<![CDATA[
<p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99F397505CC940C92F" class="txc-image" width="297" height="159" style="width: 297px; height: 159px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1000" exif="{}" data-filename="집.jpg" id="A_99F397505CC940C92FEB17"/></p><p><br></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;">안녕하세요. 부친아입니다.<img class="txc-emo" src="//i1.daumcdn.net/deco/contents/emoticon/per_24.gif?v=2" border="0"></span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;">지난번에 말씀드린바와 같이 오늘은 최우선변제권과 우선변제권에 대해 설명드릴까합니다.</span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;">주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 대표적인 법안이라고 말씀드렸는데요.</span><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;"></span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;">특히 작년에 주택임대차보호법 최우선변제에 대한 부분을 개정함으로써 더욱 보호 범위를 높였는데요.</span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;">자세히 알아보도록 하겠습니다~~^^</span><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;"></span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 24pt;">(최우선변제권과 우선변제권)</span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 24pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">- 최우선변제권</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">만일 거주하던 부동산이 사정에 의해 경매로 넘어갔을때 임차인 보증금을 가장 우선해 돌려주는제도에요</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">다른권리보다 실거주하는 임차인의 보증금을 우선해 배당함으로써 영세한 임차인을 보호하는데 그 의의를 두고 있습니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">우선변제권이 대항요건 및 확정일자까지 받아야 요건을 충족하는데 반해 최우선변제권은 지난 번 설명드린<span style="color: rgb(255, 0, 0);"> 대항요건(점유+<span style="color: rgb(255, 0, 0);">전입신고</span></span><span style="color: rgb(255, 0, 0);">)</span>만 갖추면 다른 담보물권자보다 우선해서 권리가 발생합니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">단어가 유사해 보이지만 엄연히 차이가 있기때문데 잘 구분해두어야합니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99070F505CC9436601" class="txc-image" width="696" height="828" style="width: 696px; height: 828px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="20190501_154525[1].jpg" id="A_99070F505CC94366015214"/></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">하지만 여기서 주의할 점~!!!!!!</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"> <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 14pt;">최우선변제액의 적용은 소액임차인을 대상으로 하며 기준시점은 근저당 설정일자</span></strong>로 합니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">예를 들어</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><em><u>2018년 10월1일 서울에 1억1천만원을 보증금으로 임대차 계약을 했지만 </u></em></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><em><u>등기부등본에 2016년 4월1일 근저당설정이 되어있다면???</u></em></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><em><u>최우선변제는 근저당설정일자를 기준으로 하기때문에 </u></em></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><em><u>2016년4월1일 현재 서울시 소액임차범위는 1억원 이하이므로 소액임차인이 아니며,</u></em></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><em><u>최우선변제를 받을 수 없습니다</u></em>.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">중개를 하다보면 대다수 고객분들이 본일들 이사일을 기준으로 최우선변제금을 생각하시는 경우가 많으시더라구요.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">그리고 요새는 공인중개사공부를 하지않은 중개보조원들이 많아서 이런 기본조차 고객들에게 잘못 얘기하는 경우도 있으니 주의하세요..</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">- 우선변제권</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">주택임대차보호법상의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할때에 임차주택의 환가대금에서 <span style="color: rgb(255, 0, 0);">후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권</span><span style="color: rgb(255, 0, 0);">리</span>가 있다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;">우선변제권의 요건으로는 </span><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><span style="font-size: 14pt;">대항요건(주택의 인도+전입신고=익일0시)+확정일자</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><span style="font-size: 14pt;"> </span>를</span> </span>받으심되요.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gulim,굴림,AppleGothic,sans-serif; font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-size: 12pt;">- 확정일자</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">요즘은 임대차계약서를 작성하고 이사하면서 동사무소에 들러 전입신고와 함께 확정일자를 받는것이 일반화되있죠.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그러나 확정일자가 갖는 의미를 제대로 인지하지 못하여 엄청난 대형참사를 불러오는 경우를 아주 가끔 보게됩니다. </span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아주 오래된 사연을 하나 말씀드리면..</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">선순위 근저당권의 채권최고액이 1000만원밖에 안되는 아파트에 전세를 얻어가면서 이사와 더불어 전입신고를 하여 대항력요건을 갖추고었으나,</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아파트 시세는 2억을 넘어가니 전세금 1억2000만원을 안전하겠지 하는 안이한 생각을 하고 확정일자를 받지 않아서 일어난 일입니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">이럴경우 대항력은 매매에서는 그 효력이 있지만,</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">경매로 넘어간다면 선순위 채권액이 얼마인지가 중요한 것이 아니라 임차인이 대항력을 갖춘 시점보다 앞선 선순위가 있다면 대항력은 그 효력이 잃게 되고, 또한 순위를 확보하지 못하여 일반 채권으로 분류되어 모든 채권들이 순위배당을 하고 남은 일반채권자들끼리 안분배당을 하게 되는데, 실제적으로 경매에서 일반채권자들에게 돌아갈 배당금을 거의 없다고 보셔도되요.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그래서 이 임차인은 한 푼도 배당받지 못했던 눈물겨운 사연입니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">만약 이 임차인이 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추고 있었다면 그 결과는 정반대가 될것인데 말이죠...</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">확정일자를 받는다는 것은 우선변제권이 주어지는 것으로 순위 배당을 받을 수 있다는 것이데 ,</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">이 경우에 만약 확정일자를 받았다면 최선순위 근저당권 다음으로 배당받게 되는 우선변제권을 갖추게 되어 안전하게 전세금 모두를 지킬 수 있었는데,동사무소에서 전입신고를 하면서 도장 하나만 받았어도 전세금을 지킬 수 있었는데, 그렇지 못하여 아주 안타까운 일이 아닐수 없어요.</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 14pt;">사연을 듣고보니 꼭 잘 알아두어야 할게 분명하죠?</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: Gungsuh,궁서,serif; font-size: 14pt;"><span style="color: rgb(255, 0, 0);">확정일자에 의한 우선변제권이 갖는 효력과 그 의미<span style="color: rgb(0, 0, 0);">는</span></span> 다음 시간에 더 자세히 살펴볼게요~~~<img class="txc-emo" src="//i1.daumcdn.net/deco/contents/emoticon/etc_09.gif?v=2" border="0"></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"></span><br></p>
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카페 게시글
부동산 기초공부
최우선변제권과 우선변제권
부친아
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조회 1,309
19.05.02 11:26
댓글 5
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첫댓글 최우선변제권과 우선변제권 차이점에 대해서 알아봤네여 감사합니다^^
만약을 대비해서 꼭 지켜야할 사항이네요. 좋은정보 감사합니다.^^
최우선변제는 근저당 설정일자 기준으로 한다. 감사합니다
확정일자에 의한 우선변제권이 갖는 효력과 그 의미..기대하겠습니다^^
이제서야 이해가 됩니다 . 감사합니다~~