스크랩 ★조합장님 추진방향에 대하여 시정이 필요한 부분들... (좋은 의견 대글 환영합니다)

[신촌남자]

조합장 추진방향에서 중요한 부분이 빠져있습니다.

1. 기본, 기초적 검토가 빠졌습니다(즉 예상 사업성 미제시)

ㅇ 기초 검토에 있어서 사업수지는 약338억원이 적자가 예상되며, 

     조합원은 사업이후 세대당 약 4,200만원을 추가 부담해야 합니다.  (사업손실이 상당히 큽니다) 

   - 예상수입은 약 4066억원(40,666,500,000원)입니다.     * 현재 사업계획 일반분양 900만원(조합원 850만원) 적용

   - 예상비용은 약 4405억원(440,548,198,571원)입니다.

      * 토지 983억원 조합원 재산 시세 90%로 계산 19평형 1억 3400만원 적용

      * 건축 2,720억원 시공사 제안 평409만원 적용시

      * 용역 700억원 조합 사업비 추정 참조

   - 사업수지는 예상수입에서 예상비용을 차감한 것으로 약 338억원의 적자 예상되며

      세대당 4200만원을 책임져야 함.

  ※ (예시) 19평형 보유 조합원이 34평을 2억 8900만원(평850) 분양신청하는 경우

      - 종전재산 1억 3,400만원 제공후 기본부담금 1억 5500만원 발생

     - 사업후 손실액 4200만원을 추가 손실부담금으로 책임져야함.

     - 그리고, 3000~5000만원의 아래 우발비용 손실금을 책임져야함.

2. 그다음 기초검토로 건축관련 추가비용과 분양시장관련 우발비용이 있습니다.

   ㅇ 추가 우발비용으로 약200억원을 고려해 보았으며, 세대당 2000~5000만원의 우발비용 부담금 발생이 예상됩니다.

       또한, 현금청산자 고려시  재건축 참여시 부담금은 배로 늘어날수 있습니다.

    ㅇ 항목은 추가공사비, 추가용역비, 미분양시 할인분양, 미분양시 일반분양 발코니 확장비용,

          그리고, 할인분양에 따른 조합원 재산가치 추가 하락등이 있습니다.

         - 추가 공사비와 용역비 총공사비 3% 추정 약80억원

         - 평900에 일반분양시 총분양가 2220억에서 예상분양율 50%적용시 약1110억 미분양

           (기본적으로 동금액에 대한 이자, 10% 할인시 약110억, 발코니 확장비용 43억등 150억원 내외 비용발생 고려해야함)

         - 또한, 동일한 단지내 일반분양자 할인분양이 될 경우, 조합원이 850만원에 분양받은 재산도 또한 할인되어

         거래되므로 추가 피해도 발생함.

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그다음 조합장께서 제시한 내용 관련입니다.

3. 타시공사 협상이 진행될 경우의 기본적 추진계획이 없습니다.

  ㅇ 혹시라도 대체시공사가 참여하는 경우

      기존시공사 해지, 시공자 선정 공개 전자입찰등 일정, 절차등 구체적 계획이 없습니다.

     * 대체시공사 좋은 조건으로 진입을 희망하더라도 기존 시공사와 계약 강행을 염두에 두고 계신건 아닌지 묻고 싶습니다.

    * 직접 전국 시공사를 상대로 발로 뛰면서 사업참여 조건 타진등을 하여야하는데, 기다리는 것은 너무 소극적입니다

4. 사업성 향상 노력으로 (용적율 상향 검토) 관련입니다.

   = 기본사업계획부터 큰 손실이 예상되고, 추가우발비용등으로 도저히 사업을 할 수 있는 여건이 되지 않습니다, 

      사업성 향상의 소소한 항목만으로는 큰 손실을 줄이기에는 한계가 큼

ㅇ 용적율 상향관련 자료를 제공하고 조합원 의견 수렴이 필요한데 독단으로 결정.

ㅇ 장점과 단점에 대하여 타당성 비교 검토후 결정 필요

    -  장점은 예상수입 855억원 증가입니다.

         * 50%용적율 상향으로 분양면적이 9,500평이 증가하며, 총수입은 855억원 증가예상

    - 단점은 건축비용 증가, 설계심의 난관, 사업지연 문제, 단지내 쾌적성문제등

5. 기타 사업성 개선항목 기대효과 미미

  ㅇ 국공유지 매입, 예비비, 각종 용역비용절감 등은 기타 항목은 예상액 30억원은 일반적 항목에 불과하며

      기본 사업손실 개선에 대한  기대효과도 미미

  ㅇ 즉, 위에서 언급드린 수백억원의 적자와 우발비용을 해결하기에는 의미가 없는 것입니다

  ㅇ 미분양대책도 일반적인 부분에 불과하여 시공사가 미분양을 인수하는 조건등 확실한 대안이 빠져있습니다.

