인천발KTX송도역 확대-평택지제역과 화성 어천역의 변화가치

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#화성시

역세권 풍광은 다양하다

용도와 현장감, 박진감, 생동감 등

그 분위기와 반드시 정비례하지 않기 때문

변수가 만연한 곳이 역세권이다

역세권 사용가치는

'인구' 통해

발현, 발휘하는 거지

규모와 명성도, 거리 등 하드웨어에 의해

변수(새로운 가치)가 발생하지 않음

#평택시

#수도권

답사 기준을 역세권으로 잡는 경우도 있다

역세권이 그만큼 지역적으로

핵심사안인 것

#서정리역

#평택역

역세권과의 거리(반경)를

법적으로 정한 상황

(직접역세권 500미터)

#충청도

#당진시

집의 임장활동 대비

땅의 임장활동이 반드시

필요하지 않는 이유 -

용도와 현장감이 판이한 경우가

여전히 허다해서다

답사의 의미를 모를 지경

허탈하다

따라서 땅은 토지이용계획확인서와

현장의 비율을 5:5로 정하는 게 이치

그리고

변수는 주변가치의 변화 및 개발청사진의

개발 타당성에 의해 발생한다

땅 답사가 반드시 필요치 않고

집 답사는 반드시 필요한 이유 -

집은 완성물로서

현장감과 토지이용계획확인서의 모습과

거의 같고

개별공시지가와 시세가 거의 비슷한 지경이기 때문

그러나 땅은 그 반대

답사가 무의미할 지경

예) 평택지제역의 현장감과 향남역일대

모습이 판이

현재가치가 높은 평택지제역과

미래가치에 의존하는 향남역이

다른 모습을 보이고 있다

평택지제역 주차광장

토지이용계획확인서의 모습과

현장 모습이 다르다

#경기도

#시흥시

#김포시

현장감과 접근성은 반드시 비례하지 않는다

접근성이 높다고 인구가 많은 건 아니니까

현장감은 인구에 의해 표출

예) 평택지제역은 물리적 접근성,

그리고 용도지역은 뛰어나나

아직 현장감이 낮음

활발한 인구활동이 요구되는 상황

현장감과 개별공시지가는 반드시 비례

가치와 무관하게

부동산가격은 반드시 인간들이

조성하기 때문

예) 평택역

#평택역

평택의 5개 역사와

화성의 2개 역사의

토지이용범위

진위역(진위면 하북리139-5)

서정리역(서정동427-53)

송탄역(신장동257-5)

평택지제역(지제동559-4)

평택역(평택동185-579)

평택의 진위역만 면 단위

향남역(평리185-1)

어천역(매송면 어천리411-1)

어천역보단 향남역의 현장감이 더 높다

어천역은 현재 있고(점차적으로 현장감이

높아질 것)

향남역은 미래가치인데 말이다

#향남역

평택 화성 역세권의 토지이용범위

향남역

지목 - 대지

면적 - 1545제곱미터

개별공시지가 - 269,400원

용도 - 자연녹지지역

복합개발진흥지구

현장감과 용도가 비례한 지경

진위역

면적 - 31940제곱미터

개별공시지가 - 105,000원

계획관리지역

농림지역

보전관리지역

생산관리지역

자연녹지지역

비행안전제5구역

비행안전제6구역

군용비행장 소음대책구역 제3종구역

<군용비행장·군사격장 소음방지 및

피해보상에관한 법률>

농업진흥구역<농지법>

하천구역(지방2급하천)

서정리역

면적 - 54,500제곱미터

개별공시지가 - 116,600원

일반상업지역

자연녹지지역

제1종일반주거지역

교통광장(저촉)

비행안전제6구역

절대보호구역(소화데레사유치원)

소하천구역<소하천정비법>

신도시가 활성화 되는 역세권으로

평택지제역과 달리

현장감과 박진감이 매우 높음

인구이동량이 상당함

희망차고 활기차다

송탄역

면적 - 234제곱미터

개별공시지가 - 217,200원

자연녹지지역

고가도로(접합)

비행안전제5구역

군용비행장 소음대책구역 제3종구역

평택지제역

면적 - 6612제곱미터

개별공시지가 - 369,200원

일반상업지역

자연녹지지역

지구단위계획구역(2019-07-30)

(지제세교지구)

광장(2019-07-30)(저촉)

자동차정류장(2019-07-30)(저촉)

도시개발구역(지제세교지구)<도시개발법>

용도와 현장감이 반비례

평택역

면적 - 8768제곱미터

개별공시지가 - 1,829,000원

일반상업지역

준주거지역

지구단위계획구역(민자역사)

현장감과 인구, 그리고

개별공시지가 등이 비례하는 지경

역 주변에 외국인이 많다

평택의 랜드마크로

평택 역사 중 가장 완성도가 높음

어천역

면적 - 15536제곱미터

개별공시지가 - 32,900원

자연녹지지역

준주거지역

지구단위계획구역

고속철도(저촉)

근린공원(저촉)

공공주택지구(화성어천)<공공주택특별법>

소하천구역(2014-04-23)(속곡천)<소하천정비법>

역시 현장감이 현저히 떨어짐

인근 야목역보단 잠재력이 높아

희망적

인천발KTX가 입성하면

화성의 제2의 병점역 역할을 단단히

구축할 것으로 보임

인천발KTX 초지역

인천발KTX 확대 개발

인천에서 KTX를 이용해 부산, 목포 등지를 갈 수 있는

인천발KTX 직결사업 계획이 변경됐다

실시계획에서 면적, 건축시설

사업기간 등 일부가 변경된 것

송도역 대지면적은 27195제곱미터에서

45691제곱미터로,

건축면적은 1938제곱미터에서 4339제곱미터로,

연면적은 2870제곱미터에서 6427제곱미터로

각각 광대해진다

송도역 층수도 지상2층에서 4층으로 변경한다

초지역과 어천역도 면적이 늘어

인천발KTX 직결사업 총 사업면적은

219797제곱미터에서

269011제곱미터로 변경, 확대됨

사업시행기간은 국토부, 국가철도공단이 당초 예고한 대로

내년 12월31일에서 2025년 6월30일로

6개월 늘어남

지난 2020년 12월 착공한 인천발KTX 직결사업은

총 사업비 5247억 원 들여

송도역을 출발해 초지역과 어천역을 경유해

기존 경부고속선에 직결하는 사업

수인분당선 어천역에서 경부고속철도까지

철로를 신설하고

송도역

초지역

어천역 3개 역사를 신, 증축한다

인천발KTX는 KTX-산천 단독운행을 기준으로

1일 부산역 12회

광주 송정역, 목포역 6회를 운행할 예정

인천발KTX 개통 시

고속열차(KTX산천과 KTX이음)가 수인분당선 송도역에서

초지역~어천역을 지나 경부고속선으로 연결된 후

천안 아산을 지나

오송역에서 분기해

목포(호남선)

여수(전라선)

부산(경부선)으로 연계됨

인천발KTX 정차(초지역일대 아파트)

화성 평택 등

브랜드 가치가 높은

역세권에서도

명성도 대비

현장감과 생동감이 떨어지는 경우가 발생

즉 공적서류와 현장은 반드시 비례하지 않으므로

현장답사를 결정하기 전에

결단을 단단히 내려야 함

현장감이 낮다고

무조건 실망감을 갖지 말지어다

집 답사와 땅 답사의 차이는

완성물과 미완성물의 차이다

완성물은 반드시 현장을 봐야 하나,

미완성물은 '변수'를 봐야 한다

현장 대신 말이다

실용성은 집의 가치요

잠재성은 땅의 가치다

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김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)

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