Re:전세로 살고있던 집이 경매에 낙찰 후, 낙찰자가 요구하는 사용료를 지불해야 하는지 여부 판례 태도 (참조용)

* 본 카페서 행해지는 모든 답변은 질문자의 주관적인 판단이나 일방적인 주장에 기한 질문내용만을 근거로 작성된 상담지기의 사견에 불과하며, 따라서 질문자가 현재 처한 법률적 상황에 그대로 반영될 수 없고, 향후 법적 절차진행 시에도 질문 시에 전혀 언급되지 않았던 새로운 사실관계 및 여타제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있다는 점을 사전 고지드리오니, 본 답변내용은 오직 참고사항으로만 읽어보시기 바랍니다. 아울러 본 답변내용은 아무런 법적 효력을 지니지 않습니다. *   안녕하세요. 상담지기입니다.   질문 1.: - 낙찰자도 아직 유찰된 다른 호실때문에 배당기일이 늦게 나온다는걸 압니다.    하지만 이미 자기 소유가 되었기 때문에 배당기일까지 사용을 할경우에는 사용료를 달라는 얘기를 합니다.(월 30만원정도)    제가 돈이 많은 것도 아니고 제 입장에서는 배당기일과 배당금을 알아야 그내용에 맞춰서 이사를 갈수 있는 상태입니다.    궁금한건 제가 낙찰자 말대로 사용료를 내야 하는 것인가요?    여기 저기 알아보고 있는데 소유주가 바껴서 부닥이득을 취하고 있어서 내야한다는 말도 있고 배당기일까지 거주하면서 사용료를 낼 필요는 없다고 하는 곳도 있습니다.(전세로 전환하여 전세입자 이니다.) 정확히 어떤게 맞는 것인가요?     답변: -  이러한 경우, 배당기일이 기준이 됩니다. 즉, 낙찰자가 배당을 기다리는 임차인에게 이사나가는 날까지의 사용료를 내라고 하는 경우, 임차인의 입장에서 낙찰자에게 사용료(또는 월임료)를 내야 할지가 문제가 되는데, 이와 관련한 대법원 판례를 보면 임차인은 낙찰자가 소유권을 취득하였다 하더라도 배당이 확정되기 전까지는 부당이득반환 책임이 발생하지아니한다 라고 판시한 바 있습니다.   따라서 낙찰자가 청구하는 사용(또는 월임료)는 배당기일 배당이 확정되기 까지 임차인이 지급할 의무는 없으며, 다만, 임차인이 배당기일 이후까지 부동산을 명도하지 않는 경우라면 예외적으로 낙찰자가 임차인에게 배당기일 이후부터 청구할 수 있습니다.   아래 판례내용 참조하기 바랍니다.        [대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다 23885 판결 건물명도 등]   [판시사항]   주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우   임차권의 소멸시기 및 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차인에 의한 임차주택의 사용 수익이 낙찰대금을 납부한 경락인과의 관계 에서 부당이득으로 되는지 여부(소극)     [판결요지]   주택임대차보호법 제3조의 5 의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다.     [참조조문]   주택임대차보호법 제3조의5, 민법 제741조     [전문]     [원고,상고인] 조명숙(소송대리인 법무법인 한중 담당변호사 이만수 외1인)     [피고, 피상고인] 노형우 (소송대리인 변호사 이태우)     [원심판결] 수원지법 2003. 4. 9. 선고 2002나 15723 판결     [주문] 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.     [이유]   1. 주택임대차보호법 제3조의 5는, "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있는바, 위 조함의 입법취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차 보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때'까지는 임차권이 소멸하지 않는 다고 해석함이 상당하다 할것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다고 보아야 한다.    2. 원심은 그 채용 증거를 종합하여, 피고가 전입신고를 마치고 거주하여 오던 그 소유의 이사건 아파트를 2000.6.27. 이한치에게 3억2000만원에 매도하면서, 위 매매다금 중 일시에 지급받은 1억 5,000만원을 뺀 나머지 1억, 7000만원에 대하여는 피고가 같은 날 이한치로 부터 위 아파트를 보증금 1억7000만원에 2001. 3.20까지 임차하는 것으로 하여 위 보증금으로 써 위 잔금지급에 갈음하기로 하고, 위 임대차 계약에 따라  위 아파트에 계속 거주하면서 2000. 6. 29.에는 위 임대차 계약서에 확정일자까지 받아 둔 사실, 이한치는 위 아파트에 관하여 2000. 6. 