☞자료공유) 한형기 조합장 서울서초 반포3주구 강연회 및 질의응답 동영상_완결

[이동훈]

토지등소유자님 여러분 안녕하세요?

저는 얼굴도 모르는 분들이 "두목"이라고 지목하는 바로 그 사람입니다.
이 자리를 빌어서 모든 분들께 새해 인사를 드립니다.

"새해 복(福) 많이 받으세요.
올 한 해도 행운과 건강이 함께 하시길 빕니다."

오늘은 정비사업 스타 조합장 한형기님 관련 기사와 동영상을 소개해 드립니다.
"인사(人事)가 만사(萬事)다." 라고 말합니다.
대한민국에 훌륭한 재건축, 재개발 정비사업 조합장님들 많이 계십니다.

그 중 한형기 님이 현재 가장 인기가 높고 서울 시내 여러 정비사업 현장으로부터 조합장으로 초빙(스카우트) 제의와 강연 제의를 많이 받고 있는 분이기도 합니다.

실제로 이 분이 "서울 서초구 신반포1차 재건축조합 현장, 즉 반포아크로리버파크"의 조합장으로 사업을 성공적으로 완수했습니다. (아래 주간동아 기사에서 보시듯이) 준공한 반포아크로리버파크 재건축아파트는 현재 평당 1억원 정도 호가의 고가 아파트 단지입니다.

(※비교용 참고자료)
★ 남한산성입구역 인접 단대푸르지오 아파트 25평 6억원 매매가(2,400만원/평)시세_1/8 현재 인터넷 검색 자료 
★ 중앙동 롯데캐슬 25평 5.5억원 매매가(2,200만원/평)시세_1/8 현재 인터넷 검색 자료 
★ 또한 반포아크로리버파크는 평당공사비 513만원/평이라고 합니다._ 2차 강연회 동영상 2:05:00 이후 25초간 내용
★ 인접 도환중1구역 평당공사비 427만원/평_2017년효성/진흥
★ 우리 구역 개략적인 사업시행계획서 평당공사비 550만원/평_ 2016.10.07.조합설립 안내책자 및 토지등소유자님들이 작성한 동의서 내용
★ 10년전 이미 417만원/평_ 2007.03.21.대우건설 제시 공사비

   바로 그 재건축 정비사업을 성공적으로 완수한 (★조합청산 주민총회 前이여서 아직까지) 현직 한형기 조합장의 말이라면 시간내서 한 번 들어볼 만 하시지 않겠습니까?

(★ 참고로 두목은 이미 "작년 12/28 총회책자 조합정관 제61조 조합의 해산(책자 62쪽)" 내용이 조합청산(해산) 주민총회 보고 법규정(현행 도정법 제45조 ①항 11목 내용)을 위반해 대의원회 의결만으로 끝내려 의도한 오류 및 그 위험을 지적한 바 있습니다.)

   신반포1차 반포아크로리버파크 현직 조합장인 한형기 님이 
"왜 자기 아파트 단지도 아닌 반포3주구 저층 주공아파트 재건축 단지에 가서 강연을 해야만 했을까?"
저로서도 상당히 궁금했습니다.
그러나 한 번 아래 동영상 시청해 보시면 후회 없고 조합원들이 보고 또 보고 꼭 봐야할 좋은 자료입니다. 
실제 우리 도환중2구역과 많은 관련이 있고 현시점에서 필요한 교훈이 많이 담겨 있습니다.

★ "왜 이미 선정된 시공자 OO과 계약하면 안되는가?
★ 시공자가 제시한 계약서에는 어떤 문제와 위험이 도사리는가?
★ 시공자 OO을 어떻게 처리해야 하는가?" 를 주제로 한 강연입니다.

시공자 계약서에 대한 검토 내용, 결과 및 검토의 주안점/  
시공자 계약서의 분양가와 분양업무 관련 내용과 설명 /
분양가 산정 업무의 주체와 분양 방법과 권리 관계 /
시공자 특화설계 내용 확인과 특화설계 무상 조건에 대한 검토와 설명 /
시공자와의 계약 체결 시 주의할 점 /
시공자 홍보 내용에 주의 및 비용에 대한 검토와 설명 /
시공자 계약 불발에 따른 사후 영향 예측과 대처 방안 / 
조합원총회에서 시공자 처리와 그 의의 및 향후 파급 효과 /
시공자가 고용한 OS에 대한 대처와 응대 방안 /
정비사업 조합장에게 필요한 능력과 내공 기타등등......

★ 지금까지 우리 구역에서 이런 설명 해주는 사람 있었습니까?
★ 우리 구역 지난 14년간 개발위원장, 감사, 이사, 대의원들이
★ 다시 추진위원장, 감사, 추진위원들이
★ 그리고 앞으로는 조합장, 감사, 이사 조합임원이 (필요하다면 대의원들이)
★ 이런 설명을 조합원들에게 모두 올바로 해줘야 하는 사람들 입니다.

시청하시며 절로 무릎이 탁~ 쳐지신다면 참으로 다행이십니다.
그리고 우리 도환중2구역은 안타깝게도 아직 위 시공자 선정 취소 의결 주민총회를 앞둔 반포3주구의 사업진행 절차(사업시행인가 이후 시공사 선정, 계약 단계)까지 도달하지 못한 상황입니다.
한형기 조합장의 탄탄한 내공과 실력 그리고 타(他) 정비사업으로부터의 교훈과 혜안을 동영상으로 반드시 확인해 보세요.
강력히 추천합니다!

