둔촌주공 투자 생생 리포트 [3탄-보유세 문제?...]

[경호처장]

1. 최근 이슈 - 종합부동산세 개편안 공개

 ▣ 간략한 종합부동산세 개요

○ 납세의무자 : 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세 의무자.

○ 과세 대상 : 주택의 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하는 경우.(1세대 1주택자인 경우 9억원)

○ 재건축 입주권으로 재산세가 주택분으로 과세되지 않는 경우 종합부동산세는 과세 되지 않음

○ 둔촌주공 재건축 기간 동안 종합부동산세 적용 無.

○ 최근 언론보도와 같이 가격 15억선의 부동산 소유 1주택자는 세금 변동 거의 없음.

○ 가격 21억선 부동산 소유 1주택자는 50만원 미만 세금 증가 효가.

==========> 종합부동산세 실제 개편 효과는 미미 할 것으로 예상.

 ▣ 둔촌주공 매수자 세금 고려 사항

○ 금년 재산세 등 보유세는 6월 1일기준 소유자가 납세 의무자로 하반기 매수자의 경우 보유세 부담 없음.

○ 취득세의 경우 철거신고서상 철거완료일자 전일까지 주택 매수로 간주(3.3%) → 그 이후 4.6% 적용.

○ 종부세는 기준공시가격이 인별 적용되기에 더불어 양도세 혜택을 위해 부부의 경우 공공명의 활용 필요.

2. 둔촌주공 재건축 진행 상황.

세       부       일       정

2017년

2018년

2019년

5월

1월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

1월

2월

3월

4월

5월

관리처분인가

2일

이주완료

19일

(설계변경) 건축심의완료

15일

석면조사 마무리 / 가설펜스 설치

철거공사 시작

(설계변경) 조합원 임시총회

(설계변경) 사업시행변경인가

(설계변경) 조합원 분양신청 변경

(설계변경) 관리처분계획 변경

철거완료 및 착공 / 조합원 동·호수 추첨

일반분양

3. 둔촌주공 차별성

※ 순조로운 재건축 진행 : 이주 완료(18년 1월) → 착공(19년 1∼2월) → 입주(2022년 초반)

※ 둔촌주공 재건축 초과이익부담금 '0'원 → 수익성 침해 없는 투자 수익 보장 지역.

※ 재건축 기간 동안 종합부동산세 적용 無.

※ 지하철9호선 10월경 개통 → 개통 전후 단기적으로 현 시세 대비 10% 이상 상승 예상.

※ (설계 변경)일반분양 926세대 ↑ + 일반분양가 3,500만원대 상향 → 조합원당 5천만원 추가 수익 예상.

4. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유

○ 조합원의 최대 장점은 로얄동 · 로얄층 우선 배정 (일반분양과 가격적으로 1억∼1억5천 차이 발생).

○ 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 거의 없을 듯.

○ 일반분양 34평이하의 경우 경쟁 치열하여 가점이 높지 않은 경우 당첨 가능성 희박.

○ 조합원 마감 기준 우대 적용(5∼7천만원 상당)

5. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 조합원 지위 양도·양수 가능 지역 : 착공신고전(2019년 1∼2월)까지 2년 이상 보유자 거래 가능.

 ○ 종합부동산세 개편(안) 발표에도 불구하고 시장 동요 없이 가격 하락 및 매물량 증가 전혀 없는 모습.

 ○ 최근 34평과 31평이 연속 거래 되며 6월 현재 5∼6건 거래 모습.

 ○ 6월 중반이후 저가 매물 위주 연속 거래 모습 보이며 매물 감소 뚜렷 - 호가 오름세 직전 분위기.

 ○ 대다수 대기매도자 하반기 지하철9호선 개통 시점으로 매도 시기 조율 중.

 ○ 현재와 같이 거래 모습 유지되며 저가 매물 감소 상황으로 볼 때 이제 분명한 매수 타이밍.

 ○ 둔촌주공 매수 적기는 6월말전 늦어도 7월 중순.

 ○ 7월중반부턴 거래 유무와 관계 없이 저가 매물 품귀 영향으로 호가 오름세 예상.

6.  2022년 둔촌주공 입주시 예상 시세

7. 둔촌주공 투자 해법(解法)

※ 둔촌주공 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.

※ 둔촌주공 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비.

※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

○ 실거주와 투자성 높은 26평 / 34평 분양 목적                                                (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시  예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	16평 (19.09평)	121,000	25,850	95,150	67,939	57,255	-      10,684	73,982	6,043
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	18평 (21.48평)	122,500	27,692	94,808	71,862	57,255	-      14,607	73,982	2,120
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 환급금
3	31평 (25.78평)	130,000	31,302	98,698	81,509	57,255	-      24,254	73,982	-      7,527
3	31평 (25.78평)	130,000	30,748	99,252	80,029	57,255	-      22,774	73,982	-      6,047

○ 실거주와 투자성 높은 43평(1,370세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	139,000	34,426	104,574	89,857	73,982	-    15,875	93,708	3,851	2,130
3	34평 (29.30평)	144,000	35,260	108,740	92,086	73,982	-    18,104	93,708	1,622	875

○ 희소성과 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 가장 높은 37평(937세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
3	34평 (29.30평)	144,000	35,260	108,740	92,086	83,732	-      8,354	93,708	1,622	875
1	25평 (29.83평)	145,000	34,254	110,746	91,535	83,732	-      7,803	93,708	2,173	1,124

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	순위
3	34평 (29.30평)	165,000	35,756	129,244	93,411	113,262	19,851	240등 이내

○ 임대 수익을 위한 18평+22평 또는 18평+18평 (소위 '1+1') / 복층펜트하우스(16세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	22평 조합원 분양가	18평+18평 예상 환급금	18평+22평 예상 환급금	권리순위
3	34평 (29.30평)	165,000	35,756	129,244	93,411	38,440	46,893	-   16,531	-      8,078	240등 이내
4	34평 (29.83평)	170,000	36,080	133,920	94,277	38,440	46,893	-   17,397	-      8,944	56등 이내
4	34평 (29.83평)	170,000	36,080	133,920	94,277	복층펜트하우스 (57평) 배정 목적				56등 이내

8. 결론

○ 초과이익환수제 적용 없는 수익 보장형 재건축 투자처인 둔촌주공 투자가 성공 투자의 지름길.

○ 올림픽공원 + 일자산 생태공원 + 우수한 학군(초등학교2. 남자 중·고교2. 여자 중·고교2)

○ 지하철9호선 + 지하철5호선 → 길따라 움직이는 투자 수요에 의해 가격적으로 강남권 동조화 가속.

○ 교통, 교육, 고수익 투자처의 완벽한 3대 인프라를 갖춘 둔촌주공.

○ 보유세 증가 여부와 관계없이 투자하라 → 집값은 몇십배 오른다.

○ 이미 가격은 오르기 시작 → 지금이 저가 매수 기회다. 이런기회는 앞으로 결코 다시 오지 않을 것임.

이상 둔촌주공 투자 생생 리포트 3탄을 통해 둔촌주공의 생생한 최근 동향을 정확하게 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공 투자 생생 리포트 4탄은 7월 3일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[byung_sun]