유치권 판례 모음

[고구마]

◆ 유치권 판례 ◆

▶ 소유자의 동의가 없는 유치권자의 임대행위는 유치권으로써 점유를 했다고 볼 수 없다 (단 소유권자가 유치권자에게 구두로 인정을 해 주었다고 하더라도 유치권은 성립하므로 임차인의계약서에 소유자의 동의가 없다고 유치권이 성립하지 않는다고 판단하면 안된다) 대법원 2002.11.27..선고 2002마3516 결정

▶ 유치권자의 점유는 경매기입등기가 경료되기전에 점유를 개시해야한다. 그러나 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권이 성립하지 않는다(유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적으로 하는 권리인 점등에 비추어 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 성립요건으로서의 점유에 해당하지 않는다) 대법원 2008.04.11..선고 2007다27236 판결(건물명도)

▶ 간접점유를 인정하기 위해선 간접점유자와 직접점유자 사이에 ‘점유매개관계’가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다 (유치권의 점유는 간접점유도 인정되나 그 경우 직접점유자가 소유자가 아닌 유치권자(간접점유자)와 임대차계약체결,약정등에 위해 이뤄져야만 가능하다) (즉 임차인 (공사업자로서 직접점유자)과 유치권자 (간접점유자) 사이에 임대차계약이 존재해야 함, 만일 직접점유자인 유치권자가 공사업자인 직접점유자와 임대차게약을 체결한 것이 아닌 소유자와 임대차계약을 직접체결했다면 점유매개관계가 없음) 예를 들어 갑 등이 을 주식회사가 소유하는 건물 정문과 후문에 ‘갑등이 점유,유치중임, 관계자외 출임을 금함’이라는 경고문을 부착한 경우 그 중 건물2층 일부는 공사업자인 갑이 직접점유하고 나머지 부분을 을회사(소유자)와 임대차계약을 체결한 임차인 병등이 직접점유한 사안에서 직접점유자인 병등에게 반환청구권을 갖는 자는 병등과 임대차계약을 체결한 을회사뿐으로 위 임대차계약은 갑등과 병등 사이의 점유매개관계를 인정할 수 없다 (2012.02.23.. 선고 2011다 61424,61431 펜스철거등, 건물명도) 따라서 갑의 병 점유부분에 대한 점유회수청구를 인용한 원심판례에 법리오해 위법이 있다고 한 사례임

▶ 유치권의 채권이 변제기가 도래하지 않은 경우 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것으로 아직 변제기에 이르지 아니한 때에는 유치권을 행사할 수 없다.

채무자 소유위 건물에 관하여 경매기입등기가 경료되기 전에 점유개시하였으나 기입등기 이후에 공사를 마친 경우에는 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우로 매수인에게 대항할 수 없다 (대법원 2007.09.21.. 선고 2005다41740 판결)

▶ 토지만 낙찰되고 그 지상건물에 대해 유치권신고가 된 경우 지상에 건물이 있으나 토지만 낙찰이 되었고 그 지상건물에 유치권자가 점유를 하고 있는 경우 토지만 낙찰받은 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없다 (건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고 또한 공사중단시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사대금채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다) (대법원 2008.05.30.. 선고 2007마98판결)

▶ 근저당보다 후순위 라도 최우선적으로 권리를 행사함으로써 선순위 근저당권자의 채권담보가치를 하락할 우려가 있는 유치권의 남용을 막기위한 판례 (대법원 2011.12.22..선고 2011다 84298 유치권부존재판결)

가. 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기채권의 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권 성립에 의하여 저당권등이 그 채권의 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 취약한 재정적지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면 유치권자가 그 유치권을 저당권자등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 않는다. 따라서 저당권자등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기위하여 유치권부존재확인등을 소로써 청구할 수 있다.

나. 채무자 갑주식회사 소유건물에 관하여 을명의로 1순위 근저당설정, 2순위 근저당권자인 병주식회사가 갑회사와 건물일부분에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물일부를 점유하고 있던 중 1순위 근저당권자인 을은행의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 2순위 근저당권자가 유치권신고를 한 경우 (임대차보증금반환청구권을 피담보채권으로 상사유치권 신고를 함), 병회사는 선순위근저당권자인 을은행의 신청에 의하여 건물등에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하고 그에 따라 유치목적물을 이전받았다고 보이므로 병회사가 선순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다.

▶ 건축자재상의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권의 피담보채권이 될 수 없다 (대법원 2012.01.26. 선고 2011다96208 건물명도판결)

▶ 공사업자가 근저당권자에게 유치권포기각서를 발행한 경우 낙찰자에게도 대항 할 수 없다

▶ 유치권자의 점유회복(민법 제204조 점유의 회수) 정당한 유치권자가 부동산 인집행 및 기타 불법적인 행위로 점유를 침탈당했을 경우 점유를 회복(물권의 반환 및 손해배상청구가능)할 수 있다. 단 침탈당한 날로부터 1년내에 행사해야 한다.

[출처] 유치권 판례|작성자 중앙공인