＜내꿈은바로＞ 다가구 19세대 명도 후기 (잔금 후 2개월 내 완료)

[♡행수♡]

안녕하세요. 행크 운영진입니다 :)

오늘은 자세한 명도 경험담으로 9월 BEST글에 오르신 '내꿈은바로' 님의 글을 공유해드립니다. 

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낙찰 : 2021/3/10

매각허가결정 : 2021/3/19

잔금 : 2021/4/19

배당기일 : 2021/5/18

잔금일로부터 2개월 내에 다가구 19세대 명도 완료 했습니다 ^^

잔금 4/19이었고, 마지막 세대가 6/10에 이사 나갔습니다. 배당기일 이후에 계신 세대는 월세 받았습니다.

그럼~~ 살떨리는 명도 였으나, 지나고나니 따뜻했던 명도 후기 남깁니다 ^^

나의 첫 경매 낙찰, 얼마나 심장이 쿵쾅거리던지요

그리고 첫 명도를 하려고 발걸음을 떼고 벨을 누를 때, 이 또한 얼마나 심장이 나댑니까.

그리고 은행 대출, 법무사, 잔금 무사히 치룰 때, 또 얼마나 마음을 졸였을까요.

지나오고 보면, 사무장님 팔콘님 빨간쪼끼님 쿵쿵나리님 강의와 책들 속에서 해주시는 말들이 몸으로 직접 이해가 되기 시작합니다. 여러분도 다 잘해내실 수 있을꺼에요 ^^

낙찰 되고 명도가 막막할땐, 일단 먼저 행크 카페에서 명도 후기 20-30개 정도 읽고 오세요!!

파이팅팔콘님 명도 후기 : https://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4438?svc=cafeapi

세라미스님 명도 후기 : https://cafe.daum.net/happy-tech/RLvk/139?svc=cafeapi

저는 일단 파이팅팔콘님 명도 후기를 보고 느낀 바가 많았습니다. 한번만 더 생각을 해서 임차인의 입장에서 명도 flow 를 그려나가야 겠구나. 알고보면 사람냄새나는 이웃인데 배려와 과감함 그 사이에서 잘 진행해야겠구나. 라며 마음 가짐을 먼저 setting 합니다.

명도 준비

1. 명함 & 투넘버 폰을 준비 : 제 3자 대화 요법을 사용하기 위해

2. 명도 파일 바인더 준비 : 임차인분들 만났을 때 전문적으로 내용을 설명하기 위해

(낙찰일, 잔금일, 배당기일 등이 적힌 달력, 경매절차 flow 적힌 문서, 굿옥션 경매 정보와 예상 배당표, 등기, 전입세대 열람내역, 건축물 대장, 법원 매각허가 결정문, 부재중 시 붙이는 안내 사항, 점유자 유의 사항 안내문을 파일에 넣어 바인더 만듬)

3. 마음의 준비 : 송사무장님, 쿵쿵나리님, 팔콘님 책 다시 한번 정독하고, 행크 카페에서 명도 후기 계속 읽고, 마음의 준비를 합니다

4. 법원 : 법원에서 기록열람 하시면 임차인분들 정보 연락처 확인할 수 있습니다. 미리 정보 파악해두기

매각허가결정문 후 임차인 연락하기

고수분들 중에는 매각허가 전에도 명도를 완료하신 분도 있지요, 저는 다가구고 19가구이기 때문에 모든 임차인에게 적용할 수 있는 방법을 생각하고 진행하였습니다. 매각허가가 되지도 않았는데 찾아가면 한소리? 들을 수도 있고, 조금 더 당당한? 마음으로 명도를 진행하고자 매각허가일을 손꼽아 기다렸습니다. 매각 허가 바로 다음날 떨리는 심장을 부여잡고 각 호수 마다 띵동 하였습니다.

