둔촌주공 투자 생생 리포트 [21탄 - 가치 대비 저평가 둔촌주공]

[경호처장]

1. 둔촌주공 재건축 진행 상황

 ○ 둔촌주공 재건축 건축 개요

둔촌주공 재건축 정비사업 건축 개요
시공사	현대건설. 현대산업개발. 롯데건설. 대우건설
면적	정비구역면적 : 189,435평 / 사업시행면적 : 139,988평
건폐율	17.78%
용적율	273.88%
규모	지하4층 ~ 지상35층
공동주택	5,930세대(기존) → 12,120세대 (85개동)
부대복리시설	46개동
상가	4개동 (9호선 상가 복합개발)

○ 재건축 추진 예상 일정

※ 조합원 분양신청(12월∼19년 1월경) → 조합원 동·호수 추첨(19년 3월경) → 입주(2022년 중반)

※ 보성여자중·고교 유치 진행 상황

보성여자중ㆍ고교 유치 진행 상황
연구 용역 발표회 개최	2018년 11월 07일
주관(개최 장소)	강동송파교육지원청
참석대상	서울시교육청. 중부교육지원청. 강동송파교육지원청. 보성여자중고교. 조합
용역 결과 최종 발표 예정	2018년 11월 중순이후
교육청 내부 방침	초등학교 신설
보성여ㆍ중고교 의견	학교부지 중 3,000평 매입 학교 신축 → 둔촌주공 이전 적극적 입장
조합 의견	유치 강력 희망 → 대의원회의 개최하여 대응 방안 강구 예정
보성여ㆍ중고교 유치 효과	단지내 초등학교 2개 / 동북중ㆍ고교 / 보성여자중ㆍ고교 → 학군 완성
	학군 완성은 향후 주거환경 및 아파트 가격에 절대적 영향

2. 둔촌주공 차별적 가치

4차선 도로	일자산 자연생태공원
						둔촌동 자연습지
	보성여자중·고교 (유치 협의중)							동북 중·고교(남)		10 차 선 도 로
			둔촌주공 대단지 프리미엄
	근린공원2		재건축초과이익환수제 적용 無					지하철9호선 (둔촌오륜역)
			지하철9호선(12월1일개통)+5호선 (더블역세권)				위례초교	9호선 상가
			국내 단일아파트 최대 12,120세대
			올림픽공원 / 일자산생태공원
			단지내 초중고교 6개 학교(초2. 남녀 중·고교4)
			올림픽선수촌, 잠실지역A 대체고급주거지					게스트하우스 3
			삼성동 현대차BGC(105층) 개발 등 배후수요 풍부					중앙도서관 1
			잠실운동장 개발					작은도서관 3
								주민카페 3
				둔촌초교	스포츠컴플렉스			작은 휘트니스 3
								구립유치원 1
	5호선 상가				근린공원1			어린이집 5
	지하철5호선 (둔촌역)			문화사회 복지시설
	10 차선 도로

  - 재건축 일정 확정 : 2022년 입주 목표로 정부 정책 변화 또는 규제에 영향 없는 재건축 추진 지역.

  - 투자 수익 보장 지역 : 재건축 초과이익부담금 '0'원 지역.

  - 교통 인프라 개선 : 9호선 개통(12월 1일) + 2022년 입주시점 제2경부고속도로 구리∼서하남∼안성 구간 개통.

  - 차별적 학군 형성 : 단지내 남여 초·중·고교(6개학교) 위치

  - (설계변경 後) 1,014세대 증가 + 일반분양가 3,500만원대 상향 → 조합원당 5천만원 추가 수익↑.

  - 배후 수요 풍부 : 송파권 노후 아파트 대체 고급주거지 + 현대차GBC(105층)과 잠실종합운동장 개발 등.

3. 둔촌주공 동향

 ○ 신규 저가 매물 출시 완전 중단 상태 + 저가 매물량 변동 無 → 6주 연속 가격 횡보세.

 ○ 전 평형 중 기존에 출시된 3∼4개 매물만이 급매 형태로 가격 유지 중.

 ○ 실제 거래 모습은 아주 간헐적이나 최근 매수 문의 증가 추세 → 곧 실질적인 거래 증가 예상.

 ○ 종합적으로 11월 하순이후부터는 매도 보류 현상 증가 예상 → 저가 매물 감소.

      - 9.13대책 영향에도 불구하고 버티면 오른다는 학습효과에 따라 대다수 매도자 버티기 모드.

      - 둔촌주공 12월이후가 기대 된다 : 지하철9호선 개통 + 조합원분양신청 + 동·호수추첨 등.

 ○ 더 이상 가격 하락은 없다 → 지금이 연말전 최적 매수 시기 → 늦어도 11월 하순을 넘기지 마라. 

 ○ 12월 1일 지하철9호선 개통은 가격 상승의 전환점.

4. 둔촌주공 투자 해법(解法)

 ○ 둔촌주공 조합원 입주권 거래 가능한가?

  - 둔촌주공 매매 가능 : 착공신고전(2019년 4∼5월경)까지 소유권이전 완료.

  - 매매 방법 : 일반 아파트 매매 형식과 동일 [계약금(10%)→중도금→잔금(이주비 승계)]

 ○ 둔촌주공 투자의 기준 (2022년 입주시 예상 가격)

      

   - 반포·잠원 및 압구정 한강변은 이미 평당 1억이상 현실화.

   - 2020년 이후 입주 물량 큰 폭 감소.