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■ 강연회 동영상 개최 배경 설명 신문 기사

☞ http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=201812241414489441902857eb1a_18
(기사) 반포3주구 시공자 현산계약 불발

☞ http://news.hankyung.com/article/2019010394661

(기사) 반포3주구 재건축 입찰 새국면

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■ 한형기 조합장 반포3주구 초청 강연회 1차

☞ https://youtu.be/8YHRpna65Ts

★★★ (동영상) 반포3주구 정상화추진위원회

★★★ 어떻게 한형기 조합장은 환급금을 지급하는 현장을 만들었을까?

(※ 분양가 결정의 주체 / 후분양제 / HUG&보증서 / 특화제안과 무상제공 / 커뮤니티시설 / 계약이행보증서&시공보증서 / 제3자손해보험 / 수익금 집행순서 / 현장설명서&입찰유의서 / ARGUE의 해결 / 공가관리 / 아파트단지명 / 현물변제 / 공사완공일 / 임시사용승인 / 현장설명회 / 마감재리스트 / 설계예가(설계가-예가-입찰가-계약가-실행가) / 예가산정&무상특화 / 예가&입찰가&계약단가 / 혁신안에 대한 보장과 책임 / 건축심의안 / 보호수&스카이브리지 / 혁신안 인허가에 대한 보장 / 계약서 도장 찍고나면 바로 상전(上典) / 혁신안에 따른 공사비 증감 / 이주-철거-착공에 따른 시간지연 / 협상단 / 배임 / 주민총회&손해배상청구소송 / 정식계약&M.O.U. / 정비사업의 지연 / 시공사선정총회&시공사계약서의결총회 / 시공자입찰 시기조절 / 시공자들의 담합&유찰 / 시공자 OS요원의 활동 / 평당공사비 / 반포3지구 평당공사비 541만원/평 / 연면적의 계산 / 내가 조합장이라면 이렇게......)

☞ https://youtu.be/g9jnNGNAzX0

(동영상) 반포3주구 정상화추진위원회_질의응답

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■ 한형기 조합장 반포3주구 초청 강연회 2차

☞ https://youtu.be/IrKJO0KGrNs

★★★(동영상) 한형기 조합장 2차 설명회 반포3주구 어이없다는 한조의 분노의 일침 190105

★★★(바쁘시다면) 25분 이후부터 1시간 동안만큼이라도 꼭~ 봐주세요!
(※유튜브 설정의 "빨리보기" 이용도 가능합니다.)

☞ https://youtu.be/6LLyntm1pBY 

(동영상) 질의 응답 : 한형기 조합장 2차 설명회 (2019.1.5)

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■ 한형기 조합장 소개 관련 기사 (RE매거진)
☞ http://www.remagazine.co.kr/news/articleView.html?idxno=476

신반포1차 재건축조합 한형기 조합장

“단지 업그레이드․신반포 통합재건축 위해 노력 계속”

RE magazine | 승인 2014.12.08

재건축 성공신화 이어가는 신반포1차 재건축

차별화․고급화 전략으로 분양가 최고가 갱신

대림 아크로리버파크로 거듭나고 있는 서울시 서초구 신반포1차 재건축사업의 기세가 무섭다.

신반포1차는 지난해 12월 진행된 1차 일반분양 당시 약 3.3㎡당 평균 분양가 3830만원과 최고분양가 4530만원이라는 높은 분양가를 책정해 화제가 된 상황에서 평균 18.7대1, 최고 42대1이라는 놀라운 청약 경쟁률을 기록하며 1순위로 분양을 마감하는 기염을 토한 바 있다.

하지만, 이는 서막에 불과했다.
지난 10월 2차로 진행된 일반분양에서 신반포1차는 평균경쟁률 17.38대1, 최고경쟁률 169대1이라는 놀라운 청약 경쟁률을 보이며 또 한 번 1순위 마감을 기록했다. 특히, 신반포1차 재건축사업의 2차 일반분양은 약 3.3㎡당 평균 분양가 4130만원, 최고 분양가 5000만원이라는 사상 최고의 분양가를 기록해 업계는 물론 사회적인 이슈가 됐다.

상황이 이렇다 보니, 신반포1차 재건축 조합원 입장에서는 말 그대로 ‘대박’이 터졌다. 기존 33평 조합원이 신축 34평형을 분양 받고도 8억원 이상의 환급금을 받는다. 여기까지만 해도 전무후무한 기록이다.
또한 많은 사업장의 조합원들이 입주 시 추가부담금 폭탄을 맞아 힘들어 하는 것과 달리, 신반포1차 조합원들은 위 환급금에 더해 세대당 1억원 이상의 환급금을 더 받을 것으로 예상되고 있다.

이뿐만이 아니다. 신반포1차는 2013년도 하반기 한경주거문화대상 대상 등 국내 언론사에서 시상하는 재건축관련 분야 모든 상을 독차지하고 있다.

“우리 단지의 분양가 등을 보고 일부에서는 과열이라고 우려를 하고 있지만, 저는 정부의 부동산경기 활성화 정책에 상당한 기여를 했다고 자부합니다. 저희 조합원 대다수가 강남의 서민들입니다. 아파트 한 채가 전 재산인 조합원이 대다수이며, 오직 재건축 하나만을 바라보며 지난 20년 이상을 주거환경이 최악인 아파트에서 불편하게 살면서 근근이 버텨왔습니다.

여러 사정으로 인해 지난 20년간 재건축이 파행을 겪으며 많은 정신적 고통과 경제적 어려움을 겪은 조합원들에게 분담금이 줄어들고 환급금이 대폭 상승하는 결과를 전할 수 있게 돼 무엇보다 기쁩니다.”