명도가 처음이기도 했고 감을 잡기 위해 일단 몸으로 사람들을 만나봐야 겠다는 생각이 들었습니다. 우리는 제 3자이고 여러분들이 피해를 입지 않고 명도를 완료 하실 수 있게 도우러 왔다는 느낌으로 상담을 진행하였습니다. 미리 준비한 명도 파일 바인더를 들이밀면서 앞으로 절차가 어떻게 될 것이고, 배당/미배당 부분이 어떻게 예상이 되며, 이사는 언제까지 나가야 하는지를 설명드립니다. 이 날은 19세대 중에 5-6세대 만났네요.

못만난 세대는 일일이 통화하여 안내드렸구요.

임차인분들도 이사 계획을 하고 마음의 준비를 하실 수 있도록, flow를 미리 고지 드리는 것이 중요하다고 생각되었습니다. 미리 명도 룰을 정해두고 그대로 진행해야 19세대를 일괄적으로 명도 할수 있다고 생각했습니다. 이사를 언제까지 나가야 하는지 이사비는 어떻게 지원 하는지 룰을 미리 정하였습니다. 전체 임차인분들에게 다음과 같이 고지를 합니다.

*Tip : 배당신청을 하지 않아 연락처를 알 수 없거나 폐문부재인 세대의 연락처를 알기 위해 다른 세대 분들께 도움 요청 했습니다. 저는 이 방법으로 연락이 오게 되어 수월하게 진행하였습니다.

여기까지 진행하면 반 정도는 이사 계획이 잡히게 됩니다.

이제 압박이 필요할 때가 되었지요?

내용증명 보내기

잔급납부후 1주뒤, 배당 기일 전으로 이사계획이 잡힌 세대는 제외하고 

이사계획이 없거나, 배당 기일 이후로 이사계획을 하신 세대 앞으로는 내용증명을 보내기로 합니다.

내용증명을 통해 공식적으로 잔금일로부터 부당이득금을 청구하겠다는 압박을 합니다.

내용증명은 쎄게 보내놓고, 연락오는 임차인에게는 너그러운 집주인이 배당기일까지는 월차임료를 받지 않겠다고 하니 배당기일까지 이사를 가시면 문제 없으시다고 안심시켜드리면서 이사 일정 협조를 구합니다.

연락이 없던 임차인까지 내용증명을 받고 연락이 오기 시작합니다.

인도명령 신청

날라리? 법무사가 돈도 많이 떼먹으면서 인도명령신청은 한건당 5만원을 받겠다고 하네요, 흥칫뿡

인터넷으로 직접 할겁니다. 저에겐 행크가 있으니까요 ^^

인테넷으로 신청하다가 알고 보니, 저희 물건은 paper 로만 접수가 가능한 물건이고 계장님이 19세대를 일일이 인터넷에 등록을 해주셔야지만 인터넷으로 신청이 가능하다는 것을 알게되었습니다. (이런 경우도 있나봅니다..ㅎㅎ) 귀찮아하는 계장님때문에 인도명령신청을 위해 법원에 들려야 했지만 인도명령 신청은 어렵진 않습니다. GoGo

알텐님 글 참조 : https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/11032

인도명령 -> 인도명령 결정(7일이내) -> 인도명령결정문이 점유자에게 송달되었음에도 불구하고 부동산 인도 하지 않거나 합의가 되지 않을 시 인도집행계고 신청 -> 강제집행 신청; 인도명령결정문, 도면1부 강제집행 진행관에게 제출 -> 담당관 배정 (15-30일 이내), 강제집행비용 예납(접수비, 집행관 수수료, 노무비 등).

자 법적절차인 인도명령이 진행되고 있음을 임차인에게 알립니다. 내용증명에 이어 2차 압박이 되겠습니다.

연락이 오면 협조시 문제 될것 없으시다고 안심시켜드리면서, 너그러운 집주인이 배당기일까지는 월차임료를 받지 않겠다고 하니 배당기일까지 이사를 가시라고 다시한번 말합니다.

