부동산 시장 회복 기대감? 새길 나는 단지 관심 가져볼까

[장경철]

최근 기준금리가 정점에 도달했다는 의견이 나오면서 부동산 시장 회복에 대한 기대감이 불고 있다.

지난 2월 23일 한국은행은 올해 두 번째 금융통화위원회를 열고 기준금리를 현 3.5%에서 동결할 것이라고 발표했다. 최근 금리 인상에 따른 가계 부채 부담 가중 및 경기 침체에 대한 우려 확대가 영향을 미친 것으로 분석된다.

지난 2021년 하반기부터 약 1년 반 동안 전례 없는 기준금리 인상 기조를 이어온 한은이 이달 인상 행보를 멈추면서 업계에서는 ‘금리 정점론’이 부상하고 있다. 올해 들어 미 연준도 금리 인상 속도를 조절하기 시작했으며, 현 3.5%는 한은이 상한선으로 언급해온 수준으로 추가 인상이 쉽지 않을 것이라는 전망이다.

이에 부동산 시장에서는 경기 회복에 대한 기대감이 불고 있다. 일반적으로 금리 하락은 주택 가격을 상승시키는 요인으로 알려져 있기 때문이다.

실제로 한국부동산원 가격동향 자료에 따르면, 가장 최근 금리 하락기인 2018년(1.75%)부터 2020년(0.5%)까지 기준금리는 1.7%p 떨어졌지만, 이 시기 전국 아파트 매매가격지수는 총 6% 올랐다. 

소비자심리지수도 달라지고 있다. 한국은행 소비자동향조사 결과에 따르면, 지난해 150을 넘긴 금리수준전망(CSI)은 올 2월 기준으로 113까지 떨어졌다. 이는 전월(132) 대비 19p 하락한 수치며, 2020년 3월 이후 최대 하락 폭이다. 또한 지난해 내리막길을 걷던 주택가격전망지수(CSI)는 71을 기록하며 전월(68) 대비 3p 상승했다. 1년 뒤 집값 상승을 점치는 소비자의 비중이 늘어난 것이다.
 
이처럼 부동산 시장 회복에 대한 기대감으로 교통호재가 많은 수도권 분양시장이 주목을 받고 있다.
 
여기에 더해, 신규 개통되는 교통망은 역 주변으로 주거시설 및 다양한 편의시설 등을 들어서게 해 지역 가치를 높아지게 만들어 인구 유입을 이끌게 되는데 이를 바로 ‘새길 효과’라 한다.

부동산 시장의 흐름이 개선되면 대형 교통호재를 품은 지역들에 부동산 수요자들의 이목이 집중된다. 교통 호재는 단순한 교통망 확충뿐 아니라 인구 유입, 인프라 발달 등 전체적인 지역 발전으로 이어질 수 있기 때문이다.
 
신규 교통망이 형성되면 인근 지역으로의 접근성이 높아지면서 통학 및 통근이 편리해지고 인구 유입도 활발해진다. 더 나아가 유동인구 증가로 인한 상권 형성은 물론 생활 인프라가 조성되는 등 주거 여건 향상도 기대할 수 있다.

분양 성수기인 3월부터 철도, 지하철 등이 새롭게 뚫리는 수도권 지역에서 분양이 잇따른다. 부동산 시장 침체 속에서도 신설 철도 개통 주변은 여전한 인기를 이어가고 있는 만큼, 수요자들의 관심이 이어질 것으로 전망된다.

업계에서는 GTX(수도권광역철도), 신안산선, 서해선, 신구로선 등이 개통시 파괴력이 높은 대표적인 교통호재라고 평가하고 있다.
 
◆GTX(수도권광역철도)=GTX가 개통은 물론 착공에 속도가 붙고 있다. 실제 내년 조기 개통 소식이 알려진 GTX-A 노선 주변은 수요가 급증하며 매매 가격 반등세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

국토교통부실거래가에 따르면 2024년 상반기 개통이 예정된 GTX-A 동탄역 주변 ‘동탄역 시범우남퍼스트빌’ 전용 84㎡는 2월 10억500만원에 거래되며, 전월 거래가(9억2000만원) 대비 8000만원 올랐다.

하반기 개통을 앞둔 GTX-A 운정역(예정) 인근 ‘운정신도시 아이파크’는 같은 달 전용 84㎡가 6억8000만원에 손바뀜 되며 전월 거래가(6억2000만원) 대비 6000만원 오른 것으로 조사됐다.
 
