[경험담] [부동산이야기] 아무도 알려주지 않는 고시원 이야기

[한마당]

[♭부동산이야기] 아무도 알려주지 않는 고시원 이야기|▒ 우리들의 경험담

brian|등급변경▼|조회 4516|추천 3|2012.06.09. 15:38http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2621 

안녕하세요. 행크7기 회원 brian(구, 먹튀남자--;;)입니다.

열정적으로 시작한 행크7기 강의가 시작된게 바로 엊그제 같은데 벌써 수업도 끝나고 무더운 여름으로 진입하고 있습니다. 날씨가 더워지니 임장도 가기 싫고 귀차니즘만 늘어가고 토요일은 집에서 쉬면서 일부 회원님들께서 요청(?)하신 고시원에 대한 이야기를 조금이나마 풀어봅니다.

고시원은 [다중이용업소의 안전에 관한 특별법]에 따른 다중이용업소중 고시원업의 시설로 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 시설을 의미합니다. 쉽게말해 기숙사처럼 방안에 취사시설을 두지 말라는 말입니다. 방안에 화장실과 샤워시설은 허용하되 취사시설은 공용으로 만드는 1인 가구를 위한 주거공간이 바로 고시원입니다.  

시작하기전에 여러분들은 고시원이라는 단어를 보면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 

방화, 화재, 칼부림, 중국동포, 안전사각지대, 고독사, 수배자...

혹시나 이런 부정적인 단어들이 먼저 머릿속에 떠오르지는 않으십니까?

저 또한 고시원에 대해 무지 했을때에는 고시원이란 단어 자체가 정말 부정적으로 들렸습니다.

저의 머릿속에 고시원이란 단어가 왜 그토록 부정적인 이미지로 각인 되어있을까요? 고시원이 부정적으로 보이는 이유는 언론의 힘이 가장 큽니다. 내가 알지 못하는 분야인 고시원에 대해서 제가 정보를 접할 곳은 언론밖에 없습니다. 그런데 그 언론에서 고시원에 관련된 방화, 살인, 자살 사건들을 대서특필하거나 수배자들이 사는 곳이란 나쁜인상을 강하게 남겨줬기 때문입니다.

하지만 저는 기회만 되었다면 5~6년전에 고시원이란 부동산상품에 투자를 시작했다면 하는 아쉬움이 많이 남습니다. 그만큼 그 때는 땅짚고 헤엄치기식으로 돈을 긁어가신 분들도 많았습니다. 모든 투자의기본은 역발상입니다. 경매에서도 물건에 문제가 있다면 그 문제를 스스로 해결할 힘을 기른다면 수익은 늘어납니다. 남들이 꺼려하는 물건이 오히려 나한테는 기회가 되기도 합니다. 물론 그 기회는 공부하고 준비한 사람들만이 잡을 수 있지만 말입니다. 

혹시 삼풍백화점 붕괴사건을 기억하시는지요? 제가 중학교 2학년때로 기억하는데 더운 여름날 기말고사 기간에 가슴아픈 큰 사고가 일어났었죠. 성수대교 붕괴, 대구 지하철 폭발, 서해 훼리호 침몰...김영삼 대통령 재임시절에는 유난히 큰 사고가 많았던 것 같습니다. 이 사고로 공식적으로 502분이 돌아가신 것으로 알려졌습니다.  

지금 그 자리에  무엇이 있는지 아시지요?

502명이 사망한 자리라면 부동산으로서는, 게다가 주거용으로서는 그리 기분좋은 터는 아닙니다. 아니나다를까 네이버에 아크로비스타로 검색해보니 2위로 뜨는 단어가 아크로비스타 귀신입니다. 공식적으로 502명이 사망한 그 땅 위에 올려진 건물이니 만큼 괴담이 떠도는 것도 무리가 아닙니다.

