인구결정론을 경계하라.

[박홍균]

최근 제가 올린 글들을 보시고, "인구결정론을 경계하라."라는 논지의 글이 올라오는 것을 보았습니다.

왜 그런지에 대한 이유는 별로 없고, 다만 감정적으로 싫다는 것이 그 이유입니다.

이런 분들을 위해 제가 왜 인구 결정론에 매달리는지를 논리적으로 정리해보려고 합니다.

우리나라는 시장경제를 중시하는 자본주의 국가입니다. 아마도 우리나라가 공산주의 국가라고 생각하시는 분은 없겠지요?

시장경제에서는 수요와 공급에 의해 가격이 결정됩니다. 이 이야기에 대해서는 이 카페에서 제가 수백번 글을 올렸습니다. 이제 저 자신도 슬슬지겨워 집니다.

혹자는 우리나라가 가격 담합이나, 일부 재벌에 의한 가격 조작 때문에 제대로된 시장경제가 아니라고 하는데... 이말을 정말로 믿으시는 분(예를 들어 아파트를 죽어도 사기 싫은데, 이건희 삼성 회장이 조직폭력배를 동원해서 목숨에 위협을 느껴서 사신 분 등)은 이글을 보지 않으셔도 됩니다.

저의 논리는 아주 간단합니다.

공급 측면:

제 계산에 의하면, 제 2기신도시, 행복도시, 행정도시, 혁신도시, 경제자유구역, 택지지구, 보금자리 주택 등 계획된 것이 모두 완성되면, 약 7~800만 명이 살 수 있는 아파트가 건설된다. (자세한 내역은 이 카페에 여러번 올렸습니다. (그래도 다시 궁금하신 분은 http://atest.cafe24.com/wwu/develop/default/list.php?menu_id=118 을 클릭하세요. 500원은 안내셔도 됩니다.)

수요측면:

아파트를 살 수 있는 사람은 실질생산 인구(돈을 버는 사람)입니다. 실질생산인구의 범위를 몇살로 보는냐에 대한 이견이 있지만, 대부분의 언론에서 이야기를 종합하면 2010년 전후로 줄어들고 있습니다.

아파트의 주 수요층인 3~4인가구수는 매년 10만 가량 줄어들고 있습니다.

결론:

공급은 많은데... 수요는 줄어들고 있다. 따라서 아파트 가격은 내린다.

이상은, 제가 이 카페에 가입한 이래도 일관되게 주장하였던 이야기입니다.

"절대 그럴리 없다."고 주장하시는 분(저의 마누라가 대표적인데, 요즘 꼬리를 슬슬 내리네요)의 주장도 일리는 있습니다. 저도 신이 아닌데 제말이 100% 맞다고 확신을 할 수 없지요. 남북통일, 이민, 정부 정책(지지나번 선거때 허경환 후보는, 애 낳으면 1억 준다고 했지요.) 등 많은 변수들이 있기 때문입니다. 하지만 10~20년 후 아파트 값의 미래에 대해 배팅하면 저는 내린다에 배팅할 겁니다.

 혹시라도 저의 주장에 불편에 느끼신 분은, 감정적이 아니라 논리적으로 반박바랍니다.

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제가 아파트 가격에 관심을 가지면서, 부동산에 대해 공부를 시작하면서 인구가 가장 중요하다는 사실을 알게 된 것은 일본 때문입니다.

그동안 수많은 나라에서 수많은 사건이나 불황이 올 때 마다 아파트 가격은 내렸습니다. 예를 들어 광주 민주화항쟁이나 IMF등이 그런 예입니다. 하지만 몇년 안되어 예전의 가격을 회복하였습니다. 미국의 서브프라임 모기지 사태도 마찬가지입니다. 최근 미국의 부동산은 다시 오르고 있습니다.

저의 의문점의 출발점은 이랬습니다.

"단기적으로 부동산은 오르내리지만, 장기적으로 세상의 모든 부동산은 반드시 오르는 것인가?"

이런 의문을 가지고 있는 와중에 재미있는 사실을 발견한 것입니다. 일본의 경우 10년 이상 장기적으로 내린 것입니다. 당시 일본의 잃어버린 10년이란 단어가 지금은 잃어 버린 20년으로 바뀌었습니다. 서구 학자들은 몇 년이란 말의 의미가 없다고 합니다.