수도권 교통혁명이라 불렸던 수도권광역급행열차 'GTX'가 드디어 모습을 드러낼 전망이다.
 
국토교통부는 올 1월 광역교통망 확충 계획 보고를 통해 GTX-A노선의 2024년 조기 개통 추진을 알렸다. 또 그에 앞서 지난해 12월에는 GTX-A노선 전동차가 첫 출고식을 갖기도 했다.
 
서울, 경기, 인천지역의 이동 시간을 크게 단축시키는 GTX는 첫 개발 시작 단계부터 수도권 부동산 시장의 큰 호재로 작용했다. 
 
실제 지난 몇 년 간 GTX노선이 지나는 지역들의 부동산에 대한 수요자들의 관심은 상당했다. 실제 부동산 상승장에서 GTX노선이 지나가는 파주, 동탄 등의 집값 상승세는 그 어느 곳보다도 뜨거웠다.
 
정부가 이번에 발표한 GTX-A노선 조기 개통 추진 계획은 다음과 같다. 먼저 올 하반기 GTX-A를 시험 운행하고 내년 상반기 수서역~동탄역 구간, 하반기 파주운정~서울역 구간을 순차적으로 개통하는 것이 목표입니다. 
 
이후 2025년 하반기에는 전 구간을 개통해 운영한다는 계획이다. 다만, 삼성역의 경우는 영동대로 복합개발 사업과 연계돼 있어 2028년 완공 및 연결을 추진하고, 이전까지는 무정차 통과로 운영할 예정이다. 
 
한편 GTX-A 노선은 파주운정신도시에서 서울역을 거쳐 화성동탄으로 이어지는 총 83.1km 길이의 노선으로 파주시, 고양시, 서울시, 성남시, 용인시, 화성시 등 총 6개 시를 지나게 된다. 
 
6개 시에는 총 11개 역이 분포하는데 주요 역은 ▲운정역(파주시) ▲킨텍스역 ▲대곡역 ▲창릉역(이상 고양시) ▲연신내역 ▲서울역 ▲삼성역 ▲수서역(이상 서울) ▲성남역(성남시) ▲구성역(용인시) ▲동탄역(화성시) 이다. 
 
이 노선이 개통되면 파주운정에서는 서울역까지는 18분, 동탄역에서 수서역까지는 19분대로 이동이 가능하게 돼 기존 1시간 이상 소요됐던 시간이 획기적으로 줄어들 예정이다. 
 
GTX A 노선에 이어 GTX B노선 개발이 속도를 내면서 다른 노선에도 관심이 쏠린다. 현재 예비타당성 조사까지 마친 노선은 A, B, C 세 구간이다. D노선의 경우 김포~부천 구간만 사전타당성 조사를 마치고 예비타당성 조사를 신청했다. D노선은 김포~부천∼강남∼하남∼팔당을 잇는다. E, F는 아직 노선이 확정되지 않았다.

높은 진척도를 보이는 다른 노선과 달리 GTX C는 다소 지지부진한 모습이다. 일부 지역에서 설계 변경을 요구하는 등 제동을 걸고 있어서다.

C노선은 경기 북부 양주 덕정역과 경기 남부 수원역을 연결하는 노선이다. 도봉구 창동과 청량리, 왕십리 등 강북 주요 지역과 삼성, 양재 등 강남 도심을 지나간다. 국토부는 C노선을 올해 안에 착공하는 것이 목표다.

다만 강남 구간에서는 ‘은마아파트 우회안’이 문제로 떠올랐다. C노선은 삼성~양재 구간 일부가 은마아파트 지하를 지나간다. 이에 아파트 주민들이 ‘안전 문제’를 제기하며 반대하고 나섰다. 주민들은 재건축을 앞둔 아파트 지하에 GTX가 통과하면 안전 문제가 생길 수 있다며, GTX C 삼성역~양재역 구간이 단지를 관통하지 않게 해달라고 요구해왔다. 두 역을 직선으로 연결하거나 탄천 방향으로 우회하도록 설계를 변경해야 한다는 주장이다. 이를 두고 국토부는 2014년부터 기술·법률 검토를 거쳐 선정된 노선이라며 원안을 고수하겠다는 방침이다.

