낙찰받은 부동산의 그간 밀린 월세는 누가가져가나요?

[권형운법무사]

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낙찰받은 부동산의 그간 밀린 월세는 누가 가져가나요?

A씨는 서울 성동구 행당동의 한 아파트에 임대차보증금 1600만원, 월 70만원으로 임대차 계약을 마친 후 2005년 8월 31일자로 전입신고까지 완료한 상태로 거주하고 있었다.

이후 2005년 10월 31일 1순위 근저당권자인 B은행이 임의경매개시결정을 했고 A씨는 경매가 진행됨에 따라 소유주에게 차임을 지급하지 않았다.

결국 이 아파트는 3억5200만원에 낙찰됐는데 법원은 2006년 8월 25일 배당과정에서 A씨에게 소액임차인 우선배당금 1600만원을 배당한 후 순서대로 배당을 마쳤다.

배당표에 따르면 집행비용을 제외한 3억4834만3916원 중 당해세인 성동구의 압류가 A씨 다음으로 83만350원을 배당받고 그 후 B은행이 2억2080만원을 C상호저축이 나머지 1억1071만3566원을 배당받게 됐다.

하지만 B은행에 후순하는 C상호저축이 배당이의를 제기했다. A씨가 연체한 임료 350만원을 임대차보증금에서 공제하고 배당해야 한다는 것이 C상호저축의 주장이었다.

한편 A씨는 배당표를 확인한 후 소유자의 처에게 연체된 차임 300만원은 2006년 8월 26일에, 50만원을 9월 1일에 지급했다.

배당이의의 소가 진행된 서울동부지법은 A씨의 편을 들어줬다.

동부지법은 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고 부동산의 차임은 법정과실이므로, 

부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고 저당부동산에 포함돼 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당돼야 한다고 판결했다.

이 사건을 위 법리에 비추어 보면 이 사건 아파트에 관해 임의경매개시결정 기입등기가 이뤄진 2005년 10월 31일 부터의 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각돼 환가되거나 별도로 수취되돼 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 

이와 달리 임대차보증금에서 공제돼야 하는 것은 아니라고 할 것이므로 C상호저축의 주장은 이유 없다고 결론내렸다. <서울동부지방법원 2007.04.24. 선고 2006가단62400 판결>

위 판례가 시사하는 바는 경매가 진행될 때 연체한 차임은 임대인과 임차인 관계의 별개의 채권이기 때문에 배당과정에서 공제할 수 없다는 것이다.

서울동부지법 2007.4.24. 선고 2006가단62400 판결

[배당이의] 항소[각공2007.9.10.(49),1875]

【판시사항】

[1] 임의경매절차에서 저당부동산의 차임의 처리방법

[2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례

【판결요지】

[1] 민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.

[2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제102조 제2항, 제359조 [2] 민법 제102조 제2항, 제359조

【전 문】

【원 고】주식회사 삼화상호저축은행

【피 고】피고

【변론종결】

2007. 4. 10.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

서울동부지방법원 2005타경19099 부동산임의경매신청사건에 관하여 2006. 8. 25. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 110,713,566원을 114,213,566원으로, 피고에 대한 배당액 16,000,000원을 12,500,000원으로 경정한다라는 판결

【이 유】

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2003. 6. 25. 소외 1에게 금 1억 2,000만 원을 대출하여 주고, 그 담보로 소외 1 소유의 서울 성동구 행당동 347-4 다울아크로빌아파트 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 채권최고액 1억 5,600만 원으로 한 2순위 근저당권을 설정하였는데, 이 사건 아파트에는 주식회사 하나은행 명의의 채권최고액 2억 2,080만 원인 1순위 근저당권이 설정되어 있었다.

나. 피고는 2005. 8. 29.경 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 1,600만 원, 차임 월 70만 원에 임차하고, 2005. 8. 31. 전입신고를 마친 후 이 사건 아파트에 거주하여 왔다.

다. 그런데 주식회사 하나은행이 이 사건 아파트에 대하여 서울동부지방법원 2005타경19099호로 임의경매를 신청하였고, 위 법원이 2005. 10. 28. 임의경매개시결정을 함에 따라, 2005. 10. 31. 위 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌다.

라. 위와 같이 이 사건 아파트에 관하여 경매절차가 진행되자 피고는 2006. 3.부터 소외 1에게 차임을 지급하지 아니하였다.

마. 위 경매절차에서 소외 2는 2006. 8. 1. 이 사건 아파트를 대금 3억 5,200만 원에 매수하여 그 소유권을 취득하였다.

바. 위 법원은 2006. 8. 25. 위 매각대금에서 집행비용을 제외하고 실제 배당할 금액 348,343,916원 중 1순위로 1,600만 원을 소액임차인인 피고에게, 2순위로 830,350원을 성동구에게, 3순위로 220,800,000원을 주식회사 하나은행에게, 4순위로 나머지 110,713,566원을 원고에게 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

사. 이에 원고는 2006. 8. 25. 위 법원의 배당기일에 출석하여 피고의 배당금액에 대하여 이의를 제기하였고, 피고는 배당기일에 출석하지 않았다.

아. 위 배당 기준일 당시 원고의 소외 1에 대한 대출금채권은 원금 120,000,000원, 이자 50,963,521원 합계 금 170,963,521원이었다.

자. 한편, 피고는 위와 같이 배당표가 작성되자 당시까지 지급하지 아니한 차임의 지급을 위하여 소외 1을 대리한 소외 1의 처 소외 3에게, 2006. 8. 26. 금 300만 원, 2006. 9. 1.경 금 50만 원 합계 금 350만 원을 지급하였다.

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 청구원인으로, 피고가 2006. 3.부터 배당기일까지 5개월간 연체한 임료 350만 원을 피고의 임대차보증금에서 공제하여야 함에도, 이를 공제하지 아니한 채 임대차보증금 1,600만 원 전액을 피고에게 배당하는 내용으로 작성된 이 사건 배당표는 위법하다고 주장한다.

나. 판 단

민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로, 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.

이 사건을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 2005. 10. 31.부터의 피고에 대한 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 배당표는 정당하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.

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