그렇다면 그 아크로비스타는 괴담이 떠돌고 귀신이 목격 되었다는 소문에 싼 가격에 시세가 형성되어있을까요? 아니면 귀신도 울고갈 높은 가격에 시세가 형성되어 있을까요?ㅎㅎㅎ

                         

혹시 1995년 일어났던 ‘패륜아 박한상’사건을 기억하십니까? 오랫동안 경매를 하신 어느 분은 사람들이 꺼려하던 희대의 존속살인 방화사건이 일어난 집이 경매로 나오자 그 집을 입찰하기 위해 준비하셨다고 했습니다. 그런데 아뿔싸 자신보다 더 안목이 좋은 사람이 그 집을 낙찰 받아갔다고 합니다. 그리고 그분이 남긴 말씀

”귀신을 믿지말고 재테크의 귀신이 되어라."

지금 생각해도 명언이 아닐 수 없습니다. 그만큼 고시원에 대해 안목이 있으셨던 분들은 고시원이란 업종이 주는 부정적인 이미지를 극복하고 법적 제재를 거의 받지 않았던 시절에 저렴한 가격으로 시설 공사를 한 뒤 지금보다 더 비싼 가격에 방을 임대해서 높은 수익을 냈습니다. 지금은 엄격해진 소방법과 건축법 등으로 건축비가 많이 올라가고 공급이 늘어 예전만큼은 수익이 나지 않는 것이 사실입니다. 하지만 옥석을 구분할 수 있는 안목을 기른다면 왠만한 투자상품보다는 고수익을 내는 상품인것 만큼은 확실합니다.

거두절미하고

최근 경기침체와 저금리로 인해서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지게 되면서 고시원에 관심을 가지시는 분들이 점차 늘어나고 있습니다.

과거의 고시원이라고 하면 좁고 화재위험이 높은 열악한 주거환경이라는 인식이 많았지만, 최근의 고시원은 고시텔, 원룸텔의 형태로 진화를 거듭하면서 깨끗하고 쾌적한 주거공간으로 변모를 거듭하고 있는 실정입니다.

또한, 우리나라 5가구 중에서 1가구가 1인가구가 차지하는 만큼 최근 1인가구가 점차 늘어나게 되면서 고시원에 대한 수요도 같이 늘어나게 되면서 고시원에 대한 창업과 투자 열기 또한 점점 높아져 가고 있습니다.

 

특히 이전의 고시원에서는 주로 공무원이나 국가고시를 준비하는 고시생들이 주를 이루었으며 고시원의 위치도 주로 고시촌이나 대학가 주변에 위치하였습니다.

하지만 최근에는 고시원이 시내 전역으로 확산되어 늘어나면서 직장인들이나 대학생들의 주거를 위한 공간으로 많이 이용이 되고 있습니다.

초창기 고시원은 부모님의 용돈, 아르바이트 등으로 수험준비를 하는 학생들이라서 주변의 먹거리, 놀거리 및 수험정보 등이 잘 갖추어져 있고, 도심속이지만 물가가 저렴한 곳에 입지를 튼 사례가 많습니다. 서울대앞 신림동고시촌, 노량진학원가의 이면주택가 등이 그 대표적인 예입니다.

학생들의 전유물이었던 고시원이 젊은 직장인들을 주고객으로 한 도심 속 1인 주거 공간의 개념으로 인식되기 시작한것은 최근의 트렌드입니다.

수요자의 요구에 부응하여 고시원은 휴게실, 샤워실, 세탁실, 냉온방 시설과 침대 등은 기본이며 인터넷 전용선과 야간 주차공간의 확보, 무료 아침식사 제공, 유선TV 서비스 제공 등 서비스 경쟁도 날로 치열해 지고 있는 상황입니다.

1인가구(싱글가구, 1인생활자)가 급속도로 증가하고 있는 가운데, 향후 고시원의 서비스와 형태는 어떠한 모습으로 변화를 할지, 고시원이 1인주택으로서의 대안이 될수 있는지 많은 투자자에게는 초미의 관심사가 되고 있습니다.

이러한 고시원이란 부동산상품에 투자하기 위해서는 먼저 고시원의 종류에 대해서 알아둘 필요가 있습니다.

먼저 고시원 방종류에 대해서 설명드리겠습니다. 방종류는 크게 3가지로 구분이 됩니다.