위의 그래프를 보면 91년을 정점으로 2005년까지 지가가 한번도 오르지 않고 계속 내렸습니다. 정말 희한하지 않나요?

자본주의 경제에는 반드시 오는 것이 호황과 불황입니다. 그런데도 불구하고 일본의 부동산은 왜 그럴까요?

물론 많은 학자들이 많은 의견을 내어 놓았지만, 인구 이외에는 설명할 방법이 없더군요. 이부분에 대해서는 예전에 제가 썼던 글을 인용하겠습니다.

일본의 부동산 붕괴에 대한 원인에 대해 인터넷에서 검색해보면 별의 별 이야기들이 많습니다.
2.56%의 기준 금리를 6%로 올린 데에 원인이 있다고 하는 사람도 있고, 일본 엔화 환율을 떨어뜨리기 위한 선진국 정상들의 플라자 합의에 원인이 있다고도 하고, 세금으로 부동산을 잡으려려다 너무 세금을 많이 올린 것이 원인이라고 하며. 정책 당국의 낙관적인 경기 전망으로 때를 놓친 정책 개입이 그 원인이라고도 합니다. 또 어떤 사람들은 이 모든 것이 종합적으로 작용한 탓이라고 합니다.

모두 맞는 이야기입니다만, 근본적인 원인은 아니라고 봅니다. 예를 들어 금리가 6%까지 올랐지만 나중에는 1%까지 내렸습니다. 하지만 부동산 값은 돌아오지 않았습니다. 엔화 환율도 마찬가지이고, 세금이나 정부 정책도 마찬가지입니다. 반대로 우리나라에서는 1980년대 말과 1990년대 초 연 12∼16%의 높은 금리에도 아파트 값은 1988년부터 1990년까지 해마다 12∼20% 올랐습니다. 당시 베이비 붐세대들이 결혼적령기로 주택 시장에 대거 진입한 것이 그 원인이었습니다.

우리나라의 IMF도 격었고 카드 대란도 격었습니다. 물론 이전에는 이보다 더한 사태도 격었습니다. 광주 민주화 운동과 사북 탄광 사태가 일어 났던 해에는 마이너스 성장도 하였습니다. 하지만 이 모든 것은 한두해 만에 정상으로 돌아왔고 아파트 값도 덩달아 원위치로 돌아 왔습니다.

그런데 일본은 14년이나 지났는데에도 원상회복은 고사하고 아직도 1/3 수준입니다. 사실 14년간 예전 가격으로 돌아갔다고 해도 물가나 예금 금리를 따지면 엄청나게 내린 것이나 다름 없습니다.

인구의 고령화와 실질 생산 인구의 감소 외에는 어떤 다른 이유도 있을 수 없습니다.
다시 이야기하면 일본의 실질 생산 인구가 늘어나면 주택값을 오를 겁니다. 하지만 지금처럼 인구가 계속 줄어들면 집값은 오를 수 없습니다. 무엇을 근거로 이렇게 자신있게 단언 하냐고요? 자본주의 시장 경제의 가장 기본 법칙인 '수요 공급의 법칙'이 저의 이러한 확신의 근거입니다.

한마디로 말해 수요공급의 법칙에서 수요의 큰 변화가 온 것입니다. 그리고 그 큰 변화(이런 것을 대세라고 부르지요)는 단기간에 변화될 수 없습니다. 물론 예외는 있습니다. 미유럽의 이민이 그런 예입니다. 하지만 일본은 그러지 못했습니다.

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우리나라 인구의 구조가 일본보다 나쁘다는 사실은 언론에서 하도 많이 이야기해서 이제는 새로운 이야기가 아닙니다.

그럼 우리나라 인구 구조가 얼마나 나쁠까요?

제가 이런 이야기를 하면 좀 죄송합니만, 인구 결정론에 반대하시는 분들이 너무 순진하다는 생각이 들 정도입니다.

쉽게 말해, 나빠도 너무 나쁘다는 이야기입니다. 이글을 보시는 분들 중에 그 심각성을 느끼는 분들이 거의 없을 거라는 것이 저의 생각입니다.