29. 그 명의로 소유권 이전등기를 마친 후 다음날 주식회사 한미은행(이하'한미은행'이라 한다)을 근저당권자로하는 채권최고액 3억 9000만원의 근저당권을 설정하였는데, 위 근저당권에 기한 수원지방법원 성남지원 2000타경 27383호 임의경매절차에서 2001. 7. 10. 원고가 위 아파트의 경락인이 되어 8. 13. 경락대금을 모두 납부한 사실, 경매법원이 2001. 9. 20. 조세교부채권자인 성남시 분당구청장에게 1순위로 배당한 다음 2순위로 피고에게 위 임대차 보증금 1억 7000만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 한미은행은 피고의 배당액 전부에 대해 이의를 제기하고 수원지방법원 성남지원 20001가합 4107호로 배당이의의 소를 제기 하였으나 위 법원에서 2002. 3. 29. 한미은행의 청구를 기각하는 판결이 선고되었고, 한미은행은 이에 불복하여 서울 고등법원 2002나 26582호로 항소를 제기하였으나 위 법원에서 2002. 10. 23. 항소기각판결이 선고되었으며, 2002. 11. 15. 위 판결이 확정된 사실, 한편 피고는 위 배당기일 이후로도 계속해서 위 아파트에 거주하다가 배당이의 판결 확정 전인 2002. 6. 20. 이를 원고에게 명도한 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인의 지위에 있던 피고가 우선변제권을 선택하여 위 아파트에 대하여 진행되고 있는 경매 절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다고 하더라도, 피고로서는 피고에 대한 배당표가 확정된 2002. 11.15. 까지는 임차권이 소멸하지 아니하여 경락인인 원고에 대하여 임차권의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이므로, 피고가 그 이전인 2002. 6. 20. 까지 이사건 아파트를 점유하여 사용, 수익한 것은 임차권에 기한 것으로서 원고에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다고 판단하였다.    원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우고 있는 [대법원 1997. 8. 29. 선고 97다 11195] 판결과 [1998. 7. 10. 선고 98다 15545] 판결은 1999. 1. 21. 주택임대차 보호법의 개정으로 위에서 본 제3조의 5 규정이 신설되기 전의 것일 뿐 아니라 이 사건과는 사안을 달리하므로 이사건의 선례가 되기에 적절하지 아니하다.     3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고 비용은 패소자가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.   대법원 이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심) <DIV class=autosourcing-stub>  </DIV>   질문 2.: - 상황내용을 보시면 알겠지만 중간에 근저당과 증액후재계약이 있어서 이런것들이 변수로 작용할까 하고 모든 상황을 자세히 적었습니다.  낙찰자한테서 예상배당금에 대한 정보를 받아봤는데 1순위 은행액수(100%), 2순위본인(1차5000만원에 대해서 100%), 3순위 근저당(받는금액 대략 700~800만원)으로 되어 있고 이 금액들로 낙찰액수를 전부 사용됩니다. 문제는 재계약한 증액 1500만원 인데 예상배당표에는 확정일자가 없어서 배당이 없다고 나와 있습니다. 물론 예상배당표고 낙찰자가 알아내 정보입니다. 제 나머지 증액된 금액 1500만원은 받을 수가 없는건가요? 받을수 없다면 이 1500만원 금액은 전주인'갑'에게 반환청구가 가능 한가요? 가능 하다면 어떻게 해야 하나요? 법원에서 배당금을 제외한 못받은 부분에 대한 서류를 주나요?     답변:   경매배당은 낙찰자가 대금을 납부한 후 2주를 전후하여 지정되는 것이 통상이며, 이 배당절차에서 회수하지 못한 금액은 경매절차에서 만족하지 못하게 된 것이므로, 경매절차와 별도로 임대인에게 직접 청구하는 것이 일반적 절차입니다.   먼저 경매절차에서 회수하지 못한 금액에 대한 관련 서류를 수집하는 방법이나, 보증금반환청구소송 제기 후, 문서송부촉탁신청 등의 절차를 이용하여 관련 증거를 입증하는 방법이 있을 것입니다.           ------------------------- 질문내용:   전세로 살고 있는 집이 경매에 낙찰되었습니다. 그냥 바쁘게 살다보니 이런 문제에 대해서 처음 경험해보고 있어서 어떻게 대처해야 할지 모르겠네요. 우선 현재 상황입니다. -2008년 07월 21일 오피스텔 반전세/월세(5000만원에 월10만원)으로 입주하였습니다. -임대인은 '갑'이라는 회사로 되어 있습니다.