초보자가 알아야 할 아파트 매입 방법
지금 생각해보니 저도 처음 시작할 때 꽤나 막막했던 부분이라고 생각됩니다. 뭔가 정형화되어 있지 않았고, A라는 책을 읽으면 A의 방법이 B라는 책을 읽으면 B의 방법이 좋다고 하니 말입니다.
그래서 오늘부터는 '아파트'라는 종목에 한정하여 그 질문에 대한 정리를 하나씩 해보려 합니다.
부동산 투자공부를 시작하려는 분들께서는 최소한 아래의 내용들을 우선적으로 공부해 본 후에 본인에게 맞는 전략을 세워 부동산 투자를 시작해 보시길 추천 드립니다.
부동산 투자의 경우 한번 투자를 하게 되면 최소 2년에서 4년은 투자금 회수가 어려운 종목이며(전월세 세팅시), 더불어 명의라는 부분 또한 활용되기에 꼭 신중한 접근이 필요합니다.
오늘은 '매입 방법'에 대한 이야기입니다.
아파트를 매입하기 위해선 어떠한 방법들이 있나?
일반적인 분들이라면, "아파트를 매입하는데 여러가지 방법이 있어?" 라고 말씀하실 수 있습니다. 저도 예전에는 같은 생각이었구요.
엄청 다양한 방법이 있는 것은 아니지만, 크게는 2가지 확장하면 3가지로 생각해 볼 수 있습니다. 오늘은 크게 2가지로 나뉘어서 정리해 보려 합니다.
1. 일반매매
2. 경매/공매
1. 일반매매
아파트를 사기 위한 가장 쉬운 방법은 우리가 알고 있는 해당 단지 근처의 부동산 중개업소를 찾아가는 일입니다. 중개업소에 찾아가서 원하는 물건이 있는지 물어보고, 현재 나와있는 매물들을 확인하여 매입하는 방법입니다.
이걸 부동산 투자 실무에서는 '일반 매매'라고 부릅니다. 가장 일반적인 매매 방법이기에 이렇게 불리고 있습니다.
그러나 한가지 오해하지 말아야 할 점은 이렇게 나와있는 매물들의 가격은 매도자가 팔고 싶어하는 '호가'라는 것입니다.
즉, 부동산은 가격이 정해진 물건이 아니며 매도자와 매수자가 서로 협의하여 가격을 결정하고 '거래'라는 것을 하는 구조입니다.
따라서 얼마든지 흥정 (또는 협상)이 가능하며 경우에 따라서는 시세보다 싼 급매물을 거래할 가능성도 매우 높습니다.
이러한 일반매매만 잘 하더라도 부동산 투자에서는 충분히 수익을 낼 수 있는 구조이며, 많은 투자자분들이 일반매매를 활용하고 있습니다.
2. 경매/공매
부동산은 위에서 설명드린 일반매매로 매입하는 것도 가능하지만, 우리가 알고 있는 '경매'라는 것을 통해서도 매입이 가능합니다.
경매라 하면 어떠한 물건을 놓고 가격을 서서히 올려가며 최종 낙찰자가 정해지는 그림을 상상하실 겁니다. 하지만 아파트 경매는 그 방식과는 조금 다르게 입찰을 진행하게 되며, 정해진 날짜에 정해진 물건이 있는 해당 법원에 모여 입찰표(가격이 적힌)라는 것을 제출하고 가장 높게 가격을 쓴 사람이 물건을 가져가는 방식으로 낙찰자를 정하게 됩니다.
여기서 입찰시 해당 법원에서는 해당 물건에 대한 최저 입찰가(감정가)를 제시해주게 되며, 해당 최저 입찰가 이상으로 입찰하는 사람이 없는 경우에는 적게는 20% 많게는 30%를 저감시켜서 다음 차수에 다시 입찰을 진행하게 됩니다.
즉, 입찰가가 없는 물건은 지속적으로 최저가가 저감되는 방식입니다. 이는 매입할 수 있는 가격이 점점 낮아진다는 것을 의미하며, 시장의 가격보다 더욱 싸게 매입할 수 있다는 것을 뜻합니다.(물론 경우에 따라 경쟁자가 많은 경우에는 생각보다 싸게 낙찰받기 어려운 물건들도 더러 있습니다.)
공매의 경우는 경매와 거의 유사하지만 입찰하는 방법만 상이합니다.(다른 상이한 부분들도 있는데, 이는 경매와 공매를 디테일하게 공부해 보시면 충분히 이해 가능한 부분으로 생략합니다.)
경매는 정해진 당일 해당 법원에 모여 입찰하는 방식이라면 (기일입찰), 공매는 정해진 마감일정을 정해두고 해당일정까지 온라인으로 입찰표를 제출하는 방식입니다. (기간입찰)
최종 마감일정에 확인하여 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰을 받는 방식입니다. 물론 공매도 입찰자가 없는 경우 유찰이 되어 최저 입찰가를 낮추게 됩니다.
부동산 투자를 하는 관점에서는 부동산을 최대한 싸게 매입하는 것이 중요합니다. 그래야 이후 매도 시 많은 수익을 낼 수 있기 때문입니다.
앞서 설명드린 일반매매에서도 '급매물'이라는 것을 통해 싸게 매입할 수 있는 기회가 있다고 설명드렸습니다. 하지만 경매와 공매보다는 저감되는 금액의 수준이 다르며, 조금 더 싸게 매입하는 관점에서는 경매와 공매가 더욱 유리하다고 볼 수 있습니다.
정리
오늘은 아파트 투자에 있어서 매입 방법에 대한 이야기를 하였습니다. 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 일반 매매
- 우리가 아는 부동산 중개소에 가서 매매하는 방식
- 매물 가격은 호가이며 항상 협상이 가능
- 경우에 따라 급매물을 통해 싸게 매입이 가능
2. 경매/공매
- 최저가를 정해주고 입찰하여 최고가를 쓴 사람이 가져가는 방식
- 입찰자가 없을 경우 최저가는 저감되어 다시 입찰을 진행함 (최저가가 낮아지는 방식)
- 아파트를 싸게 매입할 수 있는 아주 좋은 기회
#북극칠성