   - 임대사업자 등록 확대 → 향후 8∼10년 이상 매물 잠김 현상 확대 → 공급부족.

   - 안전진단 강화 및 전매 금지 → 향후 10년이상 서울 도심 핵심 지역 공급 절벽 → 가격 상승.

   - 둔촌주공은 향후 10년내 유일한 재건축초과이익금 환수 없는 대규모 신규 아파트라는 희소성 크게 작용.

 ○ 둔촌주공 투자시 참고사항

   - 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 대출 불가]

   - 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   - 분담금 및 환급금은 입주시 정산.

   - 현재 취득세 주택세율(3.3%) 적용 → 철거완료시 취득세 4.6%로 상승.

   - 철거완료시∼ 입주 직전까지 종합부동산세 과세 제외.

   - 다주택자의 경우 둔촌주공 매도시 양도세 10∼20% 중과 배제.

 ○ 조합원 분양시 혜택

   - 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 원칙 (일반분양과 가격적으로 1억∼1억5천 차이 발생).

   - 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 거의 없을 듯.

   - 일반분양 34평이하의 경우 가점제(무주택자 우선) 적용 → 유주택자 일반분양 가능성 無.

   - 조합원 마감 기준 우대 적용 (5∼7천만원 상당)

구    분	조합원 분양	일반 분양
예상 분양가 (평당)	2,170만원	3,400~3,500만원 예상
조합원 분양 신청	12월~19년 1월경	-
예상 분양 시기	2019년 3월경 동호수 추첨	2019년 6~7월경 일반분양
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	34평 이하 가점제(무주택자)
분양 기준	로얄동 · 로얄층 우선 배정	37평과 43평 이상 일반분양분 없을 듯
	판상형 · 남향 위주 우선 배정	조합원 배정 후 남은 비로얄층 위주 분양
확장비용	발코니 확장 비용 무료	일반분양자 부담하에 선택
빌트인 가전 (삼성 . LG 동급)	시스템에어컨 3곳 무료
	거실 42인치 TV
	주방 TV
	냉장고
	드럼세탁기
	김치냉장고
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

○ 실거주와 투자성 높은 34평 분양 목적                                             (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	127,000	25,510	101,490	66,031	73,982	7,951	134,951
1	16평 (19.09평)	128,000	26,466	101,534	68,586	73,982	5,396	133,396
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	18평 (21.48평)	125,500	27,136	98,364	70,376	73,982	3,606	129,106
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	142,000	31,070	110,930	80,889	73,982	-          6,907	135,093
3	31평 (25.78평)	145,000	30,748	114,252	80,029	73,982	-          6,047	138,953

○ 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이  높은 43평(1,349세대) 분양 목적                  (단위:만원) 

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	148,000	34,088	113,912	88,954	83,732	-       5,222	93,708	4,754	2,510
4	34평 (28.66평)	150,000	34,438	115,562	89,889	83,732	-       6,157	93,708	3,819	2,080
4	34평 (28.66평)	149,000	34,780	114,220	90,803	83,732	-       7,071	93,708	2,905	1,590

○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 분양 목적     (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	158,000	35,410	122,590	92,487	83,732	-       8,755	93,708	1,221	800

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적           (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	순위
4	34평 (29.83평)	165,000	34,698	130,302	92,722	113,262	20,540	550등
4	34평 (29.83평)	168,000	35,720	132,280	93,315	113,262	19,947	350등

○ 최고의 가치투자 임대 수익 목적 18평+18평 (소위 '1+1')                       (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	18평 조합원 분양가	18평+18평 예상 환급금	권리순위
4	34평 (29.83평)	165,000	34,698	130,302	92,722	38,440	38,440	-           15,842	550등
4	34평 (29.83평)	168,000	35,720	132,280	93,315	38,440	38,440	-           16,435	350등

○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가매물                                               (단위:만원)

상가명	층	대지지분	지분 형태	매매가	무상분양평형
종합상가	1층	22평	단독지분 (1순위)	43억 (이주비6억7천)	36.93평
분산상가	1층	8.95평	1/2지분	11억5천	13.75평
분산상가	지층	136.61평	3/5지분 (지층2순위)	75억	229평
분산상가	지층	45평	1/5지분 (지층2순위)	27억	76평
분산상가	지층	7.8평	단독지분	5억5천 (이주비5천)	12.7평
분산상가	지층	8평	단독지분	6억 (이주비8천)	13평
종합상가	2층	15평	단독지분	11억4천 (이주비2억)	25평
분산상가	2층	15평	1/2지분	7억2천	24.5평
종합상가	2층	18.3평	단독지분	13억3천 (이주비2억7천)	30.14평
종합상가	2층	6.8평	1/2지분	4억5천5백
종합상가	2층	39평	1/2지분	26억	61평
종합상가	3층	78평	단독지분	40억	131.03평

5. 결론

○ 둔촌주공은 거주와 투자를 겸한 최고의 수익 보장형 투자처.

○ 12월 1일 지하철9호선(둔촌오륜역) 개통은 추가 상승 분기점.

○ 최소 5∼7억 투자 수익 예상 지역 → 가치 대비 저평가 우량 투자 지역임.

○ 지금이 금년말前 최적의 저가 매수 기회이며 둔촌주공 20억 만들기의 시작이다.

이상 둔촌주공 투자 생생 리포트 21탄을 통해 둔촌주공의 생생한 최근 동향을 정확하게 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공 투자 생생 리포트 22탄은 11월 20일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.