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둔촌주공 재건축 정비사업 건축 개요 | ||||||
시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설 | 정비구역 : | 17.78% | 273,86% | 지하4층~ | 5,930세대 | 5호선상가 |
■ 휘트니스, 실내골프연습장, 스포츠어드벤쳐, 작은도서관, 경로당, 관리사무소, 중앙도서관, 어린이집 평면도
※ 사진 클릭하면 확대해서 보실수 있습니다.
<변경 사업시행인가 평형별 세대수(안)>
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평 | 55평 | 58평 | 64평 | 66평 | 총계 |
분양 | 58 | 1,460 | 916 | 1,650 | 4,370 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 10,986 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
1. 둔촌주공 재건축 일정
※ 조합원 분양신청(19년 2월경) → 조합원 동·호수 추첨(19년 3∼4월경) → 입주(2022년 중반)
○ 최근 이슈
- 석면 제거 공사 관련 민원 해결 중 → 동북중고교와 협상 타결 / 적극적 해결을 위해 12월 20일 조합 대의원회 개최.
- 석면 제거는 내년 3월 중순까지 3개월간 진행 예정 → 인근 학교 방학과 동시 철거를 위한 석면 제거 본격화 예상.
- 변경 사업시행변경인가 신청 → 평형별 세대수 12,032세대로 변경 신청.
- 보성여중·고 유치 협의 진행 중 → 서울시교육청:초등학교유치 ↔ 보성여중·고 + 조합 : 둔촌주공 유치 강력 희망.
- 지하철9호선(둔촌오륜역) 3단계 12월 1일 개통.
2. 둔촌주공 BIG7 프리미엄
BIG① 규제 청정 지역 : 재건축초과이익환수제 적용 無 ↔ 강남권 적용 단지의 경우 1억5천∼2억 부담.
BIG② 일정 리스크 無 : 현재 철거시작부터 2022년 입주까지 추진 일정 확정적.
BIG③ 교통 환경 우수 : 9호선 보훈병원역 + 9호선 둔촌오륜역 + 5호선 둔촌역 → 트리플 초역세권.
BIG④ 높은 교육 학군 : 단지내 초등학교2개+(남)동북중·고교 ∼ 보성여중·고 유치 협의 중.
BIG⑤ 국내 최대 단지 : 완벽한 인프라와 커뮤니티를 갖춘 국내 최대 12,032세대.
BIG⑥ 배후 수요 풍부 : 올림픽선수기자촌+잠실권 노후 대체지역 + 잠실권개발 및 삼성동 현대차GBC(105층).
BIG⑦ 저평가투자지역: 현재 저평가 → 수익보장형 투자처 → 재산 가치 ↑↑ + 삶의 질 ↑↗.
헬리오시티(현재) |
| 잠실리센츠(현재) |
| 둔촌주공 (현재 급매) | 둔촌주공(2022년 예상) | |||||
33평 | 16~18억 |
| 34평 | 17~18억 |
| 18평 : 12억4천 → | 신규 34평 | 20억 전후 | ||
38평 | 19~21억3천 |
| 38평 | 21~22억5천 |
| 34평 : 15억5천 → | 신규 37평 | 23억 전후 | ||
42평 | 21~24억 |
| 45평 | 24~25억5천 |
| 34평 : 14억4천 → | 신규 43평 | 25억 전후 | ||
50평 | 25~30억 |
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| 34평 : 16억 → | 신규 50평 | 30억 전후 | ||
※ 물가상승율 및 재건축 희소성에 따른 프리미엄 효과로 가격 상승 예상.
※ 최소 7∼10억 투자 수익 예상 지역 → 가치 대비 저평가 우량 투자 지역임.
3. 둔촌주공 동향
■ 둔촌주공 조합원 매물 거래 중 : 착공신고前 (2019년 7월 경)까지 소유권 이전.
■ 매매 방식 : 일반아파트 거래와 동일(취득세3.3%) [계약금(10%)→중도금→잔금(이주비 승계)]
○ 지난 주말과 금주 월요일에 걸쳐 연속 2건 거래 모습.
○ 신규 저가 매물 출시 중단 상태 → 일부 매물 내년 1월 이후 매도를 위해 매도 보류 → 저가 매물 감소.
○ 변경 사업시행인가 신청 상태로 1월중 인가 예정 → 2월중 조합원 분양 신청 예상.
○ 저가 매물 감소와 내년 이어질 분양신청 + 동·호수 추첨 기대감에 1월중∼2월초 가격 상승 반전 예상.
○ 12월중 매수가 최적의 기회 → 저가 매물 매도 보류 + 저가 매물 거래 소진 상황 임.
○ 8월말∼9월초 대비 평균 1억5천∼2억 하락한 현시점이 투자 수익 극대화를 위한 매수 기회.
4. 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 대출 불가]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 정산
※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.
