주택임대사업자로서 상식적으로 알아 두어야 할 내용

[사랑방지기]

 임대주택의 관련법의 변천

1. 2005.09.16.~2013.12.04. 매입 5년 이상

2. 2013.12.05.~2015.12.28. 매입 5년 이상, 준공공 10년 이상

3. 2015.12.29.~2018.07.16. 단기 4년 이상, 준공공 8년 이상(등록시 면적 구분 없음)

4. 2018.07.17.~2020.08.17. 단기민간 4년 이상, 장기일반민간 8년 이상

5. 2020.08.18.~ 장기일반민간 10년 이상

 민간임대주택법 등록제도 전면 개정(2020.08.18.)

1. 단기민간임대주택에 대한 신규 등록 폐지

2. 단기민간임대주택에서 장기일반만간임대주택으로 전환불가(2020.08.17.까지 가능)

3. 아파트 임대주택으로 등록불가

4. 폐지되는 임대주택에 대한 자진말소 및 자동말소 시행(단기민간임대주택 4년 폐지, 장기일반민간임대주택 8년 아파트만 폐지, 건설임대주택 4년 폐지)

5. 원룸형 도시형생활주택 임대주택 등록 가능(2021.03.16. 부활) - 5층이상 세대별 전용면적 50㎡ 이하

 주택임대사업자 등록조건

1. 2020.08.17.이전 등록 – 모든주택, 1호이상, 면적 제한 없음(단, 오피스텔 전용면적 120㎡이하 2022.01.13.), 주택가액 제한 없음, 단기임대주택 4년, 장기임대주택 10년, 임대료 증액율 5% 이내, 관할 지방자치단체에 등록

2. 2020.08.18.이후 등록 – 모든주택, 1호이상, 면적 제한 없음(단, 오피스텔 전용면적 120㎡이하 2022.01.13.), 주택가액 제한 없음, 장기임대주택 10년, 임대료 증액율 5%이내, 관할 지방자치단체에 등록

 임대차계약 신고 의무

1. 2019.10.24.부터 임대차계약이 체결시 반드시 신고.

2. 2019.02.27. 자동연장 묵시적갱신시 라도 반드시 변경신고.

3. 임대차계약 미신고 또는 거짓신고 과태료 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1,000만원

 부기등기 신청말소방법

1. 등기소를 직접 방문하여 신청

2. 법무사를 대리인으로 신청

3. 인터넷등기를 통한 신청(사전 등기소에서 사용등록 접근번호 발급) - 전국구에 유리

 부기등기 신청 또는 말소시 필요한 서류 등

1. 신청서(인터넷등기소 또는 전국 등기소 비치)

2. 임대사업등록증(원본)

3. 신분증

4. 등록면허세 열수필 확인서

5. 등기신청수수료 영수필확인서

6. 위임장(대리인이 신청시)

7. 부기등기 신청 및 말소비용 : 10,200원(등록면허세 6천원, 지방교육세 1천2백원, 등기수수료 3천원)

 부기등기 전자신청 절차

1. 공인인증서 발급(금융기관 등) 2. 등기소 방문하여 사용자 접근번호 발급 3. 전자신청 사용자 등록 4. 사용자 인증(로그인) 5. 신청서 기재사항 입력(1~3단계) 6. 첨부서면 등록 및 행정정보 공동연계 요청 7. 등기필정보 입력 또는 전자확인서 작성 8. 전자위임장 작성 및 전자서명 9. 신청사항 승인 또는 확인서면 승인 10. 신청수수료 전자결제 11. 신청서 전자적 제출 12. 등기신청 처리내역 조회 13. 등기필정보 및 등기완료 통지서의 전자수령

 종전 임대차계약 개시일로부터 1년 경과시 임대료 증액가능

종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후 종전 임대차계약 개시일로부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대료 증액 가능 (법제처 법령해석, 안건번호 21-0203, 2021.05.27.)

 민간임대주택법상 최초임대료

1. 2019.10.23. 이전에 임대주택으로 등록한 경우 – 2019.10.24. 이후 새로 임대차계약시 이 계약이 최초임대료로 인정된다.

