부동산 시장이 시름시름 앓기