(같은 건물에 사무실이 있습니다.) -1순위 은행이 근저당 되어 있습니다.(은행에서 경매를 걸었습니다.) -입주후 바로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. -반전세/월세 기간인 2년이 지나도 아무 말이 없어서 계속 살게 되었습니다. -2012년 8월 30일 전세가격을 올려야 한다고 하여 1500만원을 더 올려서 6500에 전세로 바꿔 1년 계약했습니다.(1500만원 증액하여 전세로 재계약) -같은 집에 계속 살고 있는 관계로 전입신고를 할 필요가 없어서 전입신고를 하지 않았고 확정일자도 굳이 받지 않았습니다.(재계약시에도 확정일자를 받아야 하는지 몰랐습니다.) -2013년 5월중순에 건물이 경매에 들어가게 되었습니다.(근저당이 있던 은행이었습니다.) -배당요구를 2013년 06월 27일에 법원에 가서 했습니다.(배당요구기일내에 한것입니다.) -경매는 2회 유찰과 매각기일이 한번 변경되는 등을 거치면서 시간이 많이 지나게 되었습니다. -이상황에서 저의 전세기간이 2013년 08월 30일에 만료가 되었고 임대인인 '갑'회사에는 만료가 되어 나가겠다는 말을 했고 전세금 반환을 요구했습니다. -당연히 임대인인 '갑'회사에서는 돈이 없구 아직도 회사쪽에서는 경매취하를 위해 노력하고 있다고 말만 계속 하다가 건물이 낙찰이 되었고 대금 납부도 끝난 상태 입니다. -닉찰대금이 납부된 날이 2014년 02월 03일 입니다. -아직 배당기일은 잡혀 있지 않습니다. -이미 낙찰이 되어 소유권이 낙찰자한테 넘어간걸로 압니다.   대금납부 다음날(02월04일)에 낙찰자한테 연락이 와서 재계약(월세 1500/55)을 할지 이사를 갈지 물어봅니다.   이사를 하게되면 이사집을 다 싼것을 확인후 명도확인서와 인감증명서를 주겠다고 합니다. -저는 아직 배당기일이 잡히지 않아 배당기일이 나오면 배당되는 금액을 확인(또는 예상)하고 재계약이나 이사를 결정하겠다고 했습니다. - 참고1 : 1500만원 증액하여 재계약 하기 전에 근저당이 한명 들어왔습니다.(2012년 06월 08일) 임대인쪽에서 아무 말도 없이 근저당을 한것 같습니다. 물론 재계약할때 등기부등본을 확인했어야 하는데 그동안 아무 문제 없이 잘 살고 있었고 이런 부분에 대해서 잘 모르는 상태라 확인을 하지 않았습니다.(이번일로 정말 많은걸 배운것 같습니다.) 근저당 액수는 6000만원 정도 입니다.  대략 배당 순서는 은행1순위 - 본인1차계약 5000만원 - 근저당 6000만원 - 본인증액1500만원 재계약 인거 같습니다.   - 참고2 : 이 경매(임의경매)사건은 오피스텔의 다른 호실도 같이 되어 있습니다.(대략 8가구정도)    2~3가구가 아직 낙찰이 되어있지 않은 상태입니다.    해당 경매계에 문의 해본바로는 같은 사건으로 되어 있어서 다른 호실도 모두 낙찰이 되어야 배당기일 및 배당금(표)가 나온다고 합니다. 문의사항입니다. - 낙찰자도 아직 유찰된 다른 호실때문에 배당기일이 늦게 나온다는걸 압니다.    하지만 이미 자기 소유가 되었기 때문에 배당기일까지 사용을 할경우에는 사용료를 달라는 얘기를 합니다.(월 30만원정도)    제가 돈이 많은 것도 아니고 제 입장에서는 배당기일과 배당금을 알아야 그내용에 맞춰서 이사를 갈수 있는 상태입니다.    궁금한건 제가 낙찰자 말대로 사용료를 내야 하는 것인가요?    여기 저기 알아보고 있는데 소유주가 바껴서 부닥이득을 취하고 있어서 내야한다는 말도 있고 배당기일까지 거주하면서 사용료를 낼 필요는 없다고 하는 곳도 있습니다.(전세로 전환하여 전세입자 이니다.) 정확히 어떤게 맞는 것인가요? - 상황내용을 보시면 알겠지만 중간에 근저당과 증액후재계약이 있어서 이런것들이 변수로 작용할까 하고 모든 상황을 자세히 적었습니다.  낙찰자한테서 예상배당금에 대한 정보를 받아봤는데 1순위 은행액수(100%), 2순위본인(1차5000만원에 대해서 100%), 3순위 근저당(받는금액 대략 700~800만원)으로 되어 있고 이 금액들로 낙찰액수를 전부 사용됩니다. 문제는 재계약한 증액 1500만원 인데 예상배당표에는 확정일자가 없어서 배당이 없다고 나와 있습니다. 물론 예상배당표고 낙찰자가 알아내 정보입니다. 제 나머지 증액된 금액 1500만원은 받을 수가 없는건가요? 받을수 없다면 이 1500만원 금액은 전주인'갑'에게 반환청구가 가능 한가요? 가능 하다면 어떻게 해야 하나요? 법원에서 배당금을 제외한 못받은 부분에 대한 서류를 주나요? 낙찰자와 감정싸움이 생겨서 명도확인서등을 못받을까 또는 강제집행을 할까 등의 고민이 있습니다. 너무 길고 두서 없이 작성한거 같네요.  긴 글 읽어주시느라 감사합니다. 급한 마음에 쓴것이라 이해해 주셨으면 합니다.