2015 타경 12252 임장보고서

[까사미황]

#선순위 가장 임차인 추정 물건#

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임장 보고서

 ● 용곡마을 세광 2차 엔 리치 타워 아파트 212동 12층 1205호 

1.물건

# 임차인으로 추정되는 세입차 있음/(인수해야할 보증금 1억 표시됨)

2. 물건 선정이유

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▶ 물건 선정이유 : 선순위 가장 임차인 추정됨

▼세부 분석     

  1. 등기부 분석 :

       소유자 전혜련 2011년 11월 1일 매매로 소유권 취득, 이후 전영래 2011년 11월 11일 전입신고함, 이 후 2012년02월29일

       임희영 전입신고 후 소유자 전혜련 2013년 8월 14일 천안시 동남구 통정5로 65 501호로 전거함.

   ☛  가장임차인으로 의심되는점

        : 소유자와 임차인의 성이 동일, 소유권 취득 후 다음날 전입 신고, 13년 5월 다른 지역으로 전거

  ▷ 의문사항

        : 일반적인상황에서 소유자와 임차인이 같이 거주 했을까?? 중간에 전입된 임희영은??

  ▷ 추정내용

        : 전혜련 74년 생으로 취득했을 당시(11년기준) 37세였고, 전영래가 동생이라면, 이후 전영래가 임희영과 결혼 후 전혜련은

          전거하여 따로 사는것이라면?? 

       

2. 매각물건 명세서, 법원 문건 처리내역을 통한 분석 : 

    임차인 임희영 '15.11.05 배당 및 권리 신고 하였고 '15.11.11 권리신고 철회함

 ▷ 왜 철회를 했을까?? 

       1. 채권은행의 항의 때문에??

       2. 다른 목적이 있어서? 그렇다면 무슨 목적?

            - 낙찰자에게 인수금액을 인수시키기 위해서?

            - 낙찰가를 더 떨어트려서 본인들이 인수?

  ▷ 철회한 이유를 파악해보자   

3. 채권자를 통한 분석 : 

    3.1 채권자인 천안배원예농협동조합을 통해 무상입차주거확인서가 있는지 확인한다.

     3.2 기타 이 사건의 이해관계자들을 만나 법원서류를 받도록 해본다.

          ※ 유찰되면 낙찰가가 하락하고, 당신이 배당받을수 있는 금액도 줄어든다” 라고 설득필요

     3.3 소유자 전해련 2013년 8월 14일 근저당설정함

          ※ 전입신고(’13.8/14) 동일한것으로 보아 새로운 주택으로 들어가기 위해 대출을 받은것으로 추정됨 

4. 현장분석 

    4.1 채무자 방문조사 

          - 물건지 방문 후 직접 임차인을 만나 임대차 관계등을 물어 본다. 

          - 세부스킬 필요.

      ❖ 실행 : 문 앞에서 기다렸으나 왕복하는 인원이 없어 물건의 내부까지 들어가지는 못함. 

     4.2 관리사무소 조사 

         - 관리사무소 미납 관리비등을 확인, 212동 1205호의 상황문의, 차량이 있는지? 무슨 차량을 타고 다니는지 등

       ❖ 실행 : 관리사무소장 부재중으로 직원을 통해 관리비 여부만 확인함/ 추가적으로 전화번호, 차량번호등을 확인하려 했지만

                    개인정보라고 알려 주지 않음.

     4.3 주변 상인들 문의(편의점,세탁소)

       ❖ 실행 : 편의점에들려 에너지 트링크를 사면서 편의점 사장님에게 경매물건에 관해 물어 보았으나 자신은 잘 모른다고함.    

     4.4 공인중개사 문의(간접)     

          - 일반매매로 가장하여 주변 매물 방문후 내부 상태 및 현재 시세, 지역 호재등을 확인.

       ❖ 실행 : 211동 6층과 13층 방문

        -'07년도에 완공된 건물이여서 그런지 비교적 깔금했다 바닥은 대리석?? 재질로 분양시부터 설치되어 있다 .

        - 관리비는 한겨울 추울때 약 25만원, 일반적일때는 18만원정도 발생한다고 한다.

