송사무장의 유치권 사례 꿀팁

[고구마]

송사무장의 실전경매 후기 PART 4

유치권 사례 꿀팁

1. 유치권자의 점유 형태, 영업 상황 파악, 실제 공사 내역(현장 조사)

2. 증거를 잘 보관하는 습관 들일 것

3. 유치권과 이해관계인

1) 유치권은 낙찰자나 제3자에게 대항할 서류가 필요함(이해관계인의 협조가 필요)

- 공사도급계약서, 확인서, 진술서 등

2) 이해관계인 순위 : 채무자 > 임차인 > 채권자

3) 증거를 얻기 위해 이해관계인과의 대화가 필요함(유치권으로 인해 손해를 보고 있는 사람)

- 실제 공사를 했던 공사업자와 금액 그리고 공사시점, 점유개시시기 및 점유관계 등을 진술 부탁(공증)

4. 사우나 임차인의 강제집행이 어려운 이유

1) 인도명령신청서 제출 시 임차인이 점유하고 있는 부분을 정확하게 도면에 그려야 함

2) 사우나는 현실적으로 어려움 -> 구청에서 사우나 도면을 구하여 첨부

5. 강제집행 시 촬영(상대방의 폭행 증거)

6. 유치권과 112

1) 낙찰자와 유치권자가 대립하는 경우

- 부동산에 강제집행 후 유치권자가 문을 부수고 재점유

- 세입자 이사 후 유치권자가 문을 강제 개문하고 점유

2) 출동한 경찰관은 유치권 문제에 깊게 개입하지 않고 화해나 합의를 시키려는 경우가 있음

3) 낙찰자는 유치권이 인정되지 않는다는 '인도명령결정문'이나 '판결문'을 지참하여 현장 투입

유치권부존재 확인의 소

1. 정의 : 유치권이 법률적인 요건을 갖추지 못했을 때 채권자 및 낙찰자가 유치권자를 상대로 유치권의 부존재에 관한 확정을 목적으로 제기하는 소

2. 낙찰자의 명도소송의 범위에 유치권부존재 확인청구의 소가 포함된다

1) 낙찰자의 인도명령 기각 시 명도소송을 제기해야함.

2) 법원에서는 유치권이 존재하지 않는다는 판결만 함(명도소송은 따로 진행해야함)

3. 소 제기 전에 알아야 할 사항

1) 피고(=유치권자)의 주소지 또는 부동산 소재지의 법원에 소를 제기할 수 있음

2) 원고: 소를 제기하는 채권자 및 낙찰자, 피고: 공사대금의 변제 및 필요비, 유익비를 주장하는 유치권자

3) 유치권이 성립하지 않는 부분을 주장해야함

4) 유치권자의 피담보채권(=공사금액)을 알고 있는 경우 기재하고, 알 수 없는 경우 기재하지 않아도 됨.

5) 명백하게 유치권을 부정할 수 있는 경우(실제로 공사하지 않음, 압류의 효력발생 이후에 점유) 승소 가능

6) 원고(낙찰자)에게 입증책임이 있으므로 사전에 필요한 자료를 충분히 확보해야함

7) 유치권자의 점유 중 선관주의 의무를 위반하였을 경우 소유자의 청구에 의해서만 소멸됨

해당 사실을 입증하고 유치권소멸을 청구하는 내용을 반드시 포함

* 유치권자의 선관주의의무(민법 제324조)

① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의

보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

* 2항을 위반 시 채무자 또는 신소유자가 유치권의 소멸 청구 가능

친인척의 강제집행

1. 상황 : 온 몸에 문식 가득한 동생이 같이 점유 중, 강제집행까지 버티는 중, 강제집행 순서를 기다려야한다

2. 관행은 강제집행(=부동산인도집행)을 신청한 순으로 하는 것

3. 채무자의 친동생은 추가로 인도명령결정을 받을 필요 없다.

