주택 한 채만 보유하고 있으면 그 주택을 팔 때 양도세가 없다고 알고 있는 경우가 대부분이다. 주택 한 채를 팔고 세금이 없다고 생각하고 있다가 비과세 요건을 충족하지 못해 세무서로부터 양도세를 납부하라는 안내문을 받는 경우가 종종 발생한다. 따라서 1주택 비과세 규정도 꼼꼼히 살펴보아야 주택을 팔고 예상치 못하게 세금을 납부해야 하는 경우를 피할 수 있다. 1가구 1주택 양도 때 세금 문제에 대해서 여러 사례를 통해 자세히 알아 보자. '1가구 1주택 비과세'란 1가구가 양도일 현재 국내에 2년 이상 보유한 1주택을 매매할 경우 양도세가 비과세되는 걸 말한다. 단, 이때 주택가격 9억원 이하인 경우만 해당된다.
◆ 사례1
서울 서초구에 사는 A씨는 본인 소유의 주택 한 채를 소유하고 있고 올해 3월에 부모님으로부터 독립해서 혼자 살고 있는데 편의상 주소지를 전입신고하진 않았다. 이 상태에서 본인 소유의 집을 양도했고 집 가격이 9억원이 넘지 않아 양도세 신고도 하지 않았다. 그런데 최근 세무서에서 양도세를 납부하라는 안내문을 받고 어떻게 해야 할지 고민하고 있다.
1주택 양도 시 비과세를 받기 위해서는 1가구가 1주택을 보유하고 있는 상태에서 해당 주택을 양도해야 한다. 여기서 1가구란 거주자와 배우자가 그들과 동일한 주소에 같이 살고 있는 가족 구성원을 말한다. 이때 일반적으로 동일 주소란 주민등록상 현황을 가지고 판단하지만 주민등록상 현황과 실제 거주지가 다른 경우에는 사실상 주소지 현황에 따른다. A씨의 사례처럼 부모님과 따로 살고 있음을 입증하기 위해서는 아래 자료와 같이 별도 가구임을 입증하는 자료를 준비해야 한다. 아파트 입주자 관리카드나 거주자 우선주차장 사용영수증, 관리비 납부영수증 등을 이용해 실제 부모님과 함께 거주한 것이 아니라 별도 가구에서 거주했다는 사실을 입증하면 비과세를 적용 받을 수 있다.
◆ 사례2
B씨는 본인 명의 주택 한 채와 슬하에 대학원생인 32세 자녀 1명을 두고 있다(자녀 명의로 3억원 상당 주택 한 채를 보유하고 있음). 이때 본인 명의의 주택을 양도할 계획이 있는데 어떻게 하면 양도세를 절세할 수 있는지 고민하고 있다. 이 경우 자녀를 가구 분리시키면 1가구(본인 및 배우자) 1주택이이므로 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.
가구 분리의 원칙은 배우자가 있어야 하지만 연령이 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에는 배우자가 없어도 독립된 가구로 인정받을 수 있다. 위 사례는 자녀가 32세이므로 분리가 가능하여 가구 분리 후 주택 양도 시 비과세를 받을 수 있다.
◆ 사례3
5년 전 미국으로 이주해 영주권을 획득한 D씨는 국내 시가 8억원 상당 1주택을 보유하고 있다. 현재 D씨는 미국에 거주하고 있고 주택의 취득가액은 3억원이다. D씨는 주택 양도 시 비과세를 받을 수 있는지 궁금하다.
1주택 양도 시 비과세 규정은 한국에 거주하는 거주자인 경우에만 국내 보유 주택 양도 시 적용받을 수 있다. D씨 경우에는 미국에 거주하는 영주권자이므로 국내에 1주택을 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 없어서 약 1억5000만원의 양도세를 부담해야 한다. 다만 출국 당시 1주택을 보유하고 있었던 해외 거주자가 해외 이주 등의 사유로 출국하는 경우 2년 이내 해당 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다.
◆ 사례4
서울 송파구에 거주하는 E씨는 국내 주택 한 채와 미국에 주택 한 채를 보유하고 있다. 1가구가 1주택을 보유할 경우에만 비과세가 가능하다고 들었는데, E씨의 경우에는 주택이 두 채이므로 비과세가 가능한지 궁금해하고 있다.
1주택 여부를 판단할 때는 국내에 있는 주택만을 가지고 판단하기 때문에, 이 경우에는 국내에 주택이 한 채이므로 국내 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 해외 주택을 매매할 때는 양도세 납세의무가 있는데 이 규정에 대해서 잘못 알고 있는 경우가 많다.
대부분 사람이 해외 부동산 매각 시 해당 국가에 세금을 이미 납부하였으므로 국내에 양도세 신고 납부를 하지 않아도 된다고 생각한다. 그러나 미국에 양도세 신고를 했더라도 부동산을 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세 신고와 납부를 해야 한다. 이때 양도세 계산 시에는 미국에 납부한 양도세는 공제해 준다. 해외 주택 매각 시에는 보유기간에 따라 양도차익의 일부를 공제해 주는 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용해 주지 않는다. 그리고 양도대금을 달러로 받은 경우나 해외 주택 취득 시 달러화로 대금을 지급한 경우에는 대금을 수수한 날의 기준환율이나 재정환율을 적용하여 양도세를 납부해야 하니 이 점을 주의해야 한다.
자료원:매일경제 2017. 6. 5