한번은 KBS TV 시사 프로그램에서 저를 찾아와 부동산과 인구에 대한 이야기를 듣고 싶다고 해서 이야기를 나눈 적이 있는데, 곧이어 한양대에 인구 전문가인 교수님과 인터뷰가 있다고 해서 양해를 구하고 따라 간 적이 있습니다.

그 분의 말씀을 모두 기억하지는 못하지만, 우리나라 인구구조를 바꿀 수 있는 기회가 2번 있었는데, 모두 놓쳤다고 한탄 하더군요.

인구구조가 얼마나 나쁜지, 쉽게 설명하기 하기 위해 통계청 발표 그림 하나를 인용합니다.

2050년에는 완전한 역삼각형입니다. 역사상 이런 인구 구조를 가진 나라는 아무도 없었습니다. 

"당신은 고대 로마나 중국의 자료를 보지도 않고, 역사상이란 말을 붙일 수 있냐?"라고 제게 반문 하실 수 있습니만, 저는 확신합니다. 의학이 지금처럼 발달(요즘은 암이나 에이즈도 고치더군요)하지 않은 예전에는, 상식적으로 생각해봐도 인구의 40%가 65세 이상인 나라가 존재할 수 없겠지요.

물론 저는 2050년까지 살지는 않아, 제 문제가 아니라고 할 수 있지만, 저도 자녀를 두명 둔 부모로서 제 자식의 앞 날이 심히 염려 됩니다.

하지만, 이런 인구 구조의 영향이 2050년부터 발생하는 것이 아니라, 지금부터 시작되고 있다는 것입니다.

이제 막 초입에 들어섰는데도, 경기가 불황이네, 침체네 난리블루스를 추는데, 10년 후나 20년 후에는 어떨지 상상이나 봤나요? 아마 아무런 생각없이 살고 계시겠지요?

오늘 아침에 노령연금에 대한 최종안이 발표되었는데, 인수위나 박근혜 후보가 위의 그래프를 한번이라 보신 적이 있는지 궁금하네요.(노령연금을 주지 말아야한다는 이야기는 절대 아닙니다. 제가 이야기하는 바는 우리나라 고령화의 심각성에 대해 진지하게 고민을 해본 적이 있느냐는 뜻입니다.)

17년 후인 2030년에는 길에 돌아다니는 사람의, 2명 중 1명(48.4%)은 50대 이상이고, 3명 중 1명(32.4%)은 환갑이 넘은 노인입니다. 끔찍하다는 생각이 들지 않나요?

사실 지금 젊은 분들이 걱정해야 할 문제는 아파트 가격이 오르느냐 내리느냐는 문제가 아닙니다. 인구구조 변화에 어떻게 살아 남느냐가 더 큰 문제이기 때문입니다.

개인적으로 저는 이 카페에서, 아파트 가격에 대해 글을 쓰면서도, 스스로에게 "너 지금 장난하니?"하는 말을 되뇌입니다.

바다 저쪽에서 큰 해일이 몰려오는데, 해안에 앉아 친구와 장난 치고 있는 듯한 느낌이 들기 때문입니다.

사실 인구구조가 저렇게 되면, 어떤 일이 벌어질지는 저도 정확히 모릅니다. 역사상 일본을 비롯한 어느 나라도  그런 적이 없기 때문입니다.

하지만 분명한 것은 문제가 매우 심각하다는 것입니다.

즐거운 하루가 되시길...

참고로 신문기사(2008년 2월 11일 동아일보) 하나만 인용하겠습니다.

한국 급속 고령화, 재정 위기 우려

“2050년 코리아, 생산가능인구 1.5명이 고령자 1명 부양”
IMF “정부지출 축소-국민연금 개혁 서둘러야”

국제통화기금(IMF)이 “자체 개발한 모델로 한국 상황을 분석한 결과 급속한 고령화 진전으로 재정 위기 상태에 빠질 가능성이 높은 것으로 나타났다”고 경고했다.

IMF는 정부 지출 축소, 국민연금 개혁, 세수(稅收) 확대 등의 대책을 신속히 강구해야 한다고 권고했다.

10일 재정경제부에 따르면 IMF는 최근 발간한 ‘한국의 중장기 재정 위기 어떻게 해결해야 하나’ 보고서에서 “한국은 세계에서 유례를 찾아보기 힘들 정도의 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있어 중장기적으로 재정 위기에 빠질 가능성이 높다”며 “대처가 늦을수록 성장률 하락, 정부채무 급증, 재정건전성 악화 등의 부작용이 커질 것”이라고 지적했다.

