확정일자 VS 전세권 설정 어떤게 유리할까? (전세보증금 보호받는 방법)

[미라클/임순식]

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우리가 전세나 월세로 집을 임차해서 사용할 때 임차인으로서 법적인 권리를 보호받기 위한 두 가지 방법이 있는데요.

1. 전입신고하기

(+확정일자)

첫 번째는 전입신고하기입니다. 이사를 하게 되면 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 합니다.

그리고 보증금 보호를 위해 가급적 이사 당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차 계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.

왜냐하면 전입신고 한 다음날 0시부터 대항력일 발생하고 경매가 진행될 경우 확정일자 순서로 배당되기 때문입니다.

2. 전세권 설정 하기

두 번째로는 등기소에 가서 전세권을 설정하는 방법입니다.

※전세권 설정이란?

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것으로 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.

전세권 설정은 반드시 임대인의 동의가 있어야 가능하며 임차인의 입장에서 전세권 설정은 전입신고+확정일자의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다. 가끔 임차인이 개인 사정으로 인해 전세집으로 전입신고를 하지 못할 경우에 전세권설정을 하는 경우가 많습니다.

전입신고와 전세권 설정의

차이점

1. 비용

전입신고+확정일자는 600원이면 가능하지만, 전세권설정은 보증금의 0.02%와 각종 수수료, 법무사 대리 비용까지 하면 수십만 원에서 100만 원 이상의 비용이 듭니다.

2. 요건

확정일자는 전입신고를 해야지만 가능하고, 전세권설정은 이사나 전입신고 없이도 가능합니다.

3. 효력

확정일자는 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 효력 발생하고 전세권 설정은 신청일 당일부터 효력이 발생합니다.

4. 수익화 여부

확정일자를 받으면 해당 부동산을 사용만 가능하고, 전세권 설정을 하면 사용하고 수익화까지 가능합니다. 그렇기 때문에 임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다.

5. 보증금을 반환치 않는 경우

계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 확정일자는 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환 청구 소송 등을 제기해 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 해서 시간이 꽤 걸리지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청해서 빠르게 진행할 수 있습니다.

6. 경매가 진행될 경우 (★★★)

확정일자를 받고 대항력이 있는 임차인인 경우 경매로 새로운 낙찰자가 보증금보다 더 낮은 금액으로 낙찰받더라도 못 받은 미배당금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

전세권 설정도 내가 아닌 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 새로운 낙찰자에게 보증금의 미배당금을 요구할 수 있습니다. 하지만 전세권설정자가 경매신청을 하게 되면 배당요구한 것으로 간주하고 새로운 낙찰자가 보증금보다 낮게 낙찰을 받아도 미배당금을 요구할 수 없습니다.

예를 들어 전세보증금 2억 원의 전세권 설정자가 보증금을 돌려받지 못해 경매신청을 했다면 새로운 낙찰자가 1억에 낙찰을 받아도 돌려받지 못한 나머지 1억에 대해 요구하지 못한다는 것입니다.

경매사건으로 설명드리자면 손ㅇㅇ님이 전세권자로 전세보증금 5,500만 원을 돌려받지 못해 경매신청을 하였습니다. 낙찰자는 보증금 5,500만 원 보다 낮은 4,560만 원에 낙찰받았으나 손ㅇㅇ님은 배당받지 못한 1천만 원가량을 낙찰자에게 요구하지 못하는 것입니다.

그럼 보증금을 다 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요? 다른 가압류자가 경매신청을 할 때까지 기다려야 합니다. 그럼 대항력은 있으나 배당요구를 하지 않은 것과 같으므로 새로운 낙찰자에게 미배당금에 대해 요구할 수 있습니다.

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전입신고 후 확정일자와 전세권 설정에 대해 알아보았는데요. 에어비앤비나 사용+수익까지의 목적이 아니면 굳이 전세권설정을 할 필요 없고 확정일자만으로도 법적인 보호를 충분히 받을 수 있습니다.

이 차이점을 숙지하시고, 소중한 보증금을 반드시 지키길 바랍니다.