신반포1차가 계속해서 써내려가고 있는 성공신화의 중심에는 한형기 조합장이 있다.

한형기 조합장은 삼성중공업 건설에서 10년, 대우건설에서 11년을 각각 근무하고, 도곡동 타워팰리스 3차 현장소장, 재건축․재개발 종합컨설팅사 부사장 등을 역임한 바 있는 자타공인 재건축․재개발 전문가로서, 신반포1차 재건축사업을 최선두에서 이끌어 오고 있다.

특히, 한형기 조합장은 이와 같은 30년이 넘는 건설업 내공에 끊임없는 노력까지 더해 신반포1차 재건축사업의 성공을 이끌었다. 한 조합장은 조합장 선임 후 1년 반 동안 매일 새벽6시에 출근하는 것은 물론, 정해진 퇴근시간이 없을 정도로 업무에 매진하는 등 휴일과 휴가도 없이 365일 재건축 성공을 위해 달려왔다. 또한 재건축사업이 성공가도를 달리고 있는 현재에도 일요일만 쉬고 주6일 6시 출근을 지속하고 있다.

∥파행 일변도 재건축단지를 최우수 재건축단지로

지금에야 성공적인 미래가 보장돼가고 있지만, 신반포1차아파트는 1976년 준공된 노후단지인 탓에 녹물이 나오고 하수구가 막혀 역류하는 경우가 빈번했고, 옥상방수 하자와 벽체 크랙으로 인해 빗물이 집안으로 유입되는 상황이 계속됐으며, 겨울철에는 난방비로 월 40여만원을 납부해도 방에 온기가 없을 정도였다.

그럼에도 불구하고 신반포1차 재건축사업은 조합내분 등으로 인해 20여 년간 파행을 거듭해 많은 조합원들을 더욱 힘들게 해왔다.

이러한 상황을 반전시킨 사람이 바로 한형기 조합장이다.

신반포1차아파트는 1994년에 추진위회를 구성해 2003년 조합설립인가를 받아 2006년 관리처분인가를 신청했으나 서초구청으로부터 반려를 당해 서초구청을 상대로 관리처분인가신청반려취소소송을 진행해야 했다.

게다가 1, 2심에서 조합이 연달아 패소하면서 재건축사업 진행이 큰 위기에 빠졌으며,

설상가상으로 주민간의 반목도 극에 달했다.

이와 같이 신반포1차 재건축사업이 무기한 중단의 위기를 겪고 있던 시기인 지난 2008년, 한형기 조합장은 “대법원에서 승소하고, 재건축을 되살릴 수 있도록 함께 노력해 보자”는 조합원들의 제의를 받아들여 가족들과 함께 거주하고 있던 영국에서 홀로 귀국했다.

이후 한형기 조합장은 비대위의 각종 소송취하를 이끄는 한편, 조합원 전원의 탄원서 제출 등을 통해 호소한 결과 2010년 4월 29일 대법원 파기환송과 2010년 7월 24일 고등법원 최종 조합승소 판결을 이끌어 냈다.

하지만, 이후에도 신반포1차 재건축사업은 파행을 거듭했으며, 결국 조합원들의 강력한 권유로 한형기 조합장이 최선두에서 사업을 이끌게 됐다.

한형기 조합장은 “계속 되는 사업진행의 어려움 속에서 조합장 선출된 만큼 스스로

▲조합원들에게 비전을 제시해 조합원 참여도와 단결력을 높이고, 투명한 조합운영과 조합원과의 소통을 중시하는 한편, 가시적인 성과를 내어 조합원들의 절대적인 신뢰를 쌓겠다

▲각종 인허가 일정을 최대한 앞당겨 이주와 입주를 앞당기겠다

▲지리적 장점과 교통, 학군, 기반시설 등의 장점을 살려 삼성동 아이파크를 능가하는 강남의 랜드마크를 만들겠다

▲재건축의 모범사례를 만들겠다 등을 다짐하고, 이를 강력히 추진했다” 고 말한다.

실제로 한형기 조합장은 수시로 조합원설명회를 개최해 조합의 주요현안에 대해 자세히 설명하고 조합원 의견을 수렴했으며, 조합원 분담금에 대해서도 사전에 정확히 제시하는 한편, 그 이상의 성과를 올렸다. 이를 통해 짧은 시간에 비대위를 와해시키고 조합원들로부터 신뢰를 얻어 조합원들의 자발적 참여를 이끌어 냈다.

또한 많은 우려 속에서도 이주와 철거를 각종 인허가와 병행해 진행하는 결단을 내렸고, 그 전략이 성공해 이주와 입주일정을 약 2년 단축시키는 성과를 거뒀다.
특히, 도시계획심의, 건축심의, 사업시행인가, 조합원분양신청, 관리처분인가, 일반분양 승인 및 일반분양 계약완료까지의 과정을 2013년 11월 13일 20․21동의 통합 조합설립인가일 이후 11개월 10일 만에 완료한 것은 깨지기 힘든 기록으로 남게 될 것으로 보인다.

한형기 조합장은 또 랜드마크 건설을 위해 무능한 설계사와 정비업체를 계약해지 시키고 새 입찰을 통해 유능한 회사를 선정했으며, CM사(건설관리)를 선정해 설계부터 직접 관여해 서울시민간아파트 제1호 특별건축구역지정, 서울시 재건축․재개발 제1호 우수디자인 인정을 받는 등 차별화․고급화 전략으로 신반포1차아파트의 분양 성공에 크게 기여했다.

