부동산 투자, 무엇부터 공부해야 할까?
오늘부터는 '아파트'라는 종목에 한정하여 그 질문에 대한 정리를 하나씩 해보려 합니다.
부동산 투자공부를 시작하려는 분들께서는 최소한 아래의 내용들을 우선적으로 공부해 본 후에 본인에게 맞는 전략을 세워 부동산 투자를 시작해 보시길 추천 드립니다.
부동산 투자의 경우 한번 투자를 하게 되면 최소 2년에서 4년은 투자금 회수가 어려운 종목이며(전월세 세팅시), 더불어 명의라는 부분 또한 활용되기에 꼭 신중한 접근이 필요합니다.
첫번째 시간은 '물건 종류'에 대한 이야기입니다. 아파트 투자에는 어떠한 물건들이 있나?
부동산 투자를 한다고 했을 때 처음에 가장 '헉'하는 부분이 바로 물건의 종류입니다. 아파트 투자를 한다고 할 때, 우리는 단순히 '아파트'라는 단어만 보이지만 실제로는 그 안에서도 접근할 수 있는 물건의 종류가 다양하기 때문입니다.
따라서 가장 처음에는 물건 종류별 투자 방법에 대한 이해가 필요합니다. 각각의 방법에 대해 이해하며, 나는 어떤 물건과 성향이 맞는지 진지한 고민이 필요합니다.
아파트의 경우는 크게 3가지로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.
1. 이미 지어진 구축 (우리가 현재 실물로 확인 가능한 아파트)
2. 분양권 (곧 새 아파트가 될 물건)
3. 재개발/재건축 (현재는 구축이지만 앞으로 새 아파트가 될 물건)
각각에 대해 간단히 알아보겠습니다.
1. 이미 지어진 구축
이미 지어진 구축이란, 우리가 현실에서 바로 보이는 아파트를 이야기 합니다. 지금 매입한다면, 당장 들어가 살 수 있는 물건이죠. (물론 경우에 따라 세입자가 나간 후 살아야 되는 물건도 있습니다.) 즉, 이미 아파트 상태로 되어있는 물건을 의미합니다.
일반적으로 가장 많이 투자하는 대상이며, 그렇기에 투자 시장에서 가장 많이 손바뀜이 일어나는 물건입니다. 그만큼 가장 안정적이고 가장 환금성이 높은 물건이구요. 따라서 초보자가 접근하기에 가장 좋은 물건 중 하나입니다.
우리가 이렇게 이미 지어진 아파트를 투자 실무에서는 신축과 구축이라는 표현을 씁니다. 이는 지어진지 얼마 안된 아파트는 신축, 지어진지 조금 오래된 아파트는 구축이라 부르죠. 특정한 연식을 갖고 정확히 구분짓는 요소는 아니나 보통 아래의 기준을 갖고 이야기를 많이 합니다.
- 지어진지 5년 이내 : 신축
- 지어진지 5년 초과 ~ 10년 또는 15년 이내 : 준신축
- 지어진지 10년 또는 15년 초과 : 구축
보통 신축이 가장 비싼 가격을 형성하며, 그 다음은 준신축, 그리고 마지막으로 구축의 순서입니다. 그러나 구축의 경우도 맨 아래에서 말씀드릴 재건축 대상 물건이라면, 신축보다 높은 가격을 형성하는 경우도 꽤 많으니 참고해 주시기 바랍니다.
2. 분양권
분양권이란, 새 아파트를 받을 권리를 의미합니다. 청약에 당첨된 '당첨권'이며, 앞으로 2~3년 후에 지어질 아파트를 받을 권리이죠. 일반적으로 '청약'이라는 제도를 통해 취득하게 되는 권리이며, 이렇게 당첨된 권리를 서로 사고 파는 방식입니다.
경우에 따라 청약이 100% 달성되지 못하면 미분양이라는 것이 발생하게 되고, 이렇게 발생한 미분양의 권리를 살 수 있는 경우도 있습니다.