상황이 이렇다 보니 A, B노선 수혜 지역에 비해 C노선 수혜 지역들은 다소 부진한 흐름을 보인다. 양주 덕정, 도봉 창동, 청량리, 왕십리, 안양 평촌 등이 대표 수혜 지역으로 거론되지만, GTX C노선 효과를 거의 보지 못하고 있다. 안양 평촌 일대 아파트들은 GTX C노선 개통 효과로 집값이 수억 원씩 뛰었지만 최근 상승분을 거의 반납했다.
 
이에 부동산 침체기 돌입과 맞물려 한동안 사그러들었던 GTX노선에 대한 관심은 다시 집중되는 모습이다. 
 
◆신안산선=신안산선은 '광역교통시행계획'에 기반, 2020년 4월 착공해 2025년 4월 개통을 목표로 추진 중인 광역철도 확충사업이다. 

위험분담형 민간투자사업(BTO-rs) 방식으로 시행 중이며, 사업시행자는 넥스트레인이다. 총 사업비는 4조 3055억 원이 투입된다.

이 노선은 Y자 형태다. 여의도에서 출발 광명역에서 화성·시흥방면, 안산(한양대)방면 등 두갈래로 나눠진다. 이 중 일부 노선은 소사-원시선 등과 공용한다. 신안산선 민투사업자가 건설하는 구간은 여의도-광명역-한양대 간 30.7km, 광명역-시흥시청 간 10km, 원시역(서행선)-송산차량기지 간 4km다.

이 노선이 완공되면 안산, 시흥에서 여의도까지 30분대에 운행할 수 있는데 서해선, 월곶-판교선, 인천발 KTX 등과 연계돼 수도권 서남부 광역교통 개선에 큰 역할을 할 것으로 기대된다.
 
◆서해선=충청남도 홍성군과 경기도 화성시 송산을 연결하는 서해선이 주목을 받고 있다. 당초 개통 예정 시기였던 2023년 12월보다 6개월 지연됐는데 국가철도공단은 서해선 전 구간을 2024년 6월에 개통할 예정이다.
 
서해선엔 KTX 이음을 투입한다. 당초 공단은 2023년 12월 서해선 전 구간을 개통할 계획이었다. 그러나 레미콘 등 자재 수급 불안으로 개통 시기가 미뤄졌다. 다만, 국토교통부가 서해선 복선전철화 사업 기간을 2024년 12월 말로 고시해 개통 시기가 더 늦춰질 수도 있다.
 
충남도 서해선이 경부고속철도와 연결되면 수도권 간의 이동시간 단축으로 철도교통 접근성이 크게 개선되고 환승 이동 불편사항도 해소될 것으로 기대된다.

여기에 향후 장항선 복선전철과 연계되면 수도권과 충남도, 전라남·북도를 연결하는 지역간 중추 교통로로 지역 균형발전 및 지역경제 활성화 등 파급효과 상당할 것으로 기대되고 있다.
 
서해선과 경부고속철도 연결에 따른 경제효과는 생산유발효과 8507억원, 고용유발 효과 8037명, 취업유발효과 6973명 등에 달할 것으로 충청남도청은 분석했다.

서해선은 현재 수도권 전철 경인선 소사역(경기도 부천)에서 원시역(경기도 안산)까지 운행하고 있다. 주요 환승역은 소사역과 초지역이다.

서해선 복선전철 전 구간 개통 시 주요환승역은 대곡역(경의중앙선), 김포공항역(공항철도, 서울5·9호선), 소사역(경인선), 시흥시청역(신안산선, 경강선), 초지역(수인분당선, 서울4호선, 인천KTX) 등이 될 전망이다.

◆신구로선=3기 신도시와 연관된 경기 시흥에서 서울 목동을 잇는 전철 신구로선(시흥대야~목동) 확정으로 관련 지역에 수요자가 몰리며 있다. 이들 지역은 그간 교통 혼잡으로 교통망 확충 필요성을 줄곧 제기해 온 곳이다.
 
신구로선은 경기 시흥 대야역에서 옥길역·항동역·온수역·궁동·개봉·고척·양천구청을 지나 서울 목동까지 연결되는 노선을 말한다. 신구로선이 개통되면 시흥에서 목동까지 45분에서 15분으로 단축된다. 국토교통부는 2021년 4월 제4차 국가철도망 구축계획에서 이 같은 내용의 신구로선을 새롭게 포함시켰다.

부동산 전문가들은 “신구로선 라인은 주택 밀집지역은 그간 교통 혼잡으로 교통망 확충 필요성을 줄곧 제기해 온 곳”이라면서 “노선 목적지가 목동까지라는 게 아쉽지만 일단 시작했다는 게 중요한 것 같다”고 말했다.
 