한형기 조합장의 이러한 노력 때문일까.
신반포1차는 조합장에 대한 조합원들의 신뢰와 높은 단합력으로 주목받고 있다.
많은 조합들이 총회 진행시 OS요원을 대거 투입해 많은 비용을 소요하는 반해, 신반포1차는 OS요원 한 명도 쓰지 않고도 95%~98%의 조합원이 총회에 출석하는 높은 참석률을 보이고 있다.
이사회, 대의원회를 거쳐 총회개최시까지 기간도 20일에 불과하고, 총회시간도 40분 이내로 끝난다.
760명이 100% 찬성해 안건이 통과된 사례도 있다. 재건축 관계자나 타 조합장들이 “공산당회의를 보는 것 같다”라고 말할 정도다.

∥최고의 입지에 최첨단․친환경․저에너지를 더하다

신반포1차아파트는 최고 주거지역으로 각광받고 있는 반포동 중에서도 한강변 최고 요지에 위치해 한강조망이 가능한 뛰어난 입지를 자랑하고 있다.
사립 계성초, 잠원초, 신반포중, 반포중, 세화여중, 세화여고, 세화고 등 우수 초․중․고는 물론 반포성모유치원, 구립유아원, 영생유치원 등 영․유야 보육시설과도 인접해 교육 여건도 훌륭하다.

또한 신반포1차는 지하철3․7․9호선 고소터미널역 역세권, 고속도로 및 올림픽도로, 강변북로 진출입 용이 등 뛰어나 교통 여건을 자랑하고 있으며,
단지 인근에 종합병원과 백화점, 호텔, 주민센터, 문화센터 등 각종 편의시설이 두루 위치해 있다.

여기에 더해 한형기 조합장은 신축 단지에 친환경건축물 우수등급인증, 서초구청 친환경가이드라인 인증, 고기밀성 단열창호 1등급, 층간소음 경․중량 1등급, 에너지관리공단 인증 고효율 에너지 자재 적용, 환경마크인증 건축자재 사용, 정보통신 특등급, 홈넷인증 AA등급, 치안방범 최상등급 등 현재 건축과정에서 적용할 수 있는 모든 친환경․저에너지․최첨단 시설을 두루 사용하도록 했다.
또한 단지 서측 놀이터 공원, 주공1단지와 신반포1차 사이의 대규모 공원, 올림픽도로와 단지 사이에 마련될 길이 400m, 폭 20m의 녹지 공원을 통해 대규모 공원에 둘러싸인 단지를 완성했다.

이외에도 신반포1차는 우수디자인 인정으로 받은 발코니 30% 인센티브를 확장해 최근 트렌드인 4-Bay를 전 세대에 적용한 새로운 평면을 제시해 호평을 받았다.

한형기 조합장은 “현재 공사를 진행하고 아크로리버파크는 최고급 마감재와 다양한 커뮤니티 시설, 기존아파트와 차별화된 각종 특화아이템은 물론, 현재 건축과정에서 적용할 수 있는 모든 최첨단 시설을 적용하고 있다”며 “향후 기술개발로 보다 발전한 시스템이 적용가능해진다면, 이를 적극 반영해 더욱 업그레이드할 계획”이라고 밝혔다.

∥재건축 모범사례 전파…신반포 통합재건축 이끈다

한형기 조합장은 각고의 노력 끝에 국내 경기침체와 주택가격 하락의 여파 속에서도 재건축사업을 성공적으로 이끌어가고 있다. 또한 이러한 그의 노력은 다수 언론을 통해 재건축 성공사례로 소개됐고, 많은 조합들의 벤치마킹 대상이 됐다.
자문 요청이 쇄도하고 있는 것은 어쩌면 당연한 일.
인터뷰를 진행하는 중에도 자문을 구하는 전화가 수차례 걸려왔을 정도다.
계속되는 자문 요청에 지칠 법도 하지만, 한형기 조합장은 여력이 되는대로 친절하게 이에 응하고 있다.
“모든 재건축 조합들의 성공적인 사업추진을 위해 미력하게 나마 노하우를 전수하고 싶다”는 생각 때문이다.

특히, 한형기 조합장은 최근 이슈가 되고 있는 신반포 일대 통합재건축사업 진행에도 적극적으로 도움을 주고 있다.
지난해 20․21동이 신반포1차와 통합하면서 빠르게 사업이 진행된 것은 물론 거래가격 또한 급상승한 것을 본 신반포15차 조합원들이 “15차 조합도 1차에 통합해달라”고 요청한 것이 계기다.

이와 같이 15차 조합원들의 요청을 받은 한형기 조합장은 1차와 15차 통합을 검토하고 있는 중 23차 추진위원회와 3차 추진위원회 및 입주자대표회 등으로 부터 1차, 3차, 15차, 23차, 경남아파트 및 경남상가 등 5개단지의 통합을 요청받았다.
이에 한 조합장은 지난 1월부터 6월까지 1차와 15차 통합, 3차, 23차, 경남아파트 통합 그리고 5개단지 광역통합 등 3가지 방안에 대해 검토를 완료했다.

한형기 조합장은 “이와 같은 과정을 거쳐 지난 7월 각 단지별로 7명 이내의 광역 통합재건축 추진위원을 선발해 8월 27일 추진위원 총 23명과 재건축 각 분야 협력사 자문단(자문위원 19명)으로 구성된 가칭 ‘신반포 광역 통합재건축 추진위원회’를 구성하게 됐다”며 “신반포3․15․23차가 각각 마련한 조합원 설명회에 참석해 질의응답 시간을 갖고, 조합원들의 반응을 살펴본 결과 각 단지마다 최소 2/3 이상의 조합원들이 통합재건축에 대해 찬성을 하고 있는 것으로 나타났다”고 밝힌다.

