스크랩 임야 형질 변경비용과 절차

[등대지기]

형질변경

1) 절차

계약----설계측량----설계----허가신청----전용허가----착공신청----준공신청

※경계측량 및 확정측량은 별도로 지적공사에 의뢰한다.

2) 형질의 변경
도시계획구역안에서 토지의 형질변경, 토석의 채취, 죽목의 벌채 재식, 토지의 분할 등 행위에 관한 허가기준을 정함으로써 토지의 합리적 이용과 도시계획과의 조화를 기하게 하여 도시의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

행위허가 :
1) 조경· 재해예방등 필요한 조치를 하는 경우
2) 토지분할의 경우
3) 신청지역에 도로 ·상수도 및 하수도가 설치되어 있는 경우
4) 도시계획이 결정 되어 있는 경우
• 신청인이 인접의 기존시설과 연계되는 도로 ·상수도 및 하수도를 설치할 것을 조건으로 하는 경우
(상수도에 갈음하여 공중위생법에 의한 음용수의 수질기준에 적합한 지하수개발 ·이용시설을 설치하거나,하수도에 갈음하여 오수분뇨및축산폐수처리에관한 법률에 의한 오수정화시설을 설치하는 경우를 포함한다.)
5) 자연녹지지역 및 생산녹지지역안
• 농업,임업,어업,광업에 종사하는 자가 주거용건축물 및 그부대시설의 건축을 목적으로 행하는 토지 형질의 변경-1,200㎡ 미만
6) 창고등 상수도나 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물을 건축하고자 하는 경우
• 도로가 설치되어 있거나 도로의 설치를 조건으로 하는 경우
삼림의 형질변경의 규모 - 330㎡ 이상

유의사항

1. 도시계획외지역의 산림안에서 산림을 형질변경 하고자 하는 경우에는 군수의 허가를 받아야 한다.
2. 산림형질변경허가를 받아 사업시행을 완료한 후에는 산림을 복구하여야 하며 미리 산림 형질 변경허가시 복구비용을 예치하여야 한다.
3. 고속도로. 철도변등 자연경관 보전이 필요한 지역은 허가하지 아니 할 수 있다.

대체 조림비 및 전용부담금 부과 면적 산출

1. 대체조림비 : 1㎥당 1,270원(2002년 기준) - 별도 고지서 발급
2. 전용부담금 : 공시지가의　20% - 별도 고지서 발급

3) 처리비용
수수료 : 5,000원 (3,500m2 이하)
지역개발공채 : 30,000 ~ 70,000원
면허세 : 3,000 ~ 30,000원
원상복구 예치금 : 공사 설계 금액의 20%

* 임야 형질변경에 대한 연구 *

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다. 우선 구입에 있어서도 외지인이 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월하다. 농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 한다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지(평당-30,800원)에 비해 훨씬 적게 든다. 임야는 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문이다. 이런 경우 여럿이 공동구매하여 분할하기도 하고 부동산에서 그런 땅을 추천하는 곳도 있다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다. 또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.

◇ 준보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능하다. 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 한다. 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니다. 산림훼손허가를 받은 후, 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야만 한다.

산림훼손허가를 신청할 때는,

▲사업계획서

▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.

● 산림형질변경허가의 기준

1. 경 사 도  : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 한다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 한다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 한다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용 받지 않는다.

◇ 보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있다. 그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있다. 종교시설의 신축이나 개축도 가능하다. 또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다. 그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별된다. 생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말한다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말한다.

● 생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우

2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 한다. 임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 한다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있다. 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문이다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이,

.

▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내

▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내

▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.
납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있다. 신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다. 대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있다. 분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있다. 산림이 일부 형질변경된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있다.

산림의 형질변경허가를 받고 복구를 완료하였을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야 한다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다.