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상기와 같이   기본 사업성에 대한 검토를 해보았고, (예상손실이 너무 크다)

                       조합장님의 소소한 대안에 대한 검토 (사업성을 개선해도 소용이 없다)

                                                            개인적 결론입니다.

6. 결론입니다. 

   = 조합장께서 제안한 사업성 향상도 300~500억 내외의 현재의 예상적자액을 줄이기에는 의미가 없습니다.

   = 분양가 인상은 위험을 키우는 것입니다, (시공사가 건축비 인하와 우발비용등 인수하는 경우는 제외)

   = 결론은 적절한 시공사가 진입하여 충분한 사업성으로 추진하는 것이 유일한 대안이며,

       대체시공사가 없는 경우 사업성이 있을때까지 사업중단이 최적안이라 생각합니다.

  ㅇ 즉시, 임시총회를 통한 시공자 해지, 시공자 선정 전자입찰공고등 실질적 절차 진행으로 사업지연 최소화

  ㅇ 사업성없으면 즉시 시공자 해지해야합니다.

     - 이미 시공사는 기본 사업성 개선을 위한 건축비용에 대한 협상은 끝났다고 선언하고 있습니다.

        그동안 많은 시간을 주었습니다. 6년을 기다렸습니다, 대책도 없이 무작정 기다릴수도 없습니다.)

  ㅇ 대체시공사 적극적으로 알아봐야 합니다.

     - 혹시라도 타시공사가 사업성 있게, 안전하게 추진할 수 있는 조건으로

       자유롭게 사업참여할 수 있도록 절차를 진행하여야 합니다.

※ 시공사가 제안하는 분양가격 50만원 인상안에 대하여 (일반분양가 950, 조합원 900만원)    

● 시공사가 제안한 분양가격 인상은 결국 미래 조합원 재산의 프리미엄이 줄어드는 것이며,

     미분양시 손실만 커지게 됩니다.

   * 완판될수 있는 원주 수준에 맞는 최적분양가와 사업성있는 계획만이

     조합원이 빚더미에 빠지지 않고 안전하게 사업을 추진할 수 있는 길입니다

                                                                     정상화 추진단 공동위원장 ***외 8인 일동

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이하 조합장의 의견입니다.

조합의 재건축 추진방향 알림|자유 게시판&자유토론방

조합장 ### | 2018.07.19. 09:59 http://cafe.daum.net/dkapt10/9pfp/1181

조합의 재건축 추진방향

[ 더 나은 조건을 제시하는 시공사와의 협상문제 ]

○ 이미 공지의 사실이지만 골드사업단에서는 공사비단가 인하와 조합원에게 제공하는 발코니 무상시공, 시스템에어콘 2대 및 엔지니어 상판 무상제공, 59억 상당의 조합에서 집행하여야 할 사업비(방음벽 설치, 지장물 이설 및 철거, 석면해체, 이주관리, 범죄예방)의 인수처리를 제안해 놓은 상태입니다.

    더 이상의 공사비 인하는 불가하다는 입장이어서 지금까지 조합에서는 더 좋은 조건을 제시하는 건설사를 찾기 위하여 우리 단계주공아파트의 재건축에 관심이 있는 건설사들의 제안을 받고 있으며, 골드사업단 보다 충분히 싸게 공사비단가를 제시하는 시공사가 들어오면 조합에서는 조합원들께서 판단을 할 수 있도록 비교자료를 제시해드릴 예정입니다.

○ 새로운 시공사와의 협상문제는 가능한 한 8월 초까지 마무리하여 공지할 예정이며

    재건축 일정에 큰 차질이 생기지 않도록 추진하겠습니다.

[ 사업성 향상 노력 ]

○ 사업성을 더 향상시키기 위해 기부채납면적 중 조각공원부지의 도로를 일부 환지받아 건축면적을 늘려서 상가를 1층에서 2층으로 증축하여 분양수입을 증가시키는 한편, 상가소유주분의 보상문제도 더불어 해소하려고 계획하고 있습니다. 이미 원주시에 관련부서 합동회의를 2018.07.04.일자로 요청하여 07.11 회의 시 용적률 상향방안도 함께 검토하였습니다.

회의결과, 용적률 300% 상향과 층수의 제고는 규정에 제한을 받는 것은 아니지만 아파트 설계를 현재 판상형 배치에서 타워형 배치로 다시 하여야 하고 이 설계가 심의를 통과하는데 1년여 시간이 필요할 것으로 예상되었습니다. 또한 심의 시 경관영향 등에서 통과여부가 불투명하기 때문에 사업 자체가 표류할 가능성이 대두되어 현 설계를 그대로 유지하는 것이 더 낫다는 판단입니다.