1) 채무자와 함께 거주하고 있는 가족이나 동거인 또는 고용인 등에 대하여는 사회통념상 그들이 채무자와

별개 독립한 점유를 가진다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권원(=인도명령결정문,

판결문)없이도 채무자와 동시에 퇴거시켜서 진행할 수 있음

2) 채무자의 점유보조자로서 독립된 점유가 인정되지 않음

4. 경찰 소환은 강제집행을 시작하고 다툼이 생길 때!(지인 대동)

돈 되는 공장 고르는 방법

1. 기계기구의 감정가격이 높지 않은 공장

1) 통상 기계기구의 감정가격은 대출 당시 새 것을 기준으로 책정됨

2) 실제 중고로 매각하면 1/10의 가격으로 팔림

3) 기계류의 감정가격과 중고가격 가치아 크지 않으면 기회가 될 수 있음

2. 건물의 천장고가 높은 것

1) 다양한 업종전환이 가능하다

2) 중장비나 섬유공장의 경우 천장고가 낮으면 입주 불가능

3. 교통이 편리한 지역

1) 고속도로와 외곽순환도로가 인접해있는 곳

2) 공장의 규모가 크다면 물류창고 용도로 매매 용이

4. 세제혜택이 있는 지역

1) 수도권 과밀억제권역의 공장 입주 시 중과세 조항(부동산과 각종 세금 납부시)

2) 시에서 특별구역으로 지정한 곳에 소재하는 공장은 세제혜택(남동공단, 시화공단 등)

5. 주거지역, 상업지역 내의 공장

1) 아파트나 빌라 단지로 개발 가능(평당 가격이 상승함)

2) 대지만 매각하여 수익 올리기

6. 땅모양이 네모반듯한 공장

7. 동선과 가동을 위한 기본 시설이 설치된 공장

1) 배관공사비용이 상당히 높음(인도 전에 동선을 잘라서 매각하는 채무자도 있음)

2) 엘리베이터와 창고 등의 설치 상태가 좋으면 매도 수월함

유치권에 기한 형식적 경매

1. 형식적 경매 정의

1) 실질적 경매 : 채권자가 자기채권의 만족을 얻기 위해 실행하는 경매

2) 형식적 경매 : 물건을 채무변제 시까지 무작정 보관하고 있어야 한다는 부담에서 벗어나기 위하여

현금화권을 행사하는 경매(특정재산의 현금화, 정리)

3) 형식적 경매도 담보권의 실행을 위한 경매(임의 경매) 절차에 준함

4) 대표적인 예 : 공유물분할을 위한 경매, 유치권에 기한 경매, 상속인이 없는 경우 상속재산의 채무변제를

위한 청산을 위한 경매, 파산재단에 속한 부동산에 대한 경매 등

2. 유치권에 의한 형식적 경매

1) 유치권은 경매신청권이 있으나 우선변제권은 없음(공사대금을 변제하지 않는 한 무작정 기다려야함)

2) 유치권이 정당하고 변제받을 수 있는 구비요건을 갖췄다면 유치물을 직접 변제를 충당하기 위해 법원에

청구 가능(담보권실행을 위한 경매(임의경매)의 예에 의하여 실시함)