다만 전문가들은 철도망 구축 계획이 착공을 거쳐 개통되기 까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 실수요를 생각한다면 좀더 고려해 봐야 한다고 지적했다.

한 부동산 전문가는 “길이 뚫리는 곳에 돈이 몰린다는 격언이 불황 속에서 더욱 빛을 발하는 모습으로 교통망 확충은 그 지역과 주변 아파트 단지의 입지여건을 크게 개선하고 상권, 인프라 등 지역 경제와 주거생활에도 긍정적인 영향을 끼치는 만큼, 수요자들의 발길은 계속될 것으로 보인다”고 말했다.
 
전문가는 이어 “한은이 인상 기조는 멈췄지만 여전히 금리는 높은 상황이므로 이에 이자 부담을 덜 수 있는 금융 혜택을 잘 활용하면 지금이 집값 반등 전 알짜 단지 선점 타이밍이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
 
상황이 이렇자 발 빠른 수요자들은 벌써부터 GTX(수도권광역철도), 신안산선, 서해선, 신구로선 등 수도권 교통호재 수혜지 알짜 단지 물색에 나서고 있는 가운데 다음은 분양중이거나 예정인 단지 현황이다.

-GTX(수도권광역철도)-
 
●동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크=동탄2신도시 신주거문화타운에서는 4월경 금강주택이 '동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크'의 분양 소식을 알려 이목이 집중되고 있다. 특히 이 단지는 신주거문화타운에서도 우수한 입지에 조성돼 미래가치를 선점하려는 수요자들의 움직임이 분주해질 것으로 보인다. ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’는 신주거문화타운 A59블록에 지하 1층~지상 최고 20층, 14개동, 총 1,103세대의 대단지로 조성된다. 전 세대가 전용면적 84㎡·100㎡의 중대형 아파트로 구성되며, 타입별 분양 세대수는 ▲84㎡ 718세대 ▲100㎡ 385세대다. ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’는 분양가상한제가 적용돼 뛰어난 가격경쟁력을 갖출 전망이다. 여기에 최근 신주거문화타운 내 분양한 신규 아파트가 3.3㎡당 1,500만원~1,600만원대로 공급된 것과 비교해, 이번 단지는 3.3㎡당 1,400만원대 분양가로 공급될 예정이어서 가격적인 메리트는 더욱 커질 것으로 예상된다. ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’는 신주거문화타운 내에서도 우수한 입지에 조성돼 뛰어난 정주여건을 돋보인다. 단지 내 유치원과 어린이집을 비롯해 바로 앞에는 초등학교와 고등학교 부지가 계획되어 있어 원스톱 학세권 단지로 조성될 예정이며, 신주거문화타운이 자랑하는 왕배산3호공원, 신리천 수변공원(조성중) 등 다양한 녹지공간도 가깝게 누릴 수 있다. 또 내년 개통이 예정된 GTX-A노선이 지나갈 SRT동탄역을 이용하기 수월하고, 신리IC를 통해 경부고속도로, 수도권제2순환고속도로 등 접근성도 용이하다. 여기에 인근에는 동탄도시철도(트램) 2호선도 지나갈 예정이어서 광역교통망도 우수하다는 평가다. ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’의 견본주택은 경기도 화성시 영천동 일원에 마련되며 4월 중 오픈 예정이다. 문의 1600-5955

