조합원 모두가 공생할 수 있는 방안 (제안합니다)

[김정기]

지금부터 올리는 제 글은 다소 오류가 있을 수 있으나 그나마 조합원 모두가 공생할 수 있는 방안으로 생각되는 개인 사견임을 전제로 제안합니다.

공생방안을 마련하지 않고 이대로 가면 관리처분 총회장은 아수라장(조합에서는 깍두기 동원 ?), 언론 기사 "모범적으로 재탄생한

아현3구역 나락으로 추락하다"로 될 가능성이 높습니다.  심지어 조합청산시까지도 소송에 휘말려 있을 가능성이 농후합니다.

모든 출발은 2008년 관리처분, 올 5회 2호 안건에서 그 출발을 시작해야 합니다.  현조합은 기존조합을 해산하고 새롭게 조합을 구성한 것이 아니고 조합집행부 교체로 (아직도 지난조합의 과오에서 자유롭지 못하는) 시작되어  조합원선분양, 사업시행변경인가, 관리처분계획 변경을 앞두고 있기 때문입니다.

감정평가법인의 종후자산평가는 거래사례비교법(저희 3구역 조합원 분양권 실거래가와 인근 공덕3,5구역 감안)등으로 도정법에 맞게 하되 그 결과값에 저희 상황에 맞게 조정값을 넣어 조합원분양가를 산출하시면 됩니다.

본론으로 들어가  2011.5.7 총회안에서 출발합니다.

1) 추가비용 절감방안

40평대 조합원/일반분양가 모두 평당 100만원 인하 : 건립세대 520*4500만 = 234억원(-)

30평대 일반분양가 평당 30만원만 인하 : 예상 일반분양세대 약 200~250 * 1,000만원 = 25억원(-)

(물론 힘들겠지만 20만원 때문에 분양될것이 안되고 분양률이 현저히 떨어지지는 않을 것임) 

고통분담 차원 감내(수용)가 가능한 추가부담 20~30평 조합원 각 500만원 : 2,021세대 * 500 = 104억원 (+)

(앞 글에서 다른 분이 언급한 9~10월 조합 방문시 나온 금액임을 고려한 숫자)

5월 총회 정비사업비 추가예산(60페이지) 1,930억 중 2% 절감 (2% 삭감안 관리처분 총회 미리 상정) : 40억원(+)

(총회비용과 예비비 제외)

예비비 100억원 중 일부 출연 : 50억원 (+)

남아있는 총회비용 회당 1억 절감 : 5억원 (+)

상가 특화분양 등으로 인한 수익 : 10억원 (+)

기타 50억원 절감

- 모델하우스 운영비 절감 (사이버 M/H 강화)

- 사업비 이자 금융비용 추가 절감 등

- 구조합 과오분 회수금액 (구상권 등)

추가비용 259억원 = 추가부담 및 절감 259억원

2) 세부적 절감방안

 먼저, 사업비 대출금 3,400억원 중 가산금리가 턱없이 높안던 외환,신한,국민은행 차입건 조속한 Refinancing

 - 예시) 500억원 2% 가산금리 다운 시 연 10억원 이자 절감 가능

 조합의 수익사업이 가능한지 모르겠지만 조합원소식지에 조합원 상대 광고수익 (부동산 및 할인점 광고 등) 창출

 - 입주시까지 지속적으로 수익창출 가능

3) 마케팅 방안

먼저, 40평대 대형평수의 미분양 촉진방안 

- 계약금 5~7% 낮추고 중도금 후불제 고려 (물론 조합의 기회비용 상승요인이긴 하나 전체 세대수가 적어 수용가능)

- 인근 여의도 증권사 임원, 을지로 등 시내 은행/기업 임원 앞 vip 마케팅

- 조합원 자체 내부 또는 인근 부동산과 연계 분양촉진 캠페인 (자신의 주거 보금자리의 가치는 내자신이 창출한다)

   (조합원 모두가 자신감으로 뭉쳐 입소문 마케팅과 청약 및 계약독려 주변인물 마케팅에 나서야 합니다.)

- 아마 이번 9호 소식지로 대혼란이 일어나 인근 부동산 계약진행중이거나 최근 거래한 당사자로 부터 상당히 곤란한

  입장에 처해있을 것임. 아현 3구역 이미지 회손과 거래기피는 결코 바람직하지 않으므로 향후 조합에서 간담회 필요

반포래미안/자이의 일반분양가가 그 당시 주변시세보다 훨씬 높아 다들 갸우뚱햇지만 결과가 어떻습니까 ?

시공사가 열린마음으로 시공비 결정시 저희 조합원들이 배푼 절제와 배려를 생각하고 또한 덤으로 추가공사물량을

비용없이 받게된 점을 생각하고 조합이 나서 이젠 너희가 보따리를 풀때임을 각인시킨다면 최고의 시공으로 조망권이

뛰어난 명품아파트가 가능합니다.

☞ 다소 장황하지만 위 내용대로 가능하다면 40평대 조합원은 분양가 감액은 소식지내용보다 약간 미흡하나, 비례율   에서 만회하고 정말 대형평형에 맞게 고급스럽게 시공해준다면 이해하고 동참해주실 것으로 사료됨

☞ 조합은 조속히 현재 시공사별/은행별 사업비 대출내역을 공시해주시기 바라며, 예산절감 방안을 수립해주시기 바랍니다.  또한 조합원 대상으로 예산절감 아이디어 공모, 관련분야 전문가 포함 소규모모임 구성, 마케팅홍보인단 구성 등도 제안합니다.