“신반포1차의 아크로리버파크는 1, 2차 일반분양을 성공시킴으로서 각종 인허가 등 중요한 업무는 끝이 났습니다.
따라서 이제는 조합원과 일반분양자들의 기대에 부응하기 위해 입주 시까지 명품아파트에 맞게 단지를 보다 업그레이드시키기 위해 노력하는 한편 품질시공, 안전사고 예방에 힘쓸 계획입니다. 또한 신반포지역 통합재건축과 관련한 노력도 게을리 하지 않을 계획입니다.”

어려운 상황에 처했던 신반포1차재건축 사업을 성공신화로 이끈 한형기 조합장은 모두가 부러워 하는 성공을 이뤄내고도 “하루라도 준공 및 입주기간을 앞당기는 노력을 바탕으로 조합원 추가부담금 축소와 환급금 극대화에 전념할 계획”이라고 밝힌다.
또한 “최소한 1차와 15차 두 조합 간 통합과 3차, 23차, 경남아파트 3개 단지 통합이라도 성공시킬 계획”이며 “통합이 되지 않더라도 최소한 추진위 승인부터 10년 이상 조합설립인가를 받지 못하고 있는 주변단지들이 조속히 내분을 종식시키고 조합설립인가를 받을 수 있도록 도울 예정”이라고 강조한다.
한형기 조합장의 향후 행보가 더욱 기대가 되는 이유다.

RE magazine  remagazine@hanmail.net

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■ 한형기 조합장 관련 기사 (주간동아)

☞ http://weekly.donga.com/3/all/11/1568966/1

인터뷰 | 한형기 신반포1차(아크로리버파크) 조합장

재건축 아파트 조합들은 왜 그를 찾을까

“18년간 표류하던 신반포1차 성사시킨 경험 높게 평가”

입력 2018-12-07 17:10:02

한형기 서울 신반포1차 조합장은 2011년 우여곡절 끝에 조합장에 선출된 이후
굵직한 이슈가 터질 때마다 선봉에 서서 해결하고 재건축 기간도 단축해 이름을 알렸다. [조영철 기자]

정부가 9·13 부동산대책을 발표한 지 두 달 만에 서울 아파트값이 하락세로 돌아섰다.

특히 지난 2년 동안 서울 아파트값 상승을 견인했던 강남권 재건축 아파트의 호가가 수억 원씩 떨어지고 있다.

실제로 지난해 관리처분인가 신청을 완료해 재건축초과이익환수제(재초환)를 피한 서초구 반포동 ‘주공1단지(1·2·4주구)’는 전용면적 84.6㎡의 호가가 9월 한때 38억 원까지 치솟았지만 11월 들어 33억 원에 급매물이 나오기도 했다.

40여 차례 주요 재건축 단지 강연자로 초대

2011년 오세훈 서울시장이 물러나고 박원순 시장이 집권한 후 기존 재건축 설계안을 변경하라는 지시가 내려지자 조합들은 크게 반발했다. 2012년 3월 22일 서울시청 앞에서 열린 ‘신반포1차 재건축 심의 촉진대회’ 모습. [뉴스1]

이런 가운데 재건축을 이제 막 시작하거나, 한창 진행 중인 단지의 조합들은 갈 길을 잃고 방황하고 있다.

지난해 관리처분인가를 신청조차 못 한 단지들은 가구당 최대 8억 원에 이르는 재초환을 부담해야 하는 데다,

정부가 안전진단을 강화해 건축된 지 40년을 넘지 않으면 재건축은 언감생심 꿈도 꾸지 못하게 됐기 때문이다.  

이에 각 조합은 이미 재건축이 결정된 단지의 조합장을 찾아가 자문을 구하기에 이르렀다.

특히 1994년부터 18년간 표류하던 재건축 사업을 성사시킨 서초구 반포동 ‘신반포1차(아크로리버파크)’의 한형기 조합장(60)이 많은 러브콜을 받고 있다. 

한 조합장은 삼성물산, 대우건설에서 21년간 근무하고 건설사업관리회사 부사장으로 지내다 은퇴 후 신반포1차 조합장으로 일했다. 삼성물산에 근무할 당시 서울 강남구 도곡동 타워팰리스3차 현장소장으로 일하는 등 건설 관련 경력이 상당해 조합장 일을 하는 데 큰 도움이 됐다.

그는 내년 신반포1차 조합 해산을 앞두고 업무를 마무리 짓고 있다. 

한 조합장은 40여 차례 재건축 총회 특별 강연자로 초대돼 경험담을 이야기하는 한편,

각 단지가 고민하는 문제들에 대해서도 조언하고 있다.

조합들은 그에게서 어떤 답을 찾길 원하는 것인지 들어봤다.  

11월 24일 서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 조합을 상대로 강연에 나섰다.

무엇 때문에 강의했나. 
 
“1988 서울올림픽을 앞두고 지어진 아파트다.

30년가량 됐기 때문에 ‘정부가 안전진단을 강화하고 나선 마당에 재건축을 진행하는 것은 승산이 없다’고 생각하는 주민이 많은 실정이다.

그런데 재건축추진위원회는 일단 시작해보자는 쪽이다.

소유주 1,000여 명을 대상으로 지금부터 재건축을 준비해야 하는 이유를 설명했다.

