교육자금, 주거자금, 노후자금 등 누구나 재테크에 관심을 갖지만 마땅한 투자처를 찾기가 힘들다. 그래서 재테크를 잘하는 것은 모든 사람의 희망이다. 금리 1%대 시대에 상가 투자를 통해 안정적인 임대료와 시세차익의 수익률을 얻고 싶은 사람들이 많다. 부동산 임대사업을 하는 경우 사업자 형태를 결정해야 하는데 법인사업자로 할 수 있고, 개인 사업자로 할 수도 있다. 어떤 형태를 하는 것이 유리할까.
홍길동 씨(가명)는 서울 동대문구에서 상가 임대사업을 하려고 한다. 사업자를 개인사업자로 하는 것이 좋은지, 법인사업자로 하는 것이 좋은지 고민 중이다.
일반적으로 규모가 큰 사업의 경우 법인사업자 형태, 소규모 사업의 경우 개인사업자 형태가 유리하지만 어떠한 방식으로 운영하는 것이 좋은지 단정적으로 결론지을 수 없다. 왜냐하면 각각의 장단점이 있으므로 사업 여건과 규모 등을 고려해야 한다.
1.사업 준비 절차
개인사업자로 할 경우 상가 구입 후 관할 세무서에 사업자 등록을 하면 된다. 그러나 법인 사업자로 할 경우 상가 구입 전 상법에 따른 법인을 설립하고 사업자등록을 해야 한다.
2.사업 준비 비용
개인사업자로 할 경우 취득 관련 세금(취득세 등)을 제외한 특별한 비용은 발생하지 않는다. 그러나 법인사업자로 할 경우 정관 작성 비용, 법인 등기 비용 등 법인 설립 비용이 발생한다. 법인사업자의 경우 자본금에 대한 주금(주식 취득) 납입을 해야 하고 이에 대한 등록면허세(부가되는 세금 포함)는 납입금액에 0.48%이다.
3.부동산 취득 관련 세금
개인사업자로 상가를 취득하는 경우 취득세(부가되는 세금 포함)는 구입금액에 4.6%다. 법인의 경우에도 취득세(부가되는 세금 포함)는 구입금액에 4.6%이나 과밀억제권역(서울 성남 고양 수원 과천 안양 인천 군포 등) 안에서 취득하는 경우 9.4% 중과세율이 적용된다.
4.상가 임대소득에 대한 세율
개인사업자의 경우 상가 임대소득에서 일정 금액을 공제한 금액에 6.6~44%의 6단계 초과누진세율(지방소득세 포함)을 적용한다. 이에 반해 법인사업자의 소득은 10~22%의 3단계 초과누진세율(지방소득세 포함)을 적용한다.
5.배당에 대한 세금
개인사업자의 경우 배당이란 절차가 없다. 개인 사업소득이므로 이익은 전부 본인의 소유이다. 이에 반해 법인사업자 형태로 운용하는 경우 법인의 이익을 개인이 인출하려면 배당이란 절차가 필요하다. 배당 후 개인의 금융소득을 전부 합산해 2000만원 이하는 15.4%의 세율이 적용되고, 2000만원 초과 금액은 6.6~44%의 6단계 초과누진세율을 적용한다.
6.대표자의 인건비
개인사업자의 경우 대표자의 급여 및 퇴직급여는 비용으로 인정되지 않는다. 개인사업자는 본인이 사업 주체이기 때문이다. 법인사업자의 경우 대표자와 법인은 별도로 독립된 객체이다. 따라서 법인사업자의 경우 대표자가 실제 임대관련 업무를 수행하는 경우 대표자의 급여 및 퇴직급여를 비용으로 인정한다.
7.사업의 인허가 등
사업을 확장하고자 토지의 형질 변경 등 인허가를 받을 때 개인사업자보다는 법인사업자 형태가 유리한 경우가 있다. 관공서 등에서 개인사업자보다는 법인사업자를 선호하는 경우가 있기 때문이다.
8.자금 조달
신규 사업을 확장하고자 신규 자금 조달이 필요할 경우 법인은 주식 발행, 금융회사 대출, 사채 발행 등 다양한 방법을 이용할 수 있다.
9.사업장 자금의 입출금
개인사업자의 경우 개인 소유 사업체이므로 사업 자금의 입출금이 자유롭다. 수시로 입출금해도 일반적으로 문제가 없다. 그러나 법인은 사업목적의 범위 내에서만 운영해야 한다.
10.상속 및 증여 측면
개인사업자의 경우 자산을 상속 또는 증여 시 분산하기가 쉽지 않다. 그러나 법인의 경우 상속 또는 증여 시 주식으로 분산해 이전하기가 용이하다. 일반적으로 장기간 분할해 증여하는 경우 세부담 측면에서 절세 방안을 찾을 수 있다. 고액 재산가가 개인사업자로 하는 경우 고율의 소득세를 납부하고 남은 자금은 상속이나 증여로 과세된다. 이에 반해 법인사업자의 경우 법인세를 납부하고 남은 이익금을 배당으로 지급받지 않으면 개인의 소득세는 과세되지 않는다. 따라서 주식을 일부 증여한 후 자녀에게 일정 금액 이하로 배당한다면 절세 효과가 있다. 또한 합법적인 범위에서 자녀에게 차등 배당을 통해 절세 효과를 누릴 수 있다.
지금까지 살펴본 것처럼 선택할 수 있는 사업자 형태는 개개인의 상황에 따라 다를 수 있다. 법인사업자 형태로 운영하는 것이 유리할 수도 불리할 수도 있다. 여러 가지 상황을 고려해 본인에게 가장 적합한 형태를 선택하는 것이 절세 전략에 도움이 된다.
자료원:매일경제 2017. 5. 15