        - 6층은 기본은 월럿톤의 고급스러운 제질로 마감, 13층의 경우 신혼부부 거주 화이트 시트지 인테리어 세련된 느낌임

        - 옆동에 세광 회장이 살았으며, 큰평수이다보니 신혼부부보다는 가족의 규모가 큰사람들이 많이 거주 한다고 한다. 

        - 최초 분양받았던 사람들은 지금 많이 손해를 보고있으며, 6층 사람들의 경우 본인들도 다른곳에 분양받아서 어쩔수없이

          손해를 보고 나간다고함. 만약 집이 나가지 않는다면 전세로 돌리거나 공실로 둔다고 한다. 분명 2년뒤 불당동의 입주가

          마감되고 구룡동의 산업단지가 생기면 가격은 오를것이라고 주장함.

       

    

     4.5 공인중개사 문의(직접)    

           - 경매 물건에 대해 사실대로 말하고 문의를함, 추후 낙찰 받을시 중개를 맞기 겠다고..                          

           ❖ 실행 : 다른 공인중개새 들려 사실대로 경매 물건때문에 문의 드린다하고 관리 사무소 소장에게 주려고샀던 에너지

                       트링크를 건네며 정황을 물어봄."자신은 경매물건에관해 세부적으로 알려 줄 수 없지만, 경매물건의 위치는 좋은 

                       편이며 시세는 2억8천에서 9천이나, 거래가 잘 되지는 않는다고함.물건이 세입자와 소유자의 관계가 조금 이상한

                       것 같다고 운을 때자 세입자의 누나라고 함.  여자임차인에 대해문의시 전영래의 부인이라고함. 전혜련이 매매하자

                       마자 함께 거주한것 같다고 말해주었고, 전해련이 13년 5월경에 전거를 하였다고 말하니 중개사 아주머니 "나가내

                       안나가네하더니  결국 그렇게 되었나??" 라는 의미심장한 말을 남기면서 더이상 이야기를 꺼내지 않음. 더이상

                       소득이 없을듯하여 낙찰받으면 물건을 주겠다고하고 명함을 챙겨서 밖으로 나옴. 

    4.6 지역 부동산 분위기(천안 용곡동 주변 분위기)

        - 찬안 아산역 부근(불당동)인근의 대규모 신도시 조성에 따른 지속적인 입주물량으로 용곡동 주변아파트 가격이 많이 하락.

        - 지금 대부분의 입주자들은 '07년 분양당시 입주자들이 대부분이며 입주당시 52평기준 분양가격 4억3천만원으로 현재1억5

          천정도 손해를 보고 있다고함.

        - 오늘 물건을본 211동의 경우 6층 2억8천~8500, 13층도 동일한 가격을 말하며, 다른단지의 1층, 3층 물건의 경우 2억6천

            ~7000천정도면 매매가 가능하다고함.

        - 전세의 경우 융자가 없을 경우 2억~2억1000정도이며 전세는 잘되는 편이라고 함.

3. 미납 관리비

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  ❖ '15년 12월 관리비 29만원, 현재 관리비 미납된건은 없음

       ※ 관리소장에게 경매 물건에 대해 물어보려 하였으나 주 5일근무로 출근하지 않음

4. 시세 및 단지정보

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  ❖  단지정보/173㎡(897세대중 78세대)

  ❖  시세

매매	전세	월세	비고
로얄층 : 2억8~9000 저층   : 2억6~7000	2억~2억1000	2000/100	-

 ❖  분양가 :173㎡(4억3천~)

5. 임장지역 분석

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❖ 지역 호재 및 악재

   ▷호재

     1.구룡동 인근 LG 생활건강 공장 및 테마파크 조성 예정으로 현재 부지 매입은 끝난상황이며, 터닦이를 하고 있다고,

        2017년도에 완공 예정.

          - LG생활건강, 천안에 ‘뷰티테마파크’ 조성 - 대한민국 IT포털의 중심! 이티뉴스

          - http://www.hankookilbo.com/v/c8efebd18b784faab5ce4124f3c57f30

     2. 주변에 청수역, 용곡역이 생길수 있다고함.   