대한민국 재건축 아파트가 신축으로 바뀌는 데 걸리는 기간은 평균 20년이다.

지금 시작해도 2040년에 이르러야 완성된다는 뜻이다.

게다가 해당 아파트는 피시공법으로 지어졌다. 일반 아파트는 철근콘크리트를 세워 한 층씩 지으면서 올라간다.

그런데 피시공법 아파트는 주요 벽을 공장에서 찍어내 조립식으로 맞추는 형태다. 일체형으로 지은 집과 볼트로 조립한 집은 안전성에서 차이가 날 수밖에 없다. 올림픽 일정에 쫓겨 아파트를 짓다 보니 그렇게 된 것이다.

이미 노무현 정부 때도 안전진단을 50%로 강화한 바 있는데 13년 된 피시공법 아파트가 안전진단을 통과하기도 했다.

그런 점을 지적하며 조언했다.”  

재건축 조합마다 사정이 다를 텐데 그때마다 다른 해결책을 제시하나. 

“축적된 노하우를 토대로 각 단지에 따라 대다수 조합이 만족하면서 속도도 낼 수 있는 방향을 알려주고자 한다.

기억에 남는 사례는 서초구 방배동 ‘방배경남’ 조합에서 3년 전 GS·롯데·포스코 등 3사로 구성된 컨소시엄을 시공사로 선정했는데, 지난해 시공사를 바꿀 수 있는 방법에 대해 자문을 구해온 일이다.

이미 조합원 90%가 찬성해 선정된 시공사를 바꾸기란 쉽지 않다.

그런데 설명회를 5차례 열어 시공사를 변경했을 경우 어떤 결과가 발생하는지 알려줬다.

결국 방배경남 조합은 지난해 기존 시공사와 계약을 해지하고 시공사를 현대건설로 바꿨다.

또 다른 사례는 강남구 대치동 ‘선경아파트’인데, 이곳은 재건축 사업 초기 단계로 주차난이 심각했다.

조합에서는 ‘장기수선충당금이 있으니 4억 원을 들여 주차장 확장 공사를 하겠다’고 했다.

그런데 일부 조합원이 ‘어차피 재건축하면 다시 공사해야 하니 주차장 공사는 필요 없다’고 반대했다.

거기에서도 설명회를 열어 ‘대한민국 재건축 평균이 20년인데 앞으로 얼마나 걸릴 줄 알고 4억 원 아껴 20년을 힘들게 살려고 하느냐’고 조언했다. 그곳은 10월부터 주차장 공사에 들어갔다.”  

지금 재건축을 추진하는 수많은 조합에게 현실적인 조언을 하자면. 

“일단 지난해 관리처분인가 신청을 해 재초환을 피한 단지는 뒤도 돌아보지 말고 빨리 추진하라고 권하고 싶다.

재초환을 피한 것만으로도 큰 이익이기 때문이다.

사실 지난해 정부가 시뮬레이션을 돌려 임의로 계산한 자료를 발표했는데, 적게는 1억 원에서 많게는 8억 원이 나왔다.

시간이 지날수록 금액은 더 늘어날 수밖에 없다.

왜냐하면 재건축의 경우 단지를 헐고 새 아파트가 들어서는 시점의 감정가를 기준으로 계산하기 때문이다.

기준점 가격이 높아지면 중간에 들어간 개발비와 자연상승분을 제외하더라도 차익이 상당한 것으로 나온다.

송파구 잠실동 ‘주공5단지’가 2023년 준공된다고 가정할 때 대충 계산해봐도 가구당 5억 원 이상 세금을 내야 할 것이다.

아마 진행 속도가 느린 서초구 반포동 ‘주공1단지(3주구)’는 8억 원보다 더 나올지도 모른다.

따라서 기존 재건축 단지는 일단 순서대로 절차를 밟아나가되, 이주 직전 단계에서 부동산 경기 침체 시 재초환 시행이 완화될 분위기라면 지켜볼 것을 권하고 싶다.

물론 안 될 수도 있지만 부동산 경기 침체기였던 박근혜 정부 때 시행 연기된 적이 있어 가능성이 없지는 않다.”

등 떠밀려 시작한 조합장, 해결사처럼 나서서 처리

타워팰리스3차 현장소장으로 일했다고 하는데, 정작 본인은 왜 낡은 재건축을 선택했나. 

“타워팰리스 준공 후 미분양이 나왔을 때 분양받으려 했는데, 회사에서 꺼려했다.

직장생활을 하면서 부동산 투자를 이리저리 한 덕분에 자금은 조달할 수 있었다.

그런데 일개 부장이 300㎡짜리를 분양받으면 감사가 진행될 수도 있다고 해 관뒀다.

40대 후반에 회사를 그만두고 다른 일을 하던 중 ‘기러기 생활’을 오래한 내가 안쓰러웠는지 아내가 아이들이 있는 영국으로 오라고 했다.

그래서 몇 년 동안 한국에 거주할 일이 없으니 재건축 아파트를 사야겠다 싶었다.

여러 단지 가운데 투자 대비 수익성이 가장 높을 것 같은 한강변 재건축 아파트가 신반포1차라는 결론을 내렸고 2006년 매입했다.”  

조합장은 스스로 나서서 맡게 됐나.  

“아니다. 2006년 영국으로 건너갔는데 2년 뒤 조합원인 친구가 문제를 같이 해결하자며 연락을 해왔다.

당시에도 2006년 9월 25일부터 재초환이 시행될 예정이었다.

