【 사랑해요 】 부동산업의 구분이란?

[이성준]

오늘은 잠시 쉬어가면서 상업용 및 기업 부동산과 관련하여 공부하고 계시는 많은 독자분들의 문의에 따라, 제가 담당하여 수행하고 있는 부동산 전반적인 업무분야와 관련하여 간략하게 소개를 해드리는 시간은 갖고자 합니다.

부동산분야가 학계와 연관되어 연구 검토된 역사는 그리 길지만은 않습니다. 부동산학계에서도 저명한 건국대학교부동산대학원이 작년에 창학 40주년 행사를 할 정도이니 그리 길다고는 할 수 없겠으나, IMF를 기점으로 폭발적인 학문연구가 진행되고 있음은 부인할 수 없는 사실이라 하겠습니다.

대학과 대학원에서 많은 부동산관련 학과가 개설되고 부동산 분야의 최고의 전문가를 꿈꾸며 지금 현재도 학업에 매진하며 공부하고 있는 많은 독자분들은 졸업 후 진로를 결정함에 업계의 정보 부족으로 선뜩 결정하지 못하고 있음을 매우 공감하고 있습니다.

이러한 분들의 현명한 결정에 조금이라도 도움이 될 수 있도록 오늘은 부동산 전반에 걸쳐 업종별로 간략한 설명 드리고자 합니다.

부동산과 관련하여 파생된 업무분야는 사실 매우 다양하지만 크게 분류할 수 있도록 하는, 카테고리(category) 는 몇 가지가 되지 않습니다. 부동산의 분야에는 개발업과 건설업 그리고 관리업 및 중개업 그리고 컨설팅업 등으로 나눌 수 있습니다. 또한 여기에서 더 나아가 금융과 접목하여 자산투자운용업도 추가할 수 있겠군요.

첫번째, 부동산 개발업

사전적 의미는 다음과 같습니다. “택지조성, 건물의 신축, 환경부적응 건물의 용도변경, 위락단지 개발 등 사업을 기획단계부터 처분단계까지 전 과정을 관리하는 부동산개발을 업으로 영위하는 자를 말한다. 부동산 디벨로퍼(developer), 시행사라고도 한다.” [출처 네이버 백과사전]

부동산 개발사업은 모든 부동산 영역 즉, 토지뿐만 아닌 업무용, 상업용 전 용도의 부동산을 다루어야 한다는 점에서, 그리고 모든 업무공정  단계를 관리해야 한다는 점에서 공기업과 건설회사와는 구분되어 집니다. 또 다른 유사용어로는 “시행업”이라고도 통칭하기도 합니다. 긍긍적인 목적은 법이 정하는 바로 개발사업자로 등록하여 모든 부동산을 개발하고 그 개발된 부동산을 판매하는 것을 목적으로 합니다.

현장에서는 통칭 “시행사”라고 하며 이 시행사는 소규모 단위부터 시작되어 수많은 형태의 법인으로 운영되고 있습니다. 하나의 프로젝트만을 위해 설립되기도 하며, 영속성을 가지고 사업을 영위하는 회사도 있습니다만, 최근 부동산 경기와 더불어 민감한 현실을 반영하기도 하듯 사업의 고전을 면치 못하고 있는 실정입니다.

두번째, 부동산 건설업

사전적 의미로는 “＜건설업법＞에 따르면, 건설업이란 원도급(元都給)·하도급(下都給) 기타 명칭 여하에 불구하고 건설공사의 도급을 받는 영업을 말하며, 건설공사는 일반공사·특수공사 및 단종공사(單種工事)로 크게 나뉜다.
일반공사는 다시 토목공사와 건축공사로, 특수공사는 철강재설치공사·항만준설공사·포장공사·색도설치공사·조경공사로, 단종공사는 목공사·토공사·미장공사·석공사·도장공사·방수공사·조적공사·비계공사(飛階工事)·창호공사·지붕 및 판금공사·철근콘크리트공사·철강구조물공사·위생 및 냉난방설비공사·기계기구설치공사·상하수도설치공사·보링 및 그라인딩공사·철물공사·철도궤도공사·포장유지공사·수중공사·조경식재공사·조경시설물설치공사 등 22종류로 나뉘어 있다.” [출처, 미래와경영, 부동산용어] 말합니다.

[2012년도 시공능력 평가 및 건설사 도급순위]

세번째, 부동산 관리업

부동산 관리업은 사전적 의미로서는 “부동산서비스업의 한 가지로서, 공동주택단지나 빌딩과 같이 그 규모가 크고 전문적인 조직과 지식을 필요로 하는 부동산의 관리활동을 부동산관리계약에 의해 대행하고 보수를 받는 부동산업” (출처 매일경제, 네이버백과사전) 이라고 정의하고 있습니다. 말 그대로 준공 이 후의 건물을 건축용도에 맞게 운영관리하는 서비스업 입니다.