이 보고서는 IMF의 글로벌 재정예측모델(GFM)로 시뮬레이션을 한 결과 생산가능인구(15∼64세) 대비 65세 이상 고령인구 비율이 2005년 13%에서 매년 가파르게 높아져 2050년에는 65%에 이를 것으로 전망됐다고 밝혔다. 2005년에는 생산가능인구 7.7명이 고령자 1명을 부양하면 되지만 2050년에는 1.5명이 1명을 부양해야 한다는 것.

고령화와 관련된 정부 지출도 2060년 국내총생산(GDP)의 13%로 높아져 선진7개국(G7) 평균(약 4%)의 3배 수준으로 높아질 것으로 전망됐다.

또 한국의 국민연금이 지금은 연금지급액이 적어 큰 폭의 흑자를 보이고 있지만 2044년부터 적자를 보이기 시작해 2060년 고갈될 것이라고 내다봤다. IMF는 한국이 재정파탄 위기를 맞지 않기 위해서는 지금부터 △정부의 지출 규모를 줄이고 △소득세 법인세 부가세 등 세수를 늘리며 △연금보험료를 인상하는 등 추가적인 연금개혁을 서둘러야 한다고 권고했다.
(후략)...

[바이요]

계산상 짓는다면 다 짓나요.
중간에 수정하거나 포기하는것은 염두에 안두시나요.
용산을 다 짓나요.

[박홍균]

절대로 다 짓지 않습니다. 제 목숨을 걸고 확신합니다. 짓지 않느게 아니라 지을 수가 없는 거겠죠.
반대로, LH에서 땅을 다 사두고 아파트를 못지으면, 어떤 일이 생길지는 생각안 해 보셨지요.
그리고 지을 수 없다는 상황이 무엇을 말해 줄까요?

[바이요]

LH가 땅을 다 사두고 아파트를 못지게 되면 그땅은 그냥 가지고 있거나 팔겠죠.
팔아서 남아야 LH도 장사가 될텐데,
집값은 떨어지고 인구때문에 시망이라는 결과가 보인다면 짓고 더 손해보느니 땅만 팔고 손절매 하는게 정상이겠죠.

[바이요]

좀 잔인한 얘기일지는 모르지만
지금 우리나라 자사률이 세계 1위가 되었다고 하던데요. 오이시디 1위에서.
고령화가 되고 인구가 감소한다고 다 문제가 되는것은 아닐겁니다.
문제가 되는 부분은 방관해버리면 해결책이 될수도 있고요.
지금 보기에 방관상태인것 같고요.

[냠이]

몸살이 나서 골골대는것에 대한 해결책이 죽어버리면 된다라....
역시 바이요님이십니다. 명불허전.

[장난감만들기]

LH에서 구입한 토지는 용도상 아파트 건축이잖아요. 그런데 무슨 용도로 누구에게 팔지요? 농업용으로 산업용으로 다른 경우는 없지요. 주택 지을 수는 없잖아요. 그러면 가격이 왕창 내리게 되겠지요. 용도가 틀리니 가격도 틀리잖아요. 그러니 뭘 팔겠어요?

[야나기]

좋은글 감사합니다.~ 허경환 후보에서 빵 터졌네요 ㅋㅋㅋ

[아임]

아파트 값이 그동안 너무 올라서 앞으로도 그럴 것이라고 생각하는 건 정말 위험합니다.
긍정적인 시각을 갖기에는 너무 여건이 좋지 않아요.
물론 새로운 경제 패러다임이 등장해서 인구 구조에 관계 없이 경제가 활성화되기를 바랍니다만...
2000년대의 아파트 가격 상승은 투기에 의한 것이고,
수익이 나지 않으면 투기는 일어나지 못합니다.
갈수록 수요가 줄어드는 분야는 좋은 투기처가 못됩니다.

[청송]

항상 좋은글 감사히 보고 있습니다. 지천명 후반의 나이(그땐, 저희들은 이땅에 없겠지만....)로 잘못뽑은 위정자들.....
갈수록,사람답게 살수없는 현실....땜에,,,
내자식들의 미래를 생각하면 암울합니다....