관리처분인가 신청만 하면 피할 수 있어 마감 닷새를 앞두고 조합에서 신청을 했다.

그런데 조합에 의혹을 품은 비상대책위원회가 서초구청으로 찾아가 항의했고, 결국 반려됐다.

문제가 있어도 보통 ‘보류’를 시키지 반려하지 않는데 구청장도 화가 나 반려한 것 같았다.

조합은 관리처분반려취소 소송을 신청했지만 1, 2심에서 모두 패소했다.

대법원 판결을 앞두고 친구가 함께 해결해보자고 해 2008년 6월부터 조합 일에 뛰어들었다.  
그때부터 물불 가리지 않고 뛰었다.

조합원 탄원서를 받아 대법원에 내는 한편, 비상대책위원회의 마음을 돌리고자 협상을 진행했다.

조합장과 임직원을 해고하라고 해 그렇게 하게끔 조합원들을 설득했고 요구사항을 들어줬다.

조합원 가운데 판검사가 상당수였는데, 나에게 ‘대법원에서 뒤집힐 확률은 2%이다. 당신 그러다 원성만 산다’고 조언할 정도였다.

결국 대법원에서 파기환송시켜 반려가 취소됐다.

그 후 비상대책위원회에서 조합장을 선출하고 2년여 시간이 지났는데 한 발짝도 나아가지 못했다.

결국 2011년 다시 조합장을 선출해야 했고, 아무도 나서지 않아 3차례 총회를 연기한 끝에 등 떠밀려 조합장 일을 시작하게 됐다.” 

조합장으로 일하면서 가장 어려웠던 때는 언제인가.  

“당시 오세훈 서울시장이 파격적인 제안을 해 기부체납 25%를 하는 조건으로 설계안을 다 만들어놨는데 하루아침에 시장이 바뀌었다.

박원순 서울시장이 기존 62층은 안 된다며 35층 이하로 할 것을 주문했다.

한강변 계획을 다시 짜야 한다는 것이었다.

그때 서울시청 앞에서 시위하고 삭발까지 했다.

죽기 살기로 싸워 결국 우리 단지만 심의를 받았고 다행히 38층으로 허가가 났다.

미계약이 발생했을 때도 무척 힘들었다.

언론에는 완판이라고 나왔는데 분양가가 너무 높다 보니 당첨된 사람들이 막상 계약을 하지 않았다.

당시 양도세를 면제해줄 정도로 부동산 경기가 나쁘기도 했다.

결국 55%가 계약을 하지 않았다. 그다음 날부터 JW 메리어트 호텔 서울 최상층에서 ‘앞으로 여기서 보이는 한강 전망을 내 집에서 누리며 살게 될 것’이라며 프리미엄 마케팅을 대대적으로 벌였다.

다행히 석 달 만에 전부 팔렸다. 그때만 생각하면 지금도 아찔하다.”

“재건축 끝났다고? 글쎄…”

2016년 신반포1차를 재건축해 완공된 ‘아크로리버파크’는 입주 2년 만에 호가가 3.3㎡당 1억 원까지 치솟으며 논란의 대상이 됐다. [동아DB] 

정부가 9·13 부동산대책을 발표한 후 서울 집값이 하락세로 돌아섰다.

특히 재건축의 타격이 크다. 이제는 재건축에 미래가 없는 것 아닌가.  

“다른 재건축은 어떨지 몰라도 최소한 강남 3구의 주요 단지, 한강변 주요 단지는 절대 끝나지 않았다고 본다.

손이 바뀌는 것을 보면 서울이 아닌 지방 재력가들이 와서 계약하는 실정이다.

재건축 수요는 하루아침에 없어지지 않는다. 현재 부동자금이 1000조 원 이상인데 어디로든 흘러가게 마련이다.

그런데 최근 주식, 채권, 예금 등 금융 투자처의 수익률이 형편없다.

지금 수요자들이 시장을 관망하고 있지만 재건축이 진행되지 않고 새 아파트 공급이 이뤄지지 않으면 언젠가는 또 오를 수밖에 없다.

변수는 금리인상 속도다. 대부분 주택담보대출이 많은데 금리가 빠른 속도로 오르면 영향을 받을 수 있다.

그런데 지금 우리나라 경제상황이 금리인상 속도를 높일 상황은 아니다.”  

재건축은 추진만 하면 가격이 들썩인다. 그럼에도 정부가 재건축 허가를 내줘야 한다고 생각하나. 

“서울에는 새 아파트를 지을 땅이 더는 없다.

재건축을 추진하지 않으면 신축 아파트가 반사이익을 누리게 될 것이다.

재건축 추진을 무조건 막는다고 근본 문제가 해결되는 것은 아니다.

적절히 속도를 조절해 신축 아파트를 공급하는 것이 장기적으로는 집값을 안정화하는 데 도움이 된다.”  

아크로리버파크 호가가 3.3㎡당 1억 원을 넘겨 화제가 됐다.

하지만 실거래는 없었고, 지금은 호가가 빠지는 실정이다. 앞으로 어떻게 될 것으로 보나.  

“재건축 전부터 공공연하게 한강변 강남권 재건축 아파트 가운데 3.3㎡당 1억 원짜리가 나올 것이라고 이야기했다.

반포 주공1단지나 신반포3차, 혹은 압구정 현대 등에서 나올 것이라고 봤다. 그 시기가 생각보다 빨리 왔다.

이를 계기로 감히 예상컨대, 앞으로 우리나라 아파트는 양극화가 더 심화될 것이다.

한강변 신축 아파트는 한강 전망, 층수, 타입 등에 따라 부르는 게 값이 될 수 있다.