아직 눈에 보이는 물건이 아니기에 모델하우스의 조감도, 평면도, 그리고 입지분석 등을 통해 나의 물건이 앞으로 어떤 가치를 지니게 될지 예측하는 것이 중요합니다.
주변에 이미 지어진 아파트가 있는 곳이라면 해당 아파트와의 비교를 통해 여러가지를 유츄해보는 것이 가장 좋은 방법 중 하나이구요.
실제 투자를 하는 경우에도 분양권은 상대적으로 투자금이 적게 드는 물건이기에 부동산을 처음 시작하시는 초보자 분들이 많이 접근하는 물건이기도 합니다.
하지만 진입장벽이 낮다는 것은 그만큼 손바뀜과 시장에 민감하게 반응한다는 것이기에 투자 시점별, 대출, 세금 등에 대한 공부를 명확히 하고 진입하는 것이 추후 매도를 하는데 있어서 매우 중요한 부분이 되오니, 이 점 명심하시길 바랍니다.
3. 재개발/재건축
재개발/재건축은 현재는 눈에 보이는 구축이지만 앞으로 새 아파트가 될 수 있는 조건을 갖춘 물건들입니다. (또는 조건을 갖출 가능성이 높은)
보통 재개발은 '빌라', 재건축은 '아파트'라고 생각하시는 분들이 있는데요. 이는 100%에 해당되는 이야기는 아닙니다.
재개발과 재건축을 구분하는 쉬운 기준은 그 물건이 있는 주변의 인프라 구성 여부입니다. 인프라가 충분히 갖춰져 있고, 다양한 응급상황에서의 접근이 가능한 지역인 경우는 재건축을 진행하는 것이 일반적이며, 그렇지 못한 곳은 재개발이 진행됩니다.
일반적으로 우리가 아는 빌라 밀집지역의 경우 후자가 대부분이기에 재개발을 진행하는 맞지만, 가장 대표적인 예로 서울 서초구 방배동의 빌라 밀집지역의 경우 인프라가 충분히 갖춰진 곳으로 재개발이 아닌 재건축으로 분류되어 진행되고 있습니다.
또한 오래된 아파트들의 경우는 이미 기존에 아파트를 지으며 만들어진 인프라들이 있기 때문에 거의 100% 재건축으로 진행되고 있구요.
재개발과 재건축은 처음에 설명드린데로 앞으로 새 아파트가 될 수 있는 가능성을 보고 투자하는 물건입니다. 법으로 정한 일정 요건이 충족 되면 오래된 구축 아파트나 빌라들을 다시 지을 수 있는 권리가 생기며, 이러한 물건들이 새 아파트가 된다면 현재의 가치보다 미래의 가치가 엄청나게 커질 물건들입니다. 그렇기에 현재와 미래의 가치 차이가 가장 나는 물건들이지요.
하지만 반대로 이러한 차이는 새 아파트가 되기 위한 시간의 차이를 의미하기도 하고, 새 아파트가 되는데 있어서의 리스크를 의미하기도 합니다. 즉, 하이 리스크 하이 리턴의 물건이기에 그 어떠한 물건보다 많은 공부를 한 후의 접근이 필요한 영역입니다.
정리
오늘은 아파트 투자에 있어서 물건 종류에 대한 이야기를 하였습니다.
간단히 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 이미 지어진 아파트
- 눈에 보이는 아파트이며, 신축/준신축/구축으로 구분됨
- 가장 쉽게 투자 가능한 물건
- 가장 환금성이 높은 물건
- 문제가 생긴다면 들어가서 살수도 있는 물건
2. 새로운 아파트가 될 권리
1) 분양권 (아직 형상이 없는)
- 새 아파트를 받을 권리
- 주변에 지어진 아파트를 기준으로 미래를 예상하는 과정이 필요
- 투자금이 적게 들며, 그에 따른 리스크를 잘 공부해야됨
2) 재개발/재건축 (형상은 있으나 새집으로 바꿔야 하는)
- 새 아파트를 받을 권리이나 시간이 가장 오래 걸리는 물건
- 헌집 줄게, 새집 다오
- 가장 심도있게 공부해야 할 영역
- 하이 리스크, 하이 리턴
#북극성주