2. 2019.10.24. 이후에 임대주택으로 등록한 경우 – 2019.10.24. 부터 등록당시 임대차계약이 최초임대료로 인정된다. 단, 임대차계약이 체결이 되지 않은 상태에서 등록한 이후 새로 체결하는 임대가 최초임대료가 된다.

 민가임대주택법 VS 소득세법 VS 조세특례제한법 임대료 증액제한 비교

구 분	민간임대주택법	소득세법	조세특례제한법
적용대상	민간임대주택법상 공적의무	거주요건 배제 거주주택 비과세 특례 양도소득세 중과세 배제	장특공재 특례적용 양도소득세 100% 감면
기준임대료	민간임대주택법상 최초임대료	2019.02.12. 이후 체결(갱신)된 임대차계약	임대주택등록 후 작성한 임대차계약
위반시 불이익	과태료 부과	세제혜택 추징 및 적용배제	세제혜택 적용배제

 오피스텔 임대주택에 등록할 수 있는 요건

1. 전용면적 120㎡(36.3평) 이하일 것

2. 상하수도 시설이 가주어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것

 주택임대사업자가 적용받을 수 있는 세제혜택

1. 취득 및 보유단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택 – 취득세 감면(신규주택에 한해), 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면.

- 취득세 2020.8.11. 이전 6억원이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1.01%~2.99%, 9억원초과 3%

- 취득세 중과세 2020.8.12. 이후 조정지역 2주택 8% 3주택이상 12%, 비조정지역 3주택 8% 4주택이상12%, 법인 12%

- 임대주택 취득세(2024.12.31.까지 등록자) 감면, 취득가액 공동주택 6억원(비수도권 3억원) 오피스텔 4억원(비수도권 2억원) 단, 2020.8.12. 이전 취득 - 60㎡이하 100%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 50%(단, 20호 이상 취득한 경우)

- 공동주택과 오피스텔만 적용(아파트는 2020.8.17. 이전), 단독주택은 적용 없음

- 재산세 감면 – 6월1일 기준으로 부과(7월 건물분, 9월 토지분), 단기임대주택 장기임대주택(2020.8.18. 이후 임대주택 등록분부터 장기임대주택만 가능) 25%(60㎡~85㎡) ~ 50%(40㎡~85㎡), 장기임대주택 50%(60㎡~85㎡) ~ 75%(40㎡~60㎡) ~ 100%(40㎡이하)

- 종합부동산세 공제금액(1주택 12억원, 다주택 9억원), 매년 12월 부과

- 종합부동산세 합산배제 기준시가(주택공시가격) 6억원(비수도권 3억원), 2018.3.31. 이전 등록(단기임대주택, 장기임대주택 → 5년이상), 2018.4.1. ~ 2020.8.17. 등록(장기임대주택 → 8년이상), 2020.8.18. 이후 등록(장기임대주택 → 10년 이상)

- 종합부동산세 합산배제 제외 : 2018.9.14. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 등록한 경우, 2020.7.11. ~ 2020.8.17. 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우, 2020.7.11. ~ 2020.8.17. 장가임대주택으로 등록 신청한 아파트(아파트를 제외한 빌라, 오피스텔은 적용)

-다가구주택에 경우 2020.2.10. 이전에 세무서만에 사업자등록만 한 경우 종합부동산 합산배제 대상.(종합부동산세법 시행령 제3조제3항) (심사-종부-2020-0008, 2021.03.10.)