자산가는 아파트값과 상관없이 갖고 싶은 부동산을 과감하게 매입한다.

해외 사례를 봐도 영국, 홍콩, 싱가포르 등 주요 도시의 고급 아파트 혹은 주택은 3.3㎡당 몇억 원씩 한다.

앞으로 서울에도 그런 시대가 올 것으로 본다.” 

지난 8년간 조합장으로 일하며 우여곡절이 많았을 것 같다.

큰 문제없이 재건축 사업을 이끌어온 소회를 말해달라.  

“너무 고생스러워 지금 누가 조합장을 하라고 하면 절대로 하지 않을 것이다.

사실 지금도 조합장에 대해 환상을 가진 사람이 상당히 많다.

10여 년 전만 해도 조합장을 하면 시공사로부터 몇억씩 받는다는 소문이 있었다.

실제로 60, 70대 어르신들이 그런 돈을 모르고 받았다 5년씩 실형을 살기도 했다. 절대 그렇게 사업해서는 안 된다.

앞으로 경영을 전문으로 하는 최고경영자(CEO)가 재건축 사업을 맡아서 하는 ‘CEO 조합장 제도’가 정착됐으면 좋겠다.

현재 법적으로 가능하지만 조합장이 6개월 공석이어야 하는 등 조건이 까다롭다.

정부가 이런 것을 완화해 젊고 유능한 경영인이 재건축을 이끌어갈 수 있도록 제도화했으면 한다.”

주간동아 2018.12.07 1167호 (p32~35) 정혜연

[이동훈]

★ 위 25분 이후부터
1 분양업무 주체, 분양가,시기,방법,위탁&위임
2 일반분양 승인신청시기
3 M.H.유지보수비용
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13 손해보험
14 공가관리
15 단지명
16 현물변제
17 공사완공일
18 마감재
19 유찰
20 설계변경,계약금액변경
21 지연배상금
22 하자관리와 대표소송
23 공사계약특수조건
24 혁신안설계비
25 혁신안과 도급계약서
26 입주시점 추가분담금 폭탄
27 혁신안 보장장치
28 스카이브리지
29 설계예가,입찰가,실행가,계약가
30 도면,수량산출서,내역서의 검토

[이동훈]

(★수정공지★)
반포아크로리버파크는 평당공사비 513만원/평이라고 합니다.
(2차 동영상 2:05:00 이후 25초간 내용)

(★추가설명2)
★우리 구역 평당공사비 550만원에 토지등소유자 일단 모두 동의해 놓은 상태입니다.
★이대로라면 우리 구역 평당공사비 전국 1등입니다. 서울 강남권도 추월해 우리 구역이 독보적입니다.
★우리 구역 주변 아파트 시세가 평당 2천만원 내외인데 매매가 평당1억 하는 서울강남권 아파트 단지보다 평당공사비를 높게 잡고 있습니다.
이를 어쩌~

[이동훈]

(★추가설명3)
지난 1/7 월요일 저녁
반포3주구 조합원 임시총회로 OO건설과 결별 의결
시공사 선정 취소 소식 링크글
https://news.v.daum.net/v/20190107233303635

[이득섭]

좋은 정보 감사합니다.
우리 조합원들이 많이 보고 공부했으면 합니다.

[이동훈]

(★추가설명4)
반포3주구에서는 시공자 선정 이후 조합이 협상단을 꾸려 계약서 작성 전에 오랜 시간 양자가 계약서에 대해 협의를 한 것입니다. 시공자 건설사와 조합 협상단이 협의한 결과 조합측이 도저히 시공자와 계약을 해서는 안된다는 결론에 이른겁니다.

★여기에 바로 우리 구역에게 주는 교훈이 있습니다★

★ 1.
협력업체 선정과 계약서 작성을 따로 따로 구분해야만 합니다.
지금의 행태는 협력업체 선정과 계약을 구분하지 않고 있습니다.

★2.
또, 조합장이든, 시공자든. 다른 어떤 협력업체든 그들의 업무에는 반드시《업무시간기한》을 정해야 합니다.
그렇지 않으면 사업진척 없는 허송세월에 대처할 방법이 없습니다.

[이동훈]

★ 만약 위의 정해진 《업무시간기한》을 경과한 경우는 조합장이든, 시공자든, 협력업체 누구든
《자동해임/자동무효/자동해지/자동취소》조항이 모두 분명하게 반드시 꼭 있어야 합니다,
조합이 만들어지면 그때부터 곧바로 시간이 돈입니다.

★ 업무시간기한을 두고 해임,선정취소,무효화 하지 않으면 과거와 같이 장기집권, 시간지연을 밥먹듯 할 것입니다.
설마지만 위원장-추진위원들-협력업체들이 서로 짜고
조합장-감사-이사-친위부대 대의원들이 서로 짜고
조합장-시공자-정비업체 포함 협력업체가 서로 짜고 작당하며 시간끌기하면
10년도 좋고 20년도 좋은 허송세월 될 수 있습니다.
지난 14년간 우리 도환중2구역 아픈 교훈입니다.

[이동훈]

(※후속내용)
시공사 결별 후 새로운 시공자(건설사)를 찾는 반포3주구 시공사 간담회 개최 2018.01.10.
https://youtu.be/mRmeH0PI_n0
참여의향서 제출 업체 8개사
대림산업/ 대우건설/ 롯데건설/ 포스코건설/ 현대건설/ 현대엔지니어링(구.현대자동차 앰코)/ GS건설/ 삼성물산