  ** 용적율 상향과 관련하여  언제, 어디어, 누구와, 어떤 근거를 가지고 회의를 했는지 의문입니다.

  ** 용적율 상향에 따른 수입과 비용등 사업성 고련은 어떠신가요 ?

○ 앞으로 조합사업비 중에서 국공유지 매입비 20억원에서 10억, 예비비 30억원에서 약 10억원, 각종영향평가비와 기타 항목 등에서 약 10억원 등 30억원 정도를 절감목표로 잡고 기초굴착 시 토질변경에 따른 공사비 증가에 대비하고 있습니다.

물론 이미 계약되어 용역비 지급을 대기하고 있는 국공유지 기부채납, 석면조사, 친환경컨설팅 등에 대한 비용은 나라장터의 유사한 용역과 비교하여 과도한 부분은 감액이 되도록 협의해 나갈 것이며 부분적으로 소송을 통해서라도 적정 비용이 지급되도록 할 것입니다.

  ** 일반적 용역비 절감으로 수백억원의 기본 적자에 대한 대책이 될까요 ?

○ 일부 조합원분들께서 잘못 이해하고 있는 부분이 있을 것 같아 알려드립니다만, 조합사업비에는 일반분양자만 중도금무이자 금융비용을 적용하는 것이 아니라 조합원분들에게도 중도금이자 후불제에서 중도금 무이자 금융비용을 조합사업비에서 집행하는 것으로 바꾸었기 때문에 일반분양과 동등한 혜택이 부여될 수 있도록 예산이 잡혀있고, 조합원 이주비 이자도 조합사업비에서 집행하게 되어 있습니다.

 ** 조합원 혜택이라고 주장하는 중도금무이자, 이주비이자도  결국 조합사업비이며, 

      사업후 조합원이 부담하는 비용입니다.  혜택은 아닙니다. 

[ 미분양 대책 ]

○ 전국적으로 심화되고 있는 미분양 및 입주물량 폭탄, 그에 따른 아파트 가격의 하락에 대한 우려는 조합에서도 심각하게 고민하고 있는 문제입니다. 특히 원주시 지역의 아파트 공급물량의 포화에 더해 중앙공원 포스코 “더샵”이 2,700세대가 분양 (앞으로 더 확인이 필요한 상황이지만 1,2단지 1,880세대만 우선 분양 예정이라고 함)되면 가뜩이나 미분양 물량이 많은 상태에서 우려가 적지 않은 것은 사실입니다.

분양시기 조절에 대한 검토 역시 필요할 것으로 판단됩니다만 그렇다고 주춤주춤하다가는 남원주 역세권, 혁신도시, 태장지역, 대명원 지역 등 에서 건설을 대기 중인 아파트사업에 일반 분양자들을 흡수당할 우를 범할 수 있다고 생각합니다.

 ** 실질적인 미분양 대책은 없습니다. 일반적 상황 설명

○ 중앙공원 포스코 “더샵”이 평당 1,050만원에 분양한다고 포스코 건설팀장이 전달하였고 이제껏 어느 지역도 미분양시라도 할인분양은 없었다고 하였습니다.

만약 이것이 사실대로 추진되어 가능성을 보인다면, 그때부터는 시내지역의 분양가는 1,000만원대로 형성될 것이고 우리 단지가 지니고 있는 위치의 이점이 있기 때문에 아주 낮은 일반분양가격을 책정하여 조합원에게 돌아갈 이익을 축소시킬 필요는 없을 것으로 사료됩니다.

우리가 좋게 평가되는 브랜드로 기대 이상의 가격대에 분양을 할 수만 있다면 중앙공원과 상당한 분양가격 차이가 나게되므로 경쟁력이 있을 것으로 판단되어 신중하게 검토하고 있는 단계입니다.

 ** 포스코의 중앙공원 분양성공은 우리 조합원의 사업성과는 별개입니다.

    - 중앙공원 분양기다린다고  지난해부터 올해까지  지연된 시간이 얼마입니까???

     (언론기사는 17년 하반기부터 중앙공원분양을 이야기했었고,, 

      단계주공 재건축은 그때부터,   포스코 중앙공원 분양끝날때 까지 지연되고 있는거 아닌가요?)

그러나 분양가격 대폭 상승은 분양을 기대하고 있는 일반분양자들의 큰 가격저항을 불러올 수 있고 이것이 분양률 저하로 이어져 우리 단지의 분양에 상당부분 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문에 이런 부분에 대한 대비나 분양가격 결정은 전문가들의 의견을 수렴하고 그에 따른 사업성을 재검토하여 결정할 예정입니다.