현재 국내업계에서는 한화63시티(한화그룹), 삼성에버랜드(삼성), 서브원(LG) 등 그룹계열사가 있구요, 이러한 회사들은 PM(property Management, 자산경영관리), FM(Facility Management)을 공동 수행 가능한 업체들이며, PM사업을 전문으로 하는 회사는 메이트플러스, 신영 (이상 국내기업)과 Savills Korea(영국), CBRE Korea(CB Richard Ellis,미국), CW(Cushman wakefield,미국) JLL(Jones Lang Lasalle,미국) 등이 있으며, FM 전문기업으로는 진양, 성원개발, 백암, C&S자산관리 등 수많은 국내업체가 있습니다,

네번째, 부동산 중개업

사전적 의미로는 “일정한 수수료를 받고 토지·건물 기타 토지의 정착물 · 입목 · 광업 · 재단 · 공장재단 등 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 기타 권리의 득실 · 변경에 관한 행위의 알선중개업으로 하는 것을 말한다.”(출처 매일경제, 네이버백과사전) 이라고 정의하고 있습니다.

개인 자영업자로부터 법인형 중개부동산까지 우리가 보통 호칭하고 있고 잘알고 있는 알선중개사업자들을 의미합니다. 통상 임대를 한다던가, 집 또는 건물, 토지등을 매매한다던가 하면 꼭 필요한 중개서비스가 필요로 하는데 이 때 필요한 분야가 되겠습니다.

다섯째, 부동산 컨설팅

이 분야는 사전적 의미를 찾을 수가 없었습니다만 현업에서 부동산에 대한 이슈를 추진해야 할 경우에 부동산 전문분야에 종사하는 전문가들의 도움을 받을 수 있습니다. 전문가는 각 분야에 걸쳐서 체득한 전문지식을 공유함으로써 그 대가로 수수료를 받는 일종의 서비스업이 되겠습니다.

당사에서도 부동산 투자자문업에 등록되어 컨설팅 사업을 영위하고 있습니다만, 컨설팅 전문기업으로 대기업부터 시작해서 소형 개인사업자까지 천차만별로 등록되어 있습니다. 

이와 같이 카테고리로 설명 드리면 상기와 같이 설명드릴 수 있습니다만, 개발업과 건설업을 제외한 업무군은 모두 부동산 서비스업으로 통칭할 수도 있습니다.

우리가 익히 알고 있는 감정평가 분야는 또 른 하나의 영역으로 제시될 수도 있겠으나, 부동산 서비스 분야로 포함하여 알고 계시면 되겠습니다.
 
우리나라에서는 부동산업을 아래의 도표처럼 실제 구분하고 있으므로 참조하시기 바랍니다
 

[ 부동산업 구분표, 통계청 ]

            (통계청(2008), [한국표준산업분류] 표 참조 )

그러면 이러한 부동산 각 산업분야는 어떤 식으로 서로 협업되는지에 관련산업의 단계별 분야는 아래의 그림과 같습니다.

각 단계별 산업군에서 개발업과 건설공사업은 준공 이 후 본연의 목적을 다함으로써 또 다른 사업의 시작을 위해 퇴출되지만, 임대 및 매매관련 중개업무와 건물관리 그리고 각종 컨설팅 사업은 해당건물이 존속 영위되는 기간 동안 지속적으로 서비스가 제공되어 짐으로써 항상 전문인력의 수요를 필요로 하게 되는 것입니다.

필요한 관련자격으로써는 국내공인자격으로는 공인중개사, 자산운용전문인력 주택관리사 등이 있으며, 미국 공인자격증으로 국내는 아직 공인받지 못하였으나 내용면에서는 필수로 자격을 갖춰야 할 필요가 있는 자격으로서는 미국공인의 CCIM(상업용 투자분석사), CPM(자산관리사), 정도가 필요한 것으로 사료됩니다. 그 외 사설자격은 현장에서 인정받지 못하고 있음이 업계의 현실입니다.

 
오늘은 조금 장황하게 부동산 업계 구분과 관련하여 장황하게 설명되었습니다만, 부동산 자산관리와 관련하여 추후 별도의 포스팅 시간을 가져보고자 계획 중이며, 좀더 구체적으로 설명을 드릴 것을 약속 드립니다.^^


*출처 : 한화63시티, 플리커< matley0, Images_of_Money>

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김구성 ｜ 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

[한 별]

좋은정보 감사합니다. ^-^