'깡통전세' 숨긴 공인중개사 손해배상 판결..."세입자보호제도 강화해야"

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'깡통전세' 숨긴 공인중개사 손해배상 판결..."세입자보호제도 강화해야" - K그로우

[K그로우 김택수 기자] 건물이 경매로 넘어가 전세보증금을 날린 세입자에게 제대로 된 정보를 제공하지 않은 공인중개사가 손해배상을 해야한다는 법원 판결이 나왔다.

6일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사87단독 반정우 부장판사는 세입자 A씨가 공인중개사와 서울보증보험을 상대로 낸 손해배상 청구 소송 1심에서 "공인중개사와 서울보증보험이 공동으로 A씨에게 4000만원을 지급하라"고 원고 일부 승소 판결했다. A씨가 잃은 보증금 1억원의 40％에 해당하는 금액이다.

A씨는 2015년 8월 서울 구로구의 한 건물에 있는 방을 보증금 1억을 내고 2년 간 임차했다.

이 건물에는 약 70개 방이 있었고 A씨가 계약 당시 그보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금은 29억2810만원에 달했다.

채권최고액 합계 22억2000만원의 근저당권도 설정된 상태였다.

이 건물은 2018년 1월 경매에 넘겨졌다. 매각대금 약 49억원이 근저당권자와 선순위 임차인 등에게 먼저 배당되는 바람에 A씨는 한 푼도 받지 못했다.

A씨는 중개사가 임대차 계약을 중개하면서 이 같은 위험성을 알리지 않았다며 소송을 냈고 중개사는 "건물주가 관련 자료를 제공하지 않아 실상을 정확히 알기 어려웠다"고 항변했다.

재판부는 "중개사가 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다"며 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 봤다.

또 "중개대상물 확인·설명서에 원고(A씨)보다 선순위 임차인의 보증금이나 소액임차인 발생 가능성에 관해 전혀 기재하지 않은 이상, 원고에게 그릇된 정보를 전달한 것"이라며 "원고가 계약을 체결하지 않았을 개연성도 충분하다"고 판단했다.

다만 A씨도 건물의 시가나 권리관계 등을 소홀히 조사한 책임이 있다며 중개사의 배상 책임은 40％로 제한했다. 양측이 항소하지 않아 판결은 그대로 확정됐다.

전문가들은 이 문제가 불거진 원인으로 세입자 보호 제도 미비를 지적한다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 "주인이 세금을 체납한 경우라면 등기부상에도 기재되지 않기 때문에 추후 경매 배당에 문제가 생길 수 있고 세입자의 전입신고 일자가 빠르더라도 세금 종류에 따라 전세금 돌려받기에 애를 먹을 수 있다"며 "현 상황에서는 임대차 계약 전 집주인의 세금체납 사실에 대해 세입자가 인지하기에 어려움이 크고 경매 절차에서도 세입자의 우선변제권이 밀리는 문제가 있다"고 지적했다.

다행히 이를 해결할 국세징수법 개정안이 지난해 국회 의결을 거쳐 올해 4월 시행을 앞두고 있다. 개정안은 지난달 23일 국회에서 처리된 국세징수법 확정안에 따르는 것으로 세입자가 거주하던 집이 경매로 넘어갈 경우 세금 우선 변제 원칙에 예외를 둔다는 점이 눈에 띈다.

또한 기존에는 집주인의 동의를 거쳐야만 가능했던 국세체납 사실 열람을 동의 없이도 세입자가 자유롭게 열람할 수 있게 될 예정이다. 열람 장소도 전국 세무서로 확대 시행된다.

엄 변호사는 "지금까지는 임대차 계약 시 세입자는 집주인의 세금체납 사실을 알 방법이 제한적이고 집주인의 당해세 체납(세입자가 임차한 부동산에 부과된 세금)은 세입자의 우선변제권보다 앞서 있다"며 "올해 4월부터는 개정된 국세징수법에 의해 집주인의 동의 없이도 세금체납 사실을 세입자가 알 수 있으며, 국세보다 전세금반환 채무가 배당순위에서는 앞설 전망"이라고 설명했다.

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[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)