우리가 흔히 상상하는 작은 방안에 침대와 책상만 덩그러니 놓여있고 화장실과 샤워실은 공용으로 이용하는 방을 미니룸이라고 합니다. 미니룸도 철제방화문을 사용한 신식미니룸과 목재문을 사용하는 구식미니룸으로 나뉩니다. 아래 사진이 전형적인 미니룸입니다. (사진은 이해를 돕기 위해 첨부합니다.^^;;)

두번째 종류는 샤워룸입니다. 샤워룸은 방안에 샤워시설과 세면대만 갖추어져있고 화장실은 없습니다..

마지막 사진은 원룸형입니다. 방안에 샤워시설은 물론 화장실도 갖춰져 있는 고급형이라 할 수 있습니다. 

                                   

고시원은 방들의 조합에 따라 미니룸만 있는 정통 고시원과 원룸으로만 지어진 원룸텔, 그리고 미니룸, 샤워룸, 원룸텔 등이 다양하게 섞여있는 혼합텔이 있습니다.

고시원을 하시는 분들 중에는 전업으로 하시는 분들도 계시지만 여러 고시원 사장님들을 만나본 결과 고시원을 투자상품으로 활용하시는 분들이 더 많이 계신것 같습니다. 개인적으로 볼 때 고시원을 3개 이상 운영하신다면 전업 고시원 사장님이 되어야 관리가 가능합니다. 만약 투자가 목적이라면 2개 정도는 부업으로 운영이 가능합니다.

자 그럼 이런 고시원에 사는 사람들은 누구일까요?

공무원 시험 준비에 여념이 없는 고시생들, 퀴퀴한 냄새가 나는 좁은 방에 메리야스만 입고 돌아다니는 아저씨들, 더벅머리로 하루종일 고시원에 처박혀 있는 백수, 그리고 조선족 동포들…

고시원을 이용하시는 분들은 이런 분들 외에도 정말 다양하답니다. 업계에서는 고객들을 흔히 ‘자원’이라 부르는데 이분들의 생활패턴과 소비패턴을 잘 이해하신다면 고시원으로 적합한 상권을 선택하는데 도움이 됩니다.

고시원에 관심이 있으신 분들이 많으면 추후 고시원 자원분석과 상권분석, 나아가 수익분석까지 연재해볼까 합니다.(--)(__)

감사합니다.  

[즐겁게살자(제니퍼)]

고시원 다음 이야기도 궁금하네요.^^ 좋은 정보 공유해주셔서 감사합니다.

[야초]

잘 모르고있던 정보 잘봤습니다
다음 이야기도 궁금해집니다 감사합니다 ^^

[꿈꾸는남자]

좋은정보 감사합니다

[투자혁명]

좋은정보 주셔서 고맙습니다^^

[닥터마미]

좋은정보 감사합니다.

[딴뜨라]

좋은 정보 잘 알고 갑니다

[행복한룸]

다음도 궁금해지네요

[재텍달인]

음...고시원도 재테크의 수단이 될 수 있었군요...새로운것을 알았네요.

[VICTORY]

새로운 분야에 대해 생각해 볼 수 있었습니다.!

[어메이징]

1인가구가 많아지면서 고시원도 필요하겠다 생각이 드네요~
좋은 글 잘 봤습니다.

[럭키 Girl]

좋은글 잘 봤습니다.

[우비니맘]

1인가구 주택 고려해볼맘 하네요

[타키노]

고시원도 또하나의 방법이 될수도 있겠군요..

[미류나무]

흥미롭네요
발상전환인가요^^

[템페스트(대전초급 2기)]

고정적인 수요만 있다면 더할나위 없이 좋을것 같아요.

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다!

[빌딩마나님]

배우고 갑니다~감사합니다

[홍오리]

재미있네요

[테드맨]

고시원에 관심 갖고 있는데 전반적인 내용 기재해주셔서 도움됐습니다

[최해]

고시원 잘 모르는데 개념정리 도와주셔서 감사합니다.

[복주파]

고시원에 대한 개념정리 감사드립니다~