-신안산선-
 
●시흥능곡역 하이스퀘어=시흥장현지구 ‘시흥능곡역 하이스퀘어’가 분양 중이다. 시흥장현지구는 생활편의시설이 풍부하고 개발 비전까지 갖춰 미래전망이 높이 평가된다. 이에 인구 유입 및 각종 일자리 창출이 기대된다. 아울러 개발 인프라 확충으로 인해 입주기업 및 신생기업 정주 여건도 강화될 것으로 전망돼 미래가치 확보 측면에서도 유리하다는 평이다. ‘시흥능곡역 하이스퀘어’는 시흥장현지구 내에서도 우수한 입지에 계획돼 더욱 주목을 받고 있다. 서해선 시흥능곡역 초역세권에 위치해 주변으로 교통망과 각종 생활 인프라가 갖춰진 것. 먼저, 불과 210m 거리에 서해선 및 신안산선(예정) 더블역세권인 시흥능곡역 4번출구가 자리해 지하철 이용이 편리하다. 한 정거장 거리인 시흥시청역에는 신안산선(2024년 예정)과 월곶판교선(2027년 예정)이 개통될 예정으로, 트리플역세권 단지가 장점도 누릴 수 있다. 생활편의 해결을 위한 인프라도 단지 주변에 풍부하게 들어서 있다. 모다아울렛과 롯데시네마 등이 가까워 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋다. 또한, 도보 거리에 시흥 늠내길 1코스 산책로 등 풍부한 녹지 공간이 있어 여가나 휴식을 취하기에도 최적화됐다. 단지가 시흥장현지구 내 유일한 업무형과 주거형 공간의 장점을 더한 신개념 라이브오피스로 계획돼 희소성이 뛰어나다는 평이다. 라이브오피스는 비즈니스와 휴식을 모두 누릴 수 있는 오피스 상품으로, 사무실 안에 화장실, 욕실, 탕비시설, 발코니 등이 함께 조성된다. 미팅룸, 회의실, 카페테리아 등 입주자를 위한 커뮤니티시설도 다양해 최근 업무 트렌드에 최적화된 단지로 꼽힌다. 이 단지의 경우 최대 5.2m의 높은 층고와 높은 전용률을 확보했으며, 시장 상황을 고려해 분양가도 합리적으로 책정했다. 문의 1600-7656

-신구로선-

●개봉 디스페이스(D-SPACE) 구로=서울특별시 구로구 개봉동 144-5번지 일대 개봉동 첫 지식산업센터 ‘개봉 디스페이스(D-SPACE) 구로’가 분양을 앞두고 있다. 대지면적 1,986.00㎡, 연면적 16,862.49㎡, 지하 5층~지상 13층 규모로 지식산업센터와 근린생활시설이 같이 조성된다. 층별구성은 지하 5층~지하 1층은 지식산업센터, 주차장, 정화조, 기계실, 전기실 등이며 지상 1층은 1근린생활시설(11호실, 편의점·부동산·커피전문점 지정업종 가능), 지상 2층~지상 13층은 업무형 지식산업센터, 휴게실(4층, 8층)로 꾸며지며 무상 발코니가 제공된다. 기준층 층고 5.1m, 천정고 3.9m로 비교상품 대비 고(高)층고로 높은 층고를 활용한 입주 후 다양한 인테리어 및 스마트한 공간활용도 극대화를 꾀했다. 본 사업지는 지하철, 고속도로 등 광역교통망이 우수한 구로구에 위치하며, G밸리, YBD, 광명 인접, 유관기업체 흡수가 용이하다. 교통환경으로는 서울지하철 1호선 개봉역 400m 역세권 현장이며, 신도림역 통한 KTX, GTX-B 등 광역교통망 우수하고 신구로선 개통시 더블역세권으로 재탄생한다. 배후수요로는 YBD(여의도, 영등포 업무지구) 인접, G밸리 인접하며, 지식산업센터 유효수요층 다수 보유한 입지환경이다. 더불어 광화문, 시청, 강남 등 주요 업무권역 진입성도 우수한 편이다. 편의환경으로는 고척스카이돔, 아이파크몰, 코스트코, 등 쇼핑 문화 시설들이 다수 보유되어 있고 안양천, 개봉근린공원, 생태공원 등 인근 녹지환경으로 쾌적한 생활을 누리실 수가 있다. 여기에 더불어 G밸리 인접에 따른 유관수요 진입성도 우수하다. 개발환경으로는 개봉동 재개발/재건축 현장 다수 위치, 두터운 인프라를 가지고 있으며 서부간선도로 지하화 개통에 따라 교통환경도 큰폭으로 개선되었고, GTX-B노선 개발에 따른 내외부진입성이 향상될 것이다. 또한 신구로선 개봉역 예정에 따라 1호선 개봉역과 함께 대중교통 환경 역시 더욱 편리해진다. 분양관계자는 “지역내 최초로 공급되는 역세권 지식산업센터인데다 탁월한 입지환경과 배후수요. 입주사의 다양한 니즈를 충족할 수 있는 내부 특화 설계로 차별화된 구성을 자랑하며 분양가 역시 합리적으로 책정했다”면서 “고금리 및 고물가 시대를 극복할 공사기간 활용 사통팔달의 입지인 개봉역세권에 사옥을 마련할 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다. ㈜하나자산신탁이 시행 및 신탁 업무를 ㈜대명이십일이 시공을 맡았으며 2025년 준공예정이다. 문의 1688-4808