* 적법한 유치권이 있는 물건을 낙찰받고 유치권 금액을 변제받지 않는다면 경매를 당할 수 있음

3. 형식적 경매의 신청과 법원의 업무지침​

1) 서면에 의하여 집행기관인 법원에 신청해야함

2) 유치권이 존재한다는 것을 증명하는 서류 첨부

- 공사대금청구소송을 통한 판결, 집행력 있는 공증, 유치권 확인소송을 거쳐 확정 판결

- 이를 증명한 사문서

3) 채무자의 유체동산에 대한 경매신청도 가능

4) 경매신청서를 작성 시 기재될 내용

- 확정판결문

- 유치권자의 성명과 주소

- 신청취지 및 신청이유

- 신청일자 및 법원

4. 형식적 경매가 제3자에게 낙찰될 경우

1) 유치권자는 유치권금액(=청구금액)내에서 변제를 받고 유치권을 소멸함

2) 유치권보다 높은 금액으로 낙찰되고 잉여금이 있을 경우 채무자에게 그 초과액이 배당됨

3) 집행법원에서 인수주의를 택했하면 본래 그 부동산에 있던 다른 채권은 인수됨

4) 소멸주의를 택하면 모든 권리 부담을 소멸시킴

- 우선채권자, 일반채권자의 배당요구도 허용, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당 지급

<대법원2010마1059 판례 참조>

* 담보물권자가 경매를 신청한 후 경매 과정에서 배당을 받게 되면, 자신의 채권액 전부 배당받지

못하더라도 말소됨 = 유치권자가 채권액을 전액 배당받지 못하더라도 유치권이 소멸됨.

유치권과 형사고소

1. 형법에 기재된 유치권 관련 법조항(경매방해죄)

1) 정의 : 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매나 입찰의 공정을 해하는 죄

2) 2년 이하 또는 700만원 이하의 벌금

3) 경매 입찰에 있어서 경쟁자 사이에 미리 어느 특정인에게 경락 또는 낙찰시킬 것을 협정하는 담합행위

2. 허위유치권으로 경매방해죄 확정한 판결문

<인천지방법원 2008.6.20. 사건 2007고단4235>

필수 유치권 판례

1. 유치권자와 임차인의 계약서에 채무자의 동의가 없다면?

1) 유치권자와 임차인의 임대체 계약은 소유자의 동의하에 이루어져야 유치권자의 점유가 인정

2) 소유자가 유치권자에게 구두로 인정해주어도 법원에서 이를 인정함

3) 종전 소유자의 동의를 구하여 유치권자가 임대를 했어도 새로운 소유자에게 대항할 수 없음

3) 관련 판결

<대법원 2002.1.27. 자2002마3516 결정> - 소유자 동의가 없는 계약

<서울고등법원 2001나27983 손해배상 판결> - 종전 소유자의 동의

2. 유치권자의 점유

​ 1) 해당부동산에 경매기입등기가 경료되기 전에 점유를 개시해야함

<대법원 2006.8.25. 선고2006다22050 판결 토지인도>

2) 채무자의 유치권에 기한 간접점유

- 채무자가 점유하고 있고 제3자에 의해 유치권이 신고된 경우, 성립 안됨

<대법원 2008.4.11. 선고2007다27236 판결 건물명도>

3) 간접점유를 인정하기 위해선 간접점유자와 직접점유자 사이에 '점유매개관계'(법률관계) 필요함.

- 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권(명도)을 승인하면서 행사하는 경우 인정함

<대법원 2012.2.23. 선고2001다61424, 61431 판결 펜스철거등·경매명도>

4) 간접점유는 직접점유자가 소유자가 아닌 유치권자와 임대차계약, 약정 등에 의해 이뤄져야함.

3. 유치권의 채권이 변제기가 도래하지 않은 경우

1) 경매기입등기가 경료되기 전에 점유를 개시하고, 이후에 공사를 마친 경우 유용한 판례

2) 압료의 효력이 발생한 후 유치권을 취득한 경우 대항불가

<대법원 2011.10.13. 선고2011다55214 판결 유치권부존재확인>

4. 토지만 낙찰이 되고 그 지상물건에 대해 유치권 신고가 된 경우

- 지상 건물의 유치권자는 토지만 낙찰 받은 낙찰자에게 유치권 주장 불가

<대법원 2008.5.30. 자2007마98 결정>

5. 경매부동산에 근저당이 설정되고 경매기입등기가 설정되기 전에 취득한 유치권의 성립여부

1) 유치권의 성립유무는 경매기입등기(=압류)를 기준으로 판단

2) 근저당은 기준이 될 수 없음=근저당 후순위 유치권도 대항력이 있음

<대법원 2009.1.15. 선고2008다70763 판결 유치권확인>

3) 가압류등기가 경료된 후에 취득한 유치권 또한 대항력 있음.