[김기호]

미분양 걱정 그만하고 40평형 신청하는 조합원에게 많은 특혜를 줘봅시다.
(예를 든다면 조합원 분양가를 평당 1,500만원 정도로 내림)
아마 우리 조합원 변경신청자들로만 해서도 40평형 100% 찬다고 봅니다.
지금 40평형 불리하니까 미분양도 걱정하는 것 아닙니까? 여러분 미분양 걱정은 하면서 40평 조합원 배려는 얼마나 하고 계시고 반영되어 있나요?
40평형 100% 차면 20,30평형 조합원 배정시 1~2층 더 올라 갈수있어서 좋고
인기 많고 미분양 걱정없는 중.소형 일반분양 세대수 믈어나 사업 수지 개선되고
조합장님! 우리 이제는 거꾸로 생각해 봅시다. 저의 제안을 적극 검토해주시기를 ..

[배선률]

2008년 당시에 44층은 저층걱정없다고 해서 무리해서 44평 매입한 사람입니다. 님 말씀대로면 저 같은 사람은 뭐하러 44평을 매입하고 개고생 중일까요? 44평을 조합원으로만 100% 채우자구여? 자꾸 웃음만 나오고 아무래도 제가 미쳐가나 봅니다.

[최은우]

좋은 의견이시네요. 다들 40평대 미분양 날 거 걱정하시는데 저도 40평대 조합원으로서 고민중입니다. 40평대 조합원님들이 많이 아래로 내려가겠다고 하면 큰혼란이 있지 않을까 해서요. 조합의 묘수를 기다려 봅니다.

[김기호]

20,30평대로 내려가는게 아니라 40평형 변경 신청자로 넘쳐날 겁니다.
걱정 및 혼란의 종지부를 찍게 되는 것입니다. . 20,30평이 배정 층수가 내려갈 걱정도 없고 오히려 올라가니 더 좋고
자기 입장에서만 생각하고 주장할게 아니라 발상의 전환이 필요할 때입니다.

[이경애]

국민주택초과분은 100%조합원분양을 할수가 없습니다

[김기호]

100% 조합원 분양이라는 표현은 혜택이 좋아 인기가 좋으면 조합원 신청자가 넘칠 것이라는
표현을 강조하기 위한 의미입니다. 오해가 있었다면 이해해 주십시요.
현재 40평형이 불리하니 미분양 걱정과 평형변경신청 많이 할까 걱정하시는 것 아닌지요?

[이경애]

그런 의미라면 좋습니다.
조건만 좋아진다면 저역시 40평대로 상향을 고려해보겠습니다.

[장정희]

조합원이 이 정도로 글을 쓰려면 굉장한 노력과 시간이 소요됩니다. 김정기님께 개인적으로 존경과 감사를 드립니다.
김정기님께서 쓰신 글이 어느 정도의 가능성이 있는지 조합의 답변을 부탁드립니다.

[이재영(가족)]

솔직히 이번에 40평대 조합원분양가가 내렸다곤 하지만 비례율3% 떨어지셔 실질적으로 확장시 불이익 본걸 감안하면 2~3천정도 떨어진거라...평형변경을 생각했던 조합원들의 마음을 잡을 수 없는 안이라고 생각됩니다. 20,30평대 조합원들이 40평대를 받고 싶을정도의 파격적인 안이 나왔어야 된다고 생각되구요. 그리고 일반분양가는 너무 미분양만을 염두에 둔것 같다는 생각입니다. cm이나 시공사는 당연히 지금 분양가도 높다고 하겠죠. 그들은 싸게라도 분양완료하면 그만이니까요. 그 돈은 모두 조합원들이 지급하니...답답하네요. 한푼이 아쉬운판에 공유면적으로 인한 분양가 상승도 있고..이래저래 죽을맛이네요.

[장정희]

저도 그 점이 염려스럽습니다. 과연 조합에서 나온 20평대의 희생을 댓가로 얻은 이 방안이 40평대 분들의 평형 하향을 어느 정도 막을 수 있을지요? 40평대 분들이 2-3천 떨어졌다고 해서 과연 얼마나 잔류하고 있을까요?조합이 내놓은 방안이 효력이 없을 경우의 혼란과 파장은 지금보다 훨씬 더 클것입니다.

[김소연이]

40평대 미분양을 걱정하지말고우리 조합원들을 40평대로 올릴수 있는 방안이 아주 좋은것 같네요... 같은 값이면 우리 식구들이 특혜를 보는게 더 낫지 않을까 합니다...좋은 의견인것 같아요...30평대 조합원도좀줄여서 높은 층으로 가시고...

[김기호]

만약 40평형대가 기존 조합원이탈 막고 평형변경 신청 많아져 꽉차면
20,30,40평형 일반분양가 올려서 자신있게 분양공고 낼 수도 있을것 같지 않습니까?
조합원내에서도 인기가 있다면 일반분양자들에게도 인기가 높아지는 것은 당연한 일이죠