하여 보내면 됩니다.
이후에 필요하다면 양측이 협의를 하시고
협의가 이루어 지지 않으면 지료청구소송을 하셔야 합니다.
지료청구소송 중에도 협의가 이루어 지지 않을 경우에는 원고가 공인감정평가사를 붙여야 하는데
감정평가 수수료를 법원에 납부하면 법원은 감정평가사를 무작위 선출하여 감정평가서 요구를 하게 됩니다.
(금액에 따라 차이가 나는데 평가금액이 일억 정도면 약 60만 원 정도 들어가게 됩니다.)
여기서 나오는 공인감정평가금액을 기준으로 판사님은 적정가격으로 판결하게 됩니다.
또한 지상권자는 토지주에게 매수 요구를 할 수가 있는데 토지주는 시세에 준하여 매수 할 수도 있습니다.
법정지상권의 지료는 설정자와 지상권자가 협의하여 정할 사항이기 때문입니다.
그러나 법정지상권이 성립하는 경우
양자간의 협의가 성립되지 않기 때문에 법원에 지료청구 소송을 하여
법원의 결정으로 지료를 정하여 권리를 행사하게 됩니다.
법원의 판결을 보면
통상 시세의 5~8% 범위에서 지료를 지급하라는
판결을 내리는 경향이 있는 것으로 보입니다.
.3기의 차임을 연체한 경우에는 소멸을 청구할 수 없으며
2년의 지료가 연체되어야 소멸을 청구해서 내보낼 수 있습니다.
. 법정지상권은 합의 자체가 성립되지 않는 "강행 규정"으로
요구하는 보상을 해주지 않으면
주택을 어떻게 할 방법 자체가 나오지 않습니다.
.지료가 2년이 연체되기를 기다리는 수밖에는 없을 것입니다