- 종합소득세 : 1주택 기준시가 12억원 초과 월세시, 2주택 이상 월세시, 3주택이상 전세시(보증금 합 3억원초과, (보증금 – 3억원)의 적수 × 60% × 365분의1 × 정기예금이자율)

2. 처분단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택 – 1) 2019.12.16. 까지 주택임대사업자로 등록하면 2017.08.03. 이후 조정지역 내에 주택을 취득시 거주요건이 배제. 2) 거주주택으로 2년이상 거주시 거주주택으로 비과세 적용. 3) 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용. 4) 조정지역 내에 주택을 취득하여 양도시 중과세 배제. 5) 양도소득세 100% 감면

-양도소득세 세제혜택별 가격요건과 면적요건 적용여부

양도소득세 세제혜택	2018.09.13. 이전 취득		2018.09.14. 이후 취득
	가액요건	면적요건	가액요건	면적요건
비과세 거주요건 적용배제	X	X	X	X
거주주택 비과세 특례적용	O	X	O	X
다주택자 양도소득세 중과배제	O	X	O	X
장기보유특별공제율 추가적용	O	X	O	X
장기보유특별공제 특례적용	X	O	O	O
양도소득세 100% 감면	X	O	O	O

면적요건 : 1호(戶) 또는 1세대 당 전용면적 85㎡(지방 읍·면 지역 전용면적 100㎡)

- 2019.02.12. 이후부터 임대료 증액제한(5% 이내)

- 장기보유특별공제율 특례적용 양도소득세 100% 감면 : 준공공임대주택(장기임대주택)으로 10년 이상 등록한 후 작성한 임대차계약 분부터 적용, 장기보유특별공제율 특례적용(8년 이상 50%, 10년 이상 70%), 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 세액감면, 비과세 거주요건 적용배제(4년 이상 단기임대, 8년 이상 장기임대), 거주주택 비과세 특례적용(5년이상[20.07.10. 이전 등록] 8년이상[20.07.11~20.08.17. 등록] 10년이상[20.08.18. 이후 등록]), 다주택자 양도소득세 중과배제(5년이상[18.03.31. 이전 등록] 8년이상[18.04.01.~20.08.17. 등록] 10년이상[20.08.18. 이후 등록])-(2019.02.12. 이후 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용), 장기보유특별공제율 추가적용(6년 이상)

- 장기임대주택의 임대료 증액상한 요건의 기준이 되는 최초 임대료 : 소득세법시행령 제155조 제20항(사전-2022-법규재산-0036, 2022.12.02.)

-양도소득세 세제혜택별 공실기간에 대한 처리규정

다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제율 추가적용, 장기보유특별공제 특례적용 - 3개월 이내 공실기간은 의무임대기간에 산입(조세특례제한법 시행령 제97조제5항제5호 준용), 양도소득세 100% 감면 – 6개월 이내 공실기간은 계속 임대한 것으로 봄

 조정지역 내 주택 비과세 거주요건 적용배제

- 주택임대사업자 비과세 거주요건 적용배제 : 2017.08.03. 이후 취득일 현재 조정지역 내에 소재하고 있는 주택은 2년이상 거주요건 부여 → 임대주택으로 등록하고 조건 충족시 2년 이상 거주요건 없음 → 2019.12.17. 이후 폐지

- 자진말소한 임대주택 비과세 거주요건 적용배제 가능 : 2019.12.16. 이전에 해당 주택을 임대시(서면-202-법령해석재산-3974, 2021.03.08.)

- 거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 비과세 특례적용 여부 : 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음(서면-2017-법령해석재산-1581,2018.04.18.)

- 거주주택 양도일 현재 임대주택 일부가 공실인 경우 거주주택 비과세 적용여부 : 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부 공실이 발생한 경우에도 그 공실이 자가 거주 등 임대 이외의 목적으로 사용되는 것이 아닌 한 임대사업을 계속하고 있는 것으로 보아 거주주택 비과세 특례가 적용되는 것임. (기획재정부 재산세제과-213, 2021.03.15.)

- 별도세대가 공동소유한 임대주택 보유시 거주주택 비과세 특례적용에 대한 조세심판원 견해 : 소득세 시행령 제154조의2에서 공동소유주택의 주택수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조제1항에 따라 1세대1주택 특례를 적용하고 있는바 쟁점 임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨. (조심-2022-서-0109, 2022.07.19.)

