둔촌주공 투자 생생 리포트 [1탄 - 가치 투자의 최적지]

[경호처장]

1. 둔촌주공 재건축 진행 상황

세     부     내     용

2017년

2018년

2019년

5월

1월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

1월

2월

관리처분인가

2일

이주완료

19일

(설계변경) 건축심의완료

15일

석면조사 마무리 / 가설펜스 설치 시작

(설계변경) 건축심의 사후처리 / 석면제거 시작

철거공사 시작

(설계변경) 조합원 임시총회

(설계변경) 사업시행변경인가

(설계변경) 조합원 분양신청 변경

(설계변경) 관리처분계획 변경

철거완료 및 착공 / 동호수 추첨

2. 둔촌주공 차별적 가치

※ 순조로운 재건축 진행 : 이주 완료(18년 1월) → 착공(19년 1∼2월) → 입주(2022년 초반)

※ 둔촌주공 재건축 초과이익부담금 '0'원 → 수익성 침해 없는 투자 수익 보장 지역.

※ 지하철9호선 10월경 개통 → 개통 전후 단기적으로 현 시세 대비 10% 이상 상승 예상.

※ (설계 변경)일반분양 926세대 ↑ + 일반분양가 3,500만원대 상향 → 조합원당 5천만원 추가 수익 예상.

3. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유

구분	조 합 원 분 양	일 반 분 양
예상 분양가 (평당)	2,170만원	3,500만원
예상 분양시기	2019년 1월~2월경	2019년 5월~6월경
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	가점제 등 공개 경쟁
분양 기준	로얄동 · 로얄층 우선 배정	조합원 배정 후 남은 세대 분양 공고
	판상형 남향 위주 우선 배정	37평이상 일반분양분 없을 것으로 보임
확장비용	발코니 확장 비용 무료	일반분양자 부담하에 선택
빌트인 가전	시스템에어컨 3곳	일반분양자 부담하에 선택
	거실 42인치 TV
	주방 TV
	냉장고 및 김치냉장고
	드럼세탁기
	주방 및 욕실 고급 자재 등
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

※ 조합원의 최대 장점은 로얄동 · 로얄층 우선 배정.

※ 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 거의 없을 듯.

4. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 매수자 ↔ 매도자 : 치열한 줄다리기 장세 유지 중.

 ○ 추가 가격 하락 없고 신규 저가 매물 출시 없는 가운데 호가 오름세 전환 직전 분위기 상황.

 ○ 지난 주말과 금주에 들어 16평과 34평 저가 매물 중심으로 2∼3건 거래 모습.

 ○ 저가 매물 감소 상황으로 볼 때 둔촌주공 최저가 매수 적기는 6월중으로 판단됨.

 ○ 7월부턴 거래 유무와 관계 없이 호가 오름세 예상 → 대다수 매도자 9호선 개통 시점으로 매도 연기.

 ○ 초과이익환수제 적용 없는 둔촌주공은 다른 지역에 비해 한템포 빠르게 조정장 극복 예상.

5.  2022년 둔촌주공 입주시 예상 시세

구분	시점	18평	26평	34평	37평	43평	50평
헬리오시티	현재 시세	9억5천~10억5천	13억~14억	15억~16억	17억~18억	18억~20억	23억~24억
둔촌주공	2022년 입주시	11억~12억	14억~15억	17억~18억	19억~20억	21억~22억	24억~27억

※ 헬리오시티의 경우에도 2022년도엔 둔촌주공과 같은 수준 내지 약간 상위 수준 유지 예상.

6. 둔촌주공 투자 해법(解法)

※ 둔촌주공 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.

※ 둔촌주공 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비.

※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

○ 실거주와 투자성 높은 26평 / 34평 분양 목적                                                (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	18평 (21.48평)	123,000	26,892	96,108	71,862	57,255	-         14,607	73,982	2,120
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 환급금
3	31평 (25.78평)	130,000	30,680	99,320	81,985	57,255	-         24,730	73,982	-         8,003
3	31평 (25.78평)	130,000	29,948	100,052	80,029	57,255	-         22,774	73,982	-         6,047

○ 실거주와 투자성 높은 43평(1,370세대) 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	140,000	33,624	106,376	89,852	73,982	-       15,870	93,708	3,856	2,147
4	34평 (28.66평)	145,000	34,246	110,754	91,514	73,982	-       17,532	93,708	2,194	1,124

○ 100% 판상형 남향으로 조합원 선호도가 높은 37평(937세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	145,000	34,246	110,754	91,514	83,732	-         7,782	93,708	2,194	1,100
4	34평 (29.83평)	145,000	34,618	111,382	92,508	83,732	-         8,776	93,708	1,200	650

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	순위
3	34평 (29.30평)	170,000	34,848	135,152	93,123	113,262	20,139	388등 이내

○ 임대 수익을 위한 18평+22평 또는 18평+18평 (소위 '1+1') / 펜트하우스(18세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	22평 조합원 분양가	18평+18평 예상 환급금	18평+22평 예상 환급금	권리순위
3	34평 (29.30평)	170,000	34,848	135,152	93,123	38,440	46,893	-      16,243	-         7,790	388등이내
4	34평 (29.83평)	200,000	35,298	164,702	94,325	펜트하우스 (63평/65평) 배정 목적				28등 이내

7. 결론

○ 규제 청정 지역으로 수익 보장형 재건축 투자처인 둔촌주공으로의 투자가 성공 투자의 지름길.

○ 올림픽공원 + 일자산 생태공원 + 우수한 학군(초등학교2. 남자중고교2. 여자중고교2) → 프리미엄 환경.

○ 지하철9호선 + 지하철5호선 → 길따라 움직이는 투자 수요에 의해 가격적으로 강남권 동조화 가속.

○ 이미 가격은 오르기 시작 → 지금과 같은 저가 매수 기회는 앞으로 결코 다시 오지 않을 것임.

오늘부터는 '둔촌주공 투자 생생 리포트' 라는 시리즈를 통해 둔촌주공의 생생한 재건축 진행 상황과 가격 및 거래 동향을 알려드리도록 하겠습니다. 1탄 '가치 투자의 최적지' 라는 주제로 둔촌주공의 생생한 동향을 정확하게 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다.

둔촌주공 투자 생생 리포트 2탄은 6월 19일 전후에 찾아뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[songyuli]

안녕하세요. 항상 풍부한 최신소식을 전해주셔서 잘 보고있습니다. 질문 하나 드리겠습니다. 재당첨제한 관련 도정법개정 한참전부터 둔촌주공 소유중인 세대의 세대원인데요. 이 경우 요즘 분양중인 서울지역 일반분양에 당첨되는 경우 기존 소유중인 둔촌주공의 조합원분양을 못받고 현금청산대상이 되는건지 궁금합니다. 답변 미리 감사드립니다.

[경호처장]

투기과열지구의 정비사업의 경우 최초관리처분인가일 기준 조합원은 분양 받은 사실이 있는 것으로 보아 5년간 투기과열지구내의 정비사업 일반분양과 조합원 분양의 분양신청을 할 수 없습니다. 관리처분인가를 받았거나 정비사업 일반분양에 당첨된 주택을 양수하는 것은 가능하나 말씀하시는 서울지역 일반분양에 대해서는 상당한 주의를 요하고 분양사무실에 5년 재당첨금지조항 해당 여부를 반드시 체크하셔야 합니다.

[songyuli]

뭣모르고 서울지역 일반분양받았다가 잡아뒀던 둔촌주공 현금청산 당할수도 있겠네요. 답변 너무나 감사합니다.