<대법원 2011.11.24. 선고2009다19246 판결 건물명도등>

4) 채무자가 채무초과상태이거나 그런 상태에 임박했을 때의 취득한 유치권은 인정하지 않음

- 유치권제도는 '시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다'는 일반적 법원칙의 예외됨

- 감수하는 이유는 피담보채권에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것(아래 조건 하에 인정)

(민사유치권 : 견련성 + 점유, 상사유치권 : 채권자와 채무자간의 상행위 + 점유)

- 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도의 남용은 이를 허용하지 않음

- 1순위의 근저당권이 설정된 상태에서 임차인계약을 맺고, 유치권을 주장할 경우 인정되지 않음

<대법원 2011.12.22. 선고2011다84298 판결 유치권부존재확인>

6. 부동산 경매절차에서 낙찰을 받은 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이

성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치

- 유치권의 진위여부와 관계없이 유치권신고가 접수된 경우 매각불허가 결정

<대법원 2008.6.17. 자2008마459 결정 부동산매각허가결정에대한이의>

7. 건축자재상의 건축자재대금채권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다

<대법원 2012.1.26. 선고2011다96208 판결 건물명도> - 건축자재대금채권 불가

8. 공사업자가 근저당권자에게 유치권포기각서를 발행한 경우 낙찰자에게 대항할 수 없다

- 관련서류 : 유치권행사를 포기한다는 확인서, 유치권 포기각서 등

<대구지방법원 2008.12.17. 선고2008나16170 건물명도등>

<수원지방법원 2010.1.22. 선고2009가단5267 건물명도>

9. 유치권자의 점유회복

1) 정당한 유치권자가 부동산인도집행 및 기타 불법적인 행위로 점유를 침탈당했을 경우 점유 회복

* 민법 제204조

① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.

② 전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는

그러하지 아니하다.

③ 제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

2) 점유의 침탈로 유치권이 소멸한 후 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복하면 유치권도 회복

3) 점유 회복 전에는 유치권 회복 안됨.

<대법원 2012.2.9. 선고2011다72189 판결 유치권확인>

상사유치권(상법 제 58조 참조)

1. 상사유치권의 정의

- 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한

상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사

자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

2. 상사유치권의 효력

- 상사유치권 역시 민사유치권에 관한 민법의 준용이 적용되어, 채권의 전부를 변제받을 때까지 유치목적물

에 관하여 권리행사 및 인도를 거절할 수 있고, 경매청구권도 갖는다.

3. 상사유치권의 성립요건

1) 상사유치권은 채권자와 채무자가 모두 상인(사업자등록)인 경우에 인정된다.

2) 민사유치권과 달리 쌍방이 상인일지라도 피담보채권이 상행위로 발생된 것이 아니라면 상사유치권은

성립되지 않는다.(공사도급계약서)

3) 채권은 변제기가 도래한 것이어야 한다.

4) 상사유치권을 행사할 수 있는 것은 채무자 소유의 물건 및 유가증권이고, 제3자의 소유물에 관해선

유치권을 행사할 수 없다.

5) 민사유치권은 채권과 유치목적물 사이에 견련성이 필요하지만 상사유치권은 그렇지 아니하다.

6) 쌍방간에 사전에 유치권을 배제하는 약정을 한 경우 유치권이 인정되지 않는다.

* 상사유치권은 상행위로 인한 점유취득이 이루어져야 함.

<서울고등법원 2007.6.22. 선고2004나7172 판결> - 도급계약을 직접적인 원인으로 한 것이 아님

[출처] 송사무장의 실전경매 후기 PART 4|작성자 경청