Re: 상가에 투자할까하는데요 조언좀 부탁합니다

[손님]

부동산] 상가투자 10대 원칙


‘자산시장의 원리는 가장 아름다운 사람이 아닌 다른 사람들이 보기 에 가장 아름다운 사람을 찾는 것이다.
’ 이는 현재의 세계 경제환경 을 가장 잘 읽고 있다는 경제학자 스티글리츠의 말이다.

대중은 아랑곳하지 않고 자기만 좋으면 수지 분석이나 심리적 만족감 도 없이 무작정 뛰어드는 서울과 경기권 상가 투자자들에게 의사결정 에 앞서 다른 사람들은 어떻게 생각하고 있는지 추측해 봐야 함을 일 깨워 주는 얘기다.


안전하면서도 고수익을 올리고 싶다는 투자자의 꿈은 영원한 이상이 라 할지라도 ‘열번 찍어 안넘어갈 나무 없다’는 속담과 함께 월드 컵 4강전까지 3골 밖에 먹지 않은 안전성과 6골이나 넣은 공격형까지 겸비했던 대∼한민국 축구팀이 있기에 우리의 상가 투자자도 그 꿈이 이뤄질 수 있다고 믿는다.

이제 안전성을 바탕으로 적극적인 공격 대상을 찾기 전에 그 기초 체 력을 다지는 훈련을 함께하는 공동의 장으로 떠나자.
■1, 어지러운 주변물과 단절하라■
히딩크감독이 학맥, 지맥, 인맥이라는 3대 주변세력을 과감히 끊어 버렸듯 투자 결정전 정신이 맑아지려면 팸플릿, 플래카드, 이메일, 팩시밀리, 지역방송, 신문 등의 매체를 통해 들어오는 상가광고 홍수 와 절교해야 한다.

적당한 양의 좋은 정보는 양약이지만 무차별적 대량 정보는 우리 두 뇌를 정보의 바다에 잠기게 한다.

그 바다에 누워 흘러가는 대로 떠 내려 가다 잡은 실오라기 같은 상가 1개가 다른 진정한 우량의 정보 로부터 단절돼 수익성과 안전성이라는 이상을 못오를 나무로 키워 버 릴 수 있다.

■2, 관중석에서 가장 잘 띄는 자리가 안전하다■
상가는 첫째가 사람의 시선을 끌어 모아야 하고 그 다음 접근이 용이 해야 한다.

축구장처럼 간헐적으로 사람들을 모으는 것보다 상시 일 정수 이상의 사람들이 드나드는 곳에 그들이 항상 필요로 하는 물건 을 취급하는 점포는 가장 안전하다고 할 수 있다.

23∼33평형 아파트 500세대당 전용15평 규모의 독점 슈퍼1개, 중급 이하 단독주택이나 다세대주택 지역의 200여동 가옥을 독점 배후지로 거느린 미용실 1개, 전용 18평 미만의 아파트 500세대당, 혹은 32평 형 아파트 1000세대당 1개인 어린이집 등이 그런 상가의 예다.

■3, 차별화를 과감히 인정하라■
대체로 종적 차별화, 즉 층간 가격차는 충분히 받아들이면서 횡적 차 별화, 즉 호별 가격차는 크게 받아들이지 않는 경향이 강하다.

부동산 활동 중 감정평가 분야에서 가장 심한데 하향 평준화에 길들 여진 습성 탓이다.

감정평가가 기초로 이뤄지는 상가 투자는 경매, 공매, 입찰 시장인데 이들 시장에서 이상적인 상가를 붙잡으려면 평 가에 반영된 미미한 차별가격을 깨야 한다.

즉 그 곳에서 가장 좋은 호와 옆에 있는 호의 가격차는 최소 1.5배를 넘어야 하고, 가장 나쁜 호와의 격차는 최소 2배 이상이어야 한다.

안전 상가를 찾기 위해 신규 분양시장만 좇아 다니다 1위 입찰자와의 격차를 좁히지 못하고 계속 미끄러지는 투자희망자는 특히 이러한 호 별 가격 차이를 더 크게 수용해야 한다.

■4, 경쟁력 없는 입지의 상가는 면적으로 승부하라■
접근용이성이 더 좋은 다른 상가를 이기기 위해서는 시선을 경쟁상가 보다 더 많이 끌 수 있어야 한다.

독특한 디자인, 뛰어난 마케팅능력 은 한계가 있으나 규모의 경제가 항상 경쟁자보다 우위에 있다면 쉬 운 게임이 될 수 있다.

아파트 단지내 상가의 입구 쪽 가장 좋은 호의 가격이 바로 옆 같은 면적의 2개 상가를 합한 것을 초과하면서 가장 좋은 호가 규모를 늘 릴 수 없는 환경 하에 있을 때는 같은 금액으로 바로 옆의 2개 상가 를 선택하는 것이 더 좋다.

■5, 관심 밖의 상가는 특수이용 방법을 찾아라■
요즘 천덕꾸러기 신세로 전락한 지하상가, 고층상가는 주변에 똑같은 여건의 유사 상가가 희소하다면 나름대로의 가치를 갖고 있다.

