불황기 청약전략?…‘일반분양 많은’ 수도권 알짜 단지 노려라!

[장경철]

-1~2월 분양 4331가구 전년比 6분의 1…3월 이후 늘 듯
-올 상반기 서울 7600가구 쏟아져
-정부 규제완화속 공급 증가 재개발·재건축 물량 잇따라
-일반분양 가구수 많을수록 로열동·로열층 당첨기회 늘어
-양평동·역촌동·휘경동 등서 400가구~700가구까지 나와

정부가 부동산 시장 연착륙을 위한 과감한 규제 완화, 분양 전망지수 상승 등의 현상이 속속 나타나면서 ‘집값 바닥론’이 고개를 들고 있다.
 
하지만 대내외 경제 환경으로 볼 때 부동산 시장 낙관은 시기상조라는 지적도 상당하다. 
 
이에 따라 부동산 실수요자들은 집값 바닥론에 현혹되지 말고 수도권에서 급매물 가격 흐름을 파악하면서 시세보다 낮은 분양가 공급 단지, 일반 분양 물량이 많은 단지를 중심으로 내 집 마련 전략을 짜야 한다는 주문이다.

업계에 따르면, 국내외 기관들이 올해 한국 경제성장률 하향을 예상하는 데다 고금리가 지속하고 있다. 여기에 내수 경기 침체가 계속되고 신규 주택 분양 시장의 청약 경쟁률도 떨어지고, 미분양도 증가 추세다.

이에 따라 전문가들은 내 집 마련 실수요자의 경우 서울 등 수도권 신규 청약 시장을 중심으로 살펴보아야 한다고 조언한다.
 
서울은 정부의 1·3 부동산 대책으로 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 대한 규제가 대거 풀리면서 신규 공급이 활발한 상태다. 상반기에만 일반 분양 7600여 가구(조합원 몫 포함 1만8463가구)가 나온다. 재개발 5395가구, 재건축 1874가구 등이다.

실제 청약 시에는 일반 분양이 많은 단지에 집중하는 것도 포인트다. 재개발·재건축 단지의 경우 일반 분양이 많으면 이른바 ‘로열동·로열층’ 당첨 기회가 높기 때문이다.
 
로열층일수록 통풍이 잘되고 일조량이 많아 냉난방에 유리하며 주변 경관에 따라 좋은 조망권을 갖추고 있다.
 
올해 1~2월 아파트 분양 물량은 전년 대비 6분의1 토막 수준으로 급감한 가운데 규제가 풀리는 3월에는 분양 물량이 크게 늘어날 것이란 전망이 나오고 있다.

한 부동산 정보업체 자료에 따르면 올해 들어 2월 20일까지 입주자 모집공고를 한 민영 아파트는 10개 단지에 불과하다.

일반분양 물량은 4331가구로 작년 같은 기간(2만8364가구)에 비해 6분의1 수준이다. 이는 지난 5년 같은 기간에 비해 가장 적은 분양 가구수다.

건설사들이 규제가 풀리길 기다리며 분양을 최대한 미루고 있기 때문으로 풀이된다. 1~2월에 분양 물량이 적었던 이유는 정부가 올 초 대대적인 규제 완화를 발표했지만 대부분의 완화책이 시행이 안됐기 때문인데 분양시장에 드리워진 미분양의 그림자가 주택 담보대출 규제가 완화되고 1·3부동산 대책이 본격적으로 가시화되는 3월 이후에는 분양 물량이 늘어날 것으로 보인다.

오는 3월 2일부터 부동산 대출 규제 완화 방안이 실시된다. 서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억원)가 폐지된다. 다주택자와 임대·매매사업자에게도 주택 담보대출이 허용된다. 이에 따라 3월 이후 청약 수요자들의 자금 부담은 줄어들 전망이다.