  ▷악재

         - 천안아산역부근 불당동 지속적인 신규 공급 발생

            ※ 2017년 12월까지 불당동에만 총 7,000세대 공급 예정

7. 입찰가 분석

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• 총 투자금 2억 2천// 전세 2억 500만원// 실투자금 1,500만원. 가능할까?? 

8. 종합의견

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 ※ 임차인 권리포기 신고서 제출

❖  종합의견  

      - 채권은행 통화시 가장임차인으로 인해 낙찰가가 많이 하락하여 채권 회수가 어려울듯하여 취하한다고함.

          - 본인이 채권은행 회수될수 있는 액수 만큼 입찰하겠다, 하였으나 상부의 결정이라 본인들은 권한이 없다고함.

          - 권리관계 정리 후 깨끗한 물건으로 재경매 예정이라고함. 

     

9. 느낀점

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❖  느낀점 

      - 설날부터 현장 임장 및 공들였던 물건인데 취하되어 상당히 아쉬움이 많이 남았다.  천안아산지역 부근의 어마어마한 공급 

        물량으로 지금 당장은 어려울지 모르지만 가격적인 메리트가 강하고, 주변지역의 호재발생등을 감안했을때 4년정도 혹은 그 

        이상 보유하였을때 충분히 수익을 안겨 줄 수 있는 물건이지 않았나 싶다. 권리 관계가 정리된 후 어떻게 전개될지 추이를 

        지켜  봐야겠다. 또한 제2 금융권의경우 가장임차인등 관련 내용을 전화로 문의시 상당히 세부적으로 알려주었다. 서울, 

        수도권의 경우  가장임차인으로 추정되는 물건도  일반 물건과 다름없이 낙찰되고 있는듯하다, 몇  일전 양주의 물건의 경우도

        가장임차인으로 추정되는 물건이였지만 감정가를 넘겨 낙찰되었다. 하지만 지방의 경우는 아직까지는 할많하지 않나 싶다. 

         

[앤소니]

사진이 없어도 무슨 말을 하려는지 다 보입니다. ㅋㅋ
취하되어서 아쉽지만. 수고했어요~

[까사미황]

수정했습니다 사진이 안보이는줄 몰랐네요 ㅠ
원장님 조언 감사 합니다 ^^ 아쉽지만 다음 물건에 도전을

[세월가면]

까사미황님.. 고생하셨네요~^^
저도 이 물건 들어가려고 준비했었는데,,
그리고, 이 물건은 원장님 추천물건에 나와있습니다.
연구생이신 삼춘님이 조사를 다 하신거고요~ ^^
저는 다만,, 자금 부족으로 인해 대출 문제를 해결하려고 대출딜러(?)에게 1~2군데 알아봤는데,,
선순위 임차인이 있어 대출 해결에 어려움을 느꼈습니다.
취하가 안되었으면.. 같이 경쟁할뻔~ ㅋㅋ

[까사미황]

저도 수업시간에 보고 관심을 ㅎㅎ 대출 문제가 또 있었군요
채권은행에 무상임차인 각서 받아논게있다고해서 크게 문제가
안될줄 알았느데. 다음번에는 대출 먼저 알아봐야 겠습니다 ㅎㅎ^^

[가물치]

잘 보았습니다.. 이 정도 분석력과 실력이면.. 경매에 상당한 경험이 있으신것 같습니다.. 일반 우리 같은 초보자는 근접하기 어려운 물건 같습니다..

[까사미황]

아닙니다 저도 이제막 입문한 가물치 님과 같은 초보 입니다 ㅎㅎ 원장님의도움이 많았습니다^^

[일백억]

까사미황님 ...꼼꼼한 답사기 잘 봤습니다.
곧 성공투자 하실 겁니다.
홧팅 ~ ! ^^

[까사미황]

감사합니다^^ 이게다 원장님의 도움이 ^^ 다음에는 낙찰기를올라겠습니다

[벌벌]

임대차계약서 대신에 공정증서작성은 인정되나요?

[바리...]

성투하세요!

[또다른내모습]

꼼꼼 하게 정리 잘하셨읍니다