○ 실거주와 투자성 높은 34평 목적 (단위:만원)
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 34평 조합원 | 34평 배정시 | 34평 매수가격 |
1 | 16평 | 120,000 | 26,098 | 93,902 | 67,603 | 73,982 | 6,379 | 126,379 |
1 | 18평 | 125,000 | 27,600 | 97,400 | 71,616 | 73,982 | 2,366 | 127,366 |
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 34평 조합원 | 34평 배정시 | 34평 매수가격 |
3 | 31평 | 128,000 | 31,054 | 96,946 | 80,846 | 73,982 | - 6,864 | 121,136 |
○ 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 37평 조합원 | 37평 분양시 | 43평 조합원 | 43평 분양시 | 권리 |
4 | 34평 | 144,000 | 34,662 | 109,338 | 90,488 | 83,732 | - 6,756 | 93,708 | 3,220 | 1,750 |
4 | 34평 | 142,000 | 34,408 | 107,592 | 89,809 | 83,732 | - 6,077 | 93,708 | 3,899 | 2,170 |
4 | 34평 | 152,000 | 34,728 | 117,272 | 90,664 | 83,732 | - 6,932 | 93,708 | 3,044 | 1,670 |
○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 37평 조합원 | 37평 분양시 | 43평 조합원 | 43평 분양시 | 권리 |
4 | 34평 | 155,000 | 35,350 | 119,650 | 92,326 | 83,732 | - 8,594 | 93,708 | 1,382 | 790 |
4 | 34평 | 160,000 | 35,534 | 124,466 | 92,818 | 83,732 | - 9,086 | 93,708 | 890 | 490 |
4 | 34평 | 155,000 | - | 155,000 | 92,781 | 83,732 | - 9,049 | 93,708 | 927 | 500 |
○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 50평 조합원 | 50평 분양시 | 권리순위 |
4 | 34평 | 155,000 | - | 155,000 | 92,781 | 113,262 | 20,481 | 500등 |
4 | 34평 | 160,000 | 34,734 | 125,266 | 92,818 | 113,262 | 20,444 | 490등 |
4 | 34평 | 168,000 | 35,832 | 132,168 | 93,614 | 113,262 | 19,648 | 200등 |
○ 최고의 가치투자 임대 수익 목적 18평+18평 (소위 '1+1')
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 18평 | 18평 | 18평+18평 | 권리순위 |
4 | 34평 | 155,000 | - | 155,000 | 92,781 | 38,440 | 38,440 | - 15,901 | 500등 |
4 | 34평 | 160,000 | 34,734 | 125,266 | 92,818 | 38,440 | 38,440 | - 15,938 | 490등 |
4 | 34평 | 168,000 | 35,832 | 132,168 | 93,614 | 38,440 | 38,440 | - 16,734 | 200등 |
○ 최고의 가치투자 둔촌주공 단지내 상가 매물
상가명 | 층 | 대지지분 | 지분 형태 | 매매가 | 무상배정평형 |
종합상가 | 1층 | 22평 | 단독지분 (1순위) | 40억 | 36.93평 |
분산상가 | 1층 | 8.95평 | 1/2지분 | 11억5천 | 13.75평 |
분산상가 | 지층 | 136.61평 | 3/5지분 (지층2순위) | 75억 | 229평 |
분산상가 | 지층 | 45평 | 1/5지분 (지층2순위) | 27억 | 76평 |
분산상가 | 지층 | 7.8평 | 단독지분 | 5억5천 | 12.7평 |
분산상가 | 지층 | 8평 | 단독지분 | 6억 | 13평 |
종합상가 | 2층 | 15평 | 단독지분 | 11억4천 | 25평 |
분산상가 | 2층 | 15평 | 1/2지분 | 7억2천 | 24.5평 |
종합상가 | 2층 | 18.3평 | 단독지분 | 13억3천 | 30.14평 |
종합상가 | 2층 | 6.8평 | 1/2지분 | 4억5천5백 |
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종합상가 | 2층 | 39평 | 1/2지분 | 26억 | 61평 |
종합상가 | 3층 | 78평 | 단독지분 | 40억 | 131.03평 |
※ 상가 조합원 호수 결정은 권리순위에 의거한다.
◈ 조합원 혜택
구 분 | 조합원 분양 | 일반 분양 |
예상 분양가 (평당) | 2,170만원 | 3,400~3,500만원 예상 |
조합원 분양 신청 | 19년 1월경 | - |
예상 분양 시기 | 2019년 3월경 동호수 추첨 | 2019년 6~7월경 일반분양 |
분양 방법 | 조합원 자유로운 평형 선택 | 34평 이하 가점제(무주택자) |
분양 기준 | 로얄동 · 로얄층 우선 배정 | 37평과 43평 이상 일반분양분 없을 듯 |
판상형 · 남향 위주 우선 배정 | 조합원 배정 후 남은 비로얄층 위주 분양 | |
확장비용 | 발코니 확장 비용 무료 | 일반분양자 부담하에 선택 |
빌트인 가전 | 시스템에어컨 3곳 무료 | |
거실 42인치 TV | ||
주방 TV | ||
냉장고 | ||
드럼세탁기 | ||
김치냉장고 | ||
그 외 다수 (약5~7천만원 상당) |
※ 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 원칙 (일반분양과 가격적으로 1억∼1억5천 차이 발생).
※ 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 거의 없을 듯.
※ 일반분양 34평이하의 경우 가점제(무주택자 우선) 적용 → 유주택자 일반분양 가능성 無.
※ 조합원 마감 기준 우대 적용 (5∼7천만원 상당)
5. 결론
○ 황금라인 9호선 개통으로 위치 + 가치가 강남으로 이어진다.
○ 모두가 원하지만 아무나 가질 수 없는 저평가 프리미엄 대단지 둔촌주공.
○ 규제 청정지역으로 거주와 투자를 겸한 압도적 + 독보적 수익 보장형 투자처.
○ 최소 7∼10억 투자 수익 예상 지역 → 가치 대비 저평가 우량 투자 지역임.
○ 지금이 금년말前 최적의 저가 매수 기회이며 둔촌주공 20억 만들기의 시작이다.
이상 Headline에서 바라본 둔촌주공 재건축이야기[4탄]을 통해 둔촌주공의 생생한 최근 동향을 정확하게 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다. Headline에서 바라본 둔촌주공 재건축이야기[5탄]은 12월 26일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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