또한 본계약 시 조합에 불리한 10% 할인분양에 대한 조항을 삭제토록 하여 미분양에 대한 조합원 부담을 경감시키도록 할 예정입니다.

 ** 이런 부분은 이미  지난 총회때 협의가 끝난 사항입니다. 

     협의가 되어도 실질적으로 기본 사업성 문제로 사업진행이 불가능 한것입니다.

      더이상 한가지, 한가지  항목을 두고  검토한다면서 시간을 지연할 이유가 없습니다.

○ 또한 원주시 자생적 수요증가에만 의지하여 사업을 지체하여서는 안 된다고 생각합니다. 원주시 주변에 있는 제천시, 충주시, 영월군, 횡성군, 평창군, 홍천군, 여주시, 이천시를 비롯하여 멀리 수도권 내의 관심있는 수요자들을 유치하여야만 합니다. 이것은 우리 단지가 교통의 요지이기도 하고 초등학교와 어린이공원을 끼고 있으며 바로 인근에 대형마트가 있기 때문에 가능할 것으로 생각합니다.

[ 조합원 자산 감정가 ]

○ 조합원분들의 누구나 자산은 높게 평가받기를 원합니다. 그래야 분양가와의 차이가 줄어들어 분담금이 줄어듭니다. 그러나 너무 높게 평가되면 현금청산을 원하는 조합원들이 많아지게되고 현재 상황으로는 미분양에 대한 부담이 더 커짐을 우려하지 않을 수 없습니다. 그러면 이제껏 추진해온 재건축사업을 재검토하여야 하는 어려운 상황에 직면하게 됩니다.

그렇다고 실거래가격에 대비하여 너무 낮게 평가되어서는 안 된다고 생각합니다.

조합에서는 인가시점인 2018.02 기준 국토부실거래가 시스템에 기록된 실거래가격을 기준으로 90% 정도는 될 것으로 판단하고 있고 앞으로 관리처분계획 시 가능한 한 종전자산이 조합원분들에게 피해가 되지 않는 범위에서 평가받을 수 있도록 노력할 것입니다.

 ** 조합에서 감정평가업체에 평가의뢰서 발송한 날짜가 언제입니까 ?

      정상적 경우라면  '17.2월일테고,,,  평가규정상 2개월이내  '17.4월전후로 평가가 완료되었을텐데

      아직도 공지를 않는 것은 정말 문제가 심각합니다.

○ 2017.02 기준, 국토부 실거래가 시스템에 기록된 단계주공아파트 평형별 실거래가를 아래와 같이 알려드리니 조합원분들의 평가자산액을 가늠해 보시기 바랍니다.

(2017.02 실거래가)

- 14평형 : 105,000천원 16평형 : 120,000천원 19평형 : 149,000천원

[ 조합의 단결 ]

○ 우선 조합원분들의 각자의 의견에 일일이 문서로 대응하지 못한 점을 사과드립니다. 우리가 지향하고 있는 목표는 동일합니다. 앞으로 재건축에 대한 규정은 더 강화되고 인건비 상승에 따라 건축비는 더 오를 소지가 많아지고 있습니다.

○ 작금의 주택시장이 불안하기는 하지만 언제 좋아질지 아무도 알 수 없습니다. 지금 바다에 폭풍이 일고 있어도 어부는 고기잡을 준비를 해야 하듯이 조합도 계획일정대로 추진해나갈 예정입니다.

○ 이전과 같이 단계주공아파트의 재건축에 대한 강한 열망을 버리지 마시고 조합원분들 간에 조금 상충되는 의견이 있더라도 상호 비방을 하지 않는 덕담이 오가는 조합이 되었으면 합니다.

○ 끝으로 대외 문제는 조합을 통해서 해결하는 방법을 선택하여 주시기 바라오며 바쁘시더라도 조합을 방문하셔서 협의를 해주시기 바랍니다.

 ** 조합원 단결,  사업성있는 비젼제시가 선행되어야합니다.

      조합의 사업성에 대한 리더쉽이 문제라 생각합니다.   사업성도 없는데, 앞으로 비용이 더 늘어난다는데,

      일정대로 진행한다는 것은 의미가 없습니다.    또 지연됩니다.

이제 모든 인가는 나 있고 시공사 문제만 해결되면 순조롭게 진행되는 단계입니다. 앞으로 이주, 분양, 시공, 입주 등에서 더 어려운 문제가 발생할 소지가 있을 것으로 예견되고 있어 조합원분들의 일치단결이 필요한 시기입니다. 깊은 통찰과 많은 협조 바랍니다.

감사합니다. 2018.07.18. 조합장 ### 배상