[아폴론68]

부동산 시장에 인구 요소는 절대적인 결정요인이라고 봅니다.

그 영향력은 몇십년동안 거의 통제가 불가능할 정도의 파괴력이 있죠.

역부족이겠지만 그나마 대항력 있는 요인으로는

1.소득증가가 뒷받침된 가구수 증가와(1인 가구든 2인가구든 돈 있으면 단칸방 월세 청산하고 집 사겠죠.)

2.건설사의 구조조정과 해외시장 개척을 통한 국내시장 공급 대폭 축소밖에 없을테고...(아파트 건설없이 생존 가능하면.)

경쟁력 없는 지역의 부동산이 가장 큰 타격을 받을테고... 인구 밀집된 대도시의 중심부는 상대적으로 타격을 덜 받을테고..

인구가 아무리 줄어들어도 몇천년전부터 늘 인구가 집중되는 지역은 있어 왔으니까...

[박홍균]

인구가 아무리 줄어들어도 몇천년전부터 늘 인구가 집중되는 지역이 있다는 말은 맞습니다.
저는 주식을 30년 이상 해왔지만, 아무리 시황이 나빠도 상한가 치는 주식이 꼭 있습니다.
이런 지역을 찾는 것도 대비책 중 하나라고 봅니다.

[늦지않게]

박선생님의 주장은 인구결정론이 아니라 수요와 공급론입니다. 인구결정론이란 것이 결국 시장의 수요공급원칙의 하나의 변수라고 이해합니다. 그러니, 인구변화라는 것을 잘못 예측할 수 있고 잘못 통계낼 수 있고 또 시기에 따라 급변하지는 않더라도 변할 수 있는 것이라는 것을 염두에 두면 되겠네요. ㅎㅎㅎ

[박홍균]

미래의 인구는 예측할 수 없다고 생각하시는 분은 아래 글을 필독하시기 바랍니다.

http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1023

[늦지않게]

옳은 말씀입니다. ㅎㅎ

[웃으니 좋다]

지금도 시골가면 노인들밖에
없답니다.앞으로는 더 심해지겠죠...

[냠이]

시골뿐이겠습니까.
출퇴근 시간 지난 후에 서울 지하철을 타보세요.
전 좌석이 경로우대석이 되도 모자를정도로 노인네들 태반입니다.

[형제봉]

동감입니다.

[아폴론68]

의견에 동의 합니다. 인구문제는 변수가 아니라 거의 상수이고 소득이니 유동성이니 세계경제 상황이니 하는 다른 요인들이 변수겠죠.

[원투원투]

허경환 x >> 허경영 o

[박홍균]

지적 감사합니다. ^^

[hawkk]

박선생님 논지는 일본,우리나라뿐 아니라 전세계적 관점에서도 지극히 타당합니다. 인구결정론은 변수가 아니라 상수임을 기억하셨으면 합니다. 참고로 제가 즐겨보는 사이트 소개합니다. www.thegreatbustahead.com과 www.usdebtclock.org입니다. 전자는 제대로 인구와 생산성 및 인구이동이 일으킨 부의 역사의 관점이 제대로 현실을 반영하고 있다고 보고요, 후자는 금세기 최강국인 미국판 모래시계라 할까요. 그들은 스스로 이런걸 만들어 오픈하고 있지요. 시각이 우리와 다른 어떤 부분은 있다고 봅니다만, 큰 테두리에서 보면 현재 미국이 과거 찬란한 로마천년이나 대영제국과 같다고나 할까요. 물론 제 시각일 뿐입니다.

[southpool]

역시 좋은글 입니다. 앞으로도 자주 올려 주시기 바랍니다. 항상 감사합니다.

[마늘사탕]

"인구 결정론에 반대하시는 분들이 너무 순진하다는 생각이 들 정도입니다."
옳으신 말씀입니다.
인구결정론에 반대하는 분들 글에 논리는 없죠. 그냥 아닐 것 같다는 횡설수설만 있을 뿐

[냠이]

반대하시는 분들 그의 논리를 굳이 찾으라면 이런것이겠죠.
"우리는 맨손으로 한강의 기적을 일으켰는데, 너희는 고작 인구탓만 하고 있냐"

[딩고]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[은결아빠]

가슴에 와닿는 말씀이시네요.
좋은글 올려주셔서 감사합니다.