가내 수공업용 공장, 실내 골프연습장, 헬스클럽, 교회, 목욕탕, 대형게임 장, 고시원 등은 시선을 끄는 장소가 아니어도, 접근이 용이하지 않 아도 유사 경쟁업체가 더 들어올만한 장소가 없다면 독점적 권리 가 치가 상당히 높을 수 있다.

■6, 입지 경쟁력이 보통수준에 불과한 상가는 입점 희망자를 면담하라■
좋지도 나쁘지도 않은 상가는 입점자의 장사 수완에 그 건물 가치가 덩달아 오르내린다.

사업계획서, 이력서까지 확인하면 좋겠지만 충분 한 대화로라도 입점자가 보통 입지를 밟고 일어설 영업능력이 있는지 확인하는 것이 좋다.

좋지도 않은 입지인데 입점자까지 무능하다면 그 상가는 죽어갈 수밖에 없고 한번 죽은 상가를 되살리기는 처음보 다 몇 배의 노력이 더 투입돼야 한다.

■7, 기존 권리금이나 임대료에 큰 비중을 두지 말라■
신규 상가를 분양 받으려 할 때 주변 기존상가의 권리금 시세를 반영 하는 경우가 많다.

권리금은 자리값뿐 아니라 영업능력, 과거 행태 등이 복합적으로 반영돼 있다.

똑같다고 생각되는 기존 상가의 권리 금이 1억원이나 붙어 있다고 입찰 내정가격에 1억원을 올려 투찰한다 면 5000만원이나 비싸게 매입했을 가능성이 높다.

독점적 권리가 신규 본 상가로 양분되기 때문이다.

마찬가지로 임대 료 수준도 한정된 지역에 상가 공급이 늘어나면 줄어들 수밖에 없으 므로 그대로 반영하는 것은 무리다.

■8, 상가임대차보호법의 파장은 오래가지 않는다■
5년 영업보장이라는 핵심 내용이 임대차와 상가시장에 더 큰 영향을 줬다기보다 입법절차가 오래 끌다 보니 시장에 파장이 컸다고 본다.

이 법을 앞세워 임대료 인상을 계속할 수 있다고 생각하고 껑충 뛰어 버린 상가가격을 추격매수하는 것은 위험하다.

높아진 임대료에도 불 구하고 입점자의 수익성이 더 높아지지 않는 한 상가 수익성이 더 좋 아질 수 없고 그 매각가치 또한 올라가는 한계선에 봉착하게 된다.

■9, 주5일제 근무의 확산을 주목하라■
1주일에 6일이나 자기 집 혹은 사무실 주위에 머물던 잠재고객층이 5 일로 줄어들면 상권의 돌고 도는 속도도 하루 만큼 줄게되고 대신 외 곽의 관문이 유동인구 증가로 상권 유통속도가 하루 만큼 빨라진다.

내가 찍어둔 상가가 이러한 영향 요인으로부터 자유로운지 아니면 플 러스적 효과가 있는지를 냉철히 분석한 후 시장참여나 탈퇴를 결정해 야 한다.

■10, 바닥권리금이나 시설비장사에 혜안을 가져라■
명의신탁으로 상가를 구입해 실제 주인이 약간의 시설을 한 후 그것 의 몇 배로 부풀려 시설비와 바닥권리금 명목으로 받고 보증금은 보 증금대로 받아 넘기는 시설비장사에 열중하는 투자자가 수지2지구 등 택지개발지구에 많다.

임차인에게 족쇄를 채우는 이런 행위에 탐닉하다 보면 투자자세의 기 본인 예측과 적중활동은 소홀히 하게 돼 결국은 내 상가와 본인의 부 동산경영 마인드가 퇴보하게 된다.

주변 상권변화, 인구이동, 경쟁지 역의 변화, 신업종의 개발 등에 노력을 기울여 안목을 키워야 한다.

아파트단지내 상가, 택지개발지구내 주상복합용상가, 근린생활시설 밀집지대 내 상가, 중심상업지대 내 상가 등 그것이 어디에 있든 중 소 상인이나 유사업종에 삶의 중요한 터전이 된다.

아파트단지내 상가와 같이 예측이 쉬운 부동산일수록 그것을 차지하 기 위한 경쟁 또한 치열하다.

쉬운 부동산은 그만큼 진입의 대가가 크다는 것을 뜻한다.

구갈3지구, 교하, 상현, 성복지구 등 신규분양 이 이뤄질 때마다 우르르 몰리는 현상이 단지내 상가의 분석이 용이 하기 때문이다.

그러나 내가 잘 아는 것은 남도 관심이 많다는 것을 깨닫고 꼭 내가 붙잡아야 한다는 생각으로 가격 올리기 경쟁을 그만하고 정상심으로 돌아와야 한다.

500세대 아파트 단지내 상가에 평당 3000만원 입찰이 속출하고 있는 상황은 정상적인 게 아니지 않는가? 내가 직접 이용 할 생각이라면 그렇게 높은 금액으로 써낼 수 없을 것이다.

애꿎은 세입자에게 하나씩 둘씩 전가하지 말고 내 소유부동산을 통해 많은 사람이 즐거움과 행복을 느끼고 살기를 기대하는 마음으로 의사 결정할 때 투자실패는 사라질 것이다.

<내용출처 : 본인작성>