- 포괄승계하여 취득한 임대주택이 자동말소된 경우 거주주택 비과세 특례적용 여부 : 장기임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법 제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 소득세법시행령 제155조제20항을 적용하는 것임. (서면-2022-법규재산-2182, 2022.09.23.)

- 임대주택이 자동말소된 후 취득한 주택에 대하여 거주주택 비과세 특례 적용여부 : 장기임대주택이 소득세법 시행령 제155조제23항 각 호에 해당하여 등록이 말소된 후 취득한 주택을 양도한느 경우 같은 조 제20항이 적용되지 않는 것임. (기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.)

- 임대주택 말소 이후 5년이내 거주주택 매매하지 못한 상태에서 다시 말소한 임대주택을 재등록시 거주주택으로 효력은 있으나 재등록한 임대주택에 대해서 의무기간을 충족시 거주주택으로 비과세가 적용됨.

-임대주택 말소 이후에도 거주주택을 양도하기 전까지 임대유지 등 요건을 준수하는지 여부 : 소득세법 시행령 제155조제20항과 같이 장기임대주택이 자진 및 말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년이내 거주주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조제20항에 따른 특례 적용이 가능함. (기획재정부 제산세제과-151, 2022.01.24.)

- 임대주택이 재개발·재건축된 경우 거주주택 비과세 적용여부 : 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택이 재개발사업으로 멸실되어 소득세법 시행령 제155조제20항 마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시군구청의 등록말소시까지 거주주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155저제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임. (서면-2021-법규재산-6402, 2022.03.28.) -의무기간 1/2 미준수 전에 거주주택을 매매하고 재개발·재건축으로 인하여 말소된 경우 거주주택 비과세에 대해서 추징하지 않는다. 다만, 재개발·재건축으로 인하여 말소가 된 상태에서 의무기간 1/2 미준수한 상태에서 거주주택으로 비과세가 적용되지 않는다.

 다주택자 양도소득세 중과배제

- 2018.09.14. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하여 임대등록한 경우에는 양도소득세 중과배제 적용불가.

-양도소득세 중과배제 적용가능 주택 : 1) 2018.09.13. 이전에 취득한 주택(소재지 무관, 아파트 제외) 2) 2018.09.14. 이후에 취득한 비조정대상지역 소재 주택(아파트 제외) 3) 건설임대주택(취득시기 및 소재지 무관, 아파트 포함)

-양도소득세 중과배제 적용불가 주택 : 1) 2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택(무주택자 제외) 2) 2020.07.11.~2020.08.17. 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트 3) 2020.07.11.~2020.08.17. 장기임대주택으로 변경 신청한 단기임대주택

-양도소득세 중과배제 임대주택과 1주택을 보유시 : 소득세법 시행령 제167조의3제1항제10호에 의해 임대주택외 1채만 있다면 이 한 채에 대해서 중과세 배제가 됨.

 장기보유특별공제율 추가 적용

-장기보유특별공제율 추가적용 요건 : 주택임대사업자(비거주자 포함)가 모든 요건을 충족한 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하면 보유기간별 장기보유특별공제율(보유기간×2%에 법 소정 추가공제율(2%/6년~10%/10년)이 가산됨.

-2018.03.31.까지 등록한 주택에 한하여 적용(소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호 가목과 다목에 한해).

-장기보유특별공제율 추가적용을 받으려면 장기임대주택에 대한 과세특례 신청서, 임대사업자등록증, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본(주민등록전입세대 열람내역) 첨부.

구 분	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년이상
일반공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%
추가공제율(조특법 제97조의4)	6%	8%	10%	14%	18%	22%	26%	30%
특별공제율(조특법제97조의3)	6%	8%	10%	12%	14%	50%	50%	70%

-임대기간에 따른 장기보유특별공제율 비교

1) 2020.07.11.~2020.08.17. 단기임대등록을 장기임대주택으로 변경 신고시 제외

2) 2020.07.11.~2020.08.17. 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트 제외

3) 국민주택 규모에 한해서 적용

[출처] 주택임대사업자로서 상식적으로 알아 두어야 할 내용 (부동산 스터디') | 작성자 부평 삼산