이렇게 미리 임차인들이 어떻게 이사 plan 을 잡으셔야 하고, 이사비를 받기 위해서는 언제 이사를 나가셔야 하며, 그렇지 않았을때 발생할 수 있는 법적 대응에 대해 처음부터 꾸준히 안내를 드리면, 대부분의 임차인의 명도가 완료될 겁니다.

19세대에서, 4세대를 남겨두고 배당기일 +1주일 까지 모두 이사를 나가게 됩니다.

집주인은 임차인분들을 위해 많은 손해를 감수하고 배려하고자 함을 강조합니다.

다만, 이러한 배려는 배당기일까지만 해당하며 이사비 지급또한 배당기일 이전 이사 세대만 해당됨을 분명히 합니다.

배당기일로부터 1주일 이후까지도 이사를 못나가시는 세대는, 내용증명에 나온대로 잔금일기준으로 부당이득금청구로 월차임을 내셔야 함을 분명히 말씀 드립니다.

이렇게 배당기일 이후에 남은 3 세대는 잔금일로부터 월세를 내게 됩니다.

법적 절차로 강제집행이 이루어 질 수 있으니 이사는 조속히 나가시도록 안내 하게 됩니다.

이러한 방법으로 마지막 세대가 6/10에 이사를 나가고 19세대의 명도가 완료되었습니다.

이사날 챙길 것

끝날 때까지 끝난 것이 아니다!!

이사날까지 긴장을 늦추지 마십시오.

공과금 정산 완료 되는 것 확인하고, 짐이나 폐기물 남기는 것 확인하고, 기본 옵션이나 인테리어 고의 파손 확인하고 그리고 나서 명도확인서를 건네주면 됩니다. 배당자는 인감증명서도 필요하겠쥬

저는 다가구라 수도세를 한번에 내야 하기 때문에 공과금 정산이 중요했고,

짐이나 폐기물이 남기고 갔을 때 처리하려면 또 신경써야 하는 부분이 생길 수 있기 때문에 이부분도 확실히 해두셔야 합니다.

화난 임차인이 에어컨이며 뭐며 다 떼가겠다고 하는데 그러면 이사비 드리고자 하는 금액 드릴 수 없음을 무기로 nego 하셔야 합니다.

* Tip : 명도확인서를 직접 전달 할 수 없을 때는 [모두싸인] 이라는 전자명도확인서를 통해 서로 서명하는 방법을 사용하였습니다.

아래 임차인분들에게 보냈던 내용 입니다.

순조로워 보이지만, 순조롭지 않은 순간들도 있었습니다.

무지한 임차인분들에게는 경매 절차 및 배당 부분에 대해 상담도 해드리면서 최대한 임차인분들의 입장에서 명도하려고 노력하였습니다. 그럼에도 불구하고 힘들게 하는 임차인도 분명 있었지요.

다음 편에서는, 욕하는 임차인, 연락두절 전집주인, 무리한 이사비 요구하는 임차인, 연락이 안되는 임차인의 명도에 대해 적어 보도록 하겠습니다. ^^

살떨리는 명도였지만, 지나고 나니 따뜻했던 명도로 기억되시길 바라며

그럼 오늘도 화이팅 하세요 !! ^^*

마지막으로 명도방에서 조언주신 선배님들, 도움주신 저희 선생님 송사무장님 파이팅팔콘님 로빈훗님 감사합니다 ^^

이렇게 도전할 수 있는 힘은 행크였기 때문이에요 ! ^^

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" https://cafe.daum.net/happy-tech/RLvk/558

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[다이나]

대단하십니다

[나이스리]

19세대, 쉽지 않아 보이는 명도 관련 깔끔하게 진행한 사례글 입니다. 대단하십니다.

[후이93]

대단하십니다! 저도 열심히 해봐야겠네요!!