또한 전매 제한 완화, 중도금 대출 제한, 무순위 청약 제한 등이 시행령 입법예고를 거쳐 1분기 중 시행 예정이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “대내외 경기 상황과 전셋값 흐름, 청약 시장 등으로 볼 때 집값 바닥론이나 반등론은 시기상조로 보이며 저가 매물 추이와 청약 경쟁률 등을 면밀히 분석한 후 시세보다 저렴한 구축 아파트 매수나 분양 여부를 판단해야 한다”고 말했다.
 
다음은 서울 등 수도권 신규 청약에 나서는 단지들 현화이다.

서울에선 2월 중 영등포구 양평동에서 GS건설이 ‘영등포자이 디그니티’를 분양한다. 지하 2층∼지상 최고 35층 4개 동 총 707가구로 전용면적 59∼84㎡ 185가구가 일반 분양이다. 서울 지하철 5호선 양평역이 인접한 초역세권으로 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무단지와 접근성도 탁월하다. 인근 롯데마트, 코스트코 등 대형 마트가 인접해 있으며, 당중초, 문래중, 양화중, 관악고 등 교육시설도 잘 갖춰져 있다.

은평구 역촌동에서는 동부건설이 역촌1구역 주택재건축정비사업인 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’를 2월경에 분양할 예정이다. 지하 3층∼지상 20층, 8개 동, 752가구 규모로 이 중 59∼84㎡ 454가구를 일반 분양한다. 역촌초, 덕산중, 구산중, 예일여고, 은평고, 숭실고 등을 비롯해 학원가가 가까이 있다. 지하철 6호선 응암역과 인접하고, 3호선(불광역) 및 공항철도(디지털미디어시티역) 접근성이 우수하다.

이어 3월에는 GS건설이 동대문구 휘경3구역 재개발로 ‘휘경자이 디센시아’를 공급할 예정이다. 총 1806가구로 39∼84㎡ 700가구가 일반 분양이다. 1호선과 경춘선 환승역인 회기역이 인접해 있으며, 인근에 청량초·휘경초·성일중·휘봉고 등이 있다. 또 관악구 신림동에서는 대우건설이 신림3구역 자리에 571가구 아파트(단지명 미정)를 지어 조합원 물량을 제외한 30∼84㎡ 183가구를 이르면 5월 내놓을 예정이다. 관악산과 인접한 그린 인프라를 누릴 수 있다. 상반기 중에는 현대건설이 은평구 대조동 대조1구역 재개발인 ‘힐스테이트 메디알레’ 2083가구 중 502가구를 일반 분양할 예정이다. 지하철 3호선과 6호선 환승역인 불광역을 이용할 수 있으며, 대은초가 인접해 있다.

경기 지역에선 롯데건설이 구리시 인창동에서 최근 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’ 본보기집을 열고 본격 분양에 나섰다. 지하 6층∼지상 최고 42층, 11개 동, 34∼101㎡ 규모의 아파트 1180가구로 조성된다. 일반 분양은 679가구다. 구리시에 처음 공급되는 ‘롯데캐슬’ 브랜드 아파트로 인근에 경의중앙선 구리역이 있고, 내년 중 8호선 연장선인 별내선도 개통된다. 도보 통학이 가능한 거리에 교문초, 인창초, 인창중·고 등 다수의 학교가 있는 등 우수한 교육 환경도 갖췄다. 단지 출입로에 체육공원이 맞닿아 있다.

대우건설과 GS건설, 롯데건설 컨소시엄은 의왕시 내손동 일원에서 ‘인덕원 퍼스비엘’을 3월 분양 예정이다. 지하 4층∼지상 34층, 14개 동, 39∼84㎡ 아파트 2180가구다. 이 가운데 586가구가 일반 분양이다. 평촌생활권이며, 이마트, 한림대성심병원 등도 단지와 가깝다. HDC현대산업개발도 광명시에서 광명4구역을 재개발한 ‘광명센트럴아이파크’를 3월 분양한다. 지상 최고 36층, 11개 동, 39∼113㎡ 1957가구로 425가구가 일반 분양이다. 7호선 광명사거리역 역세권 단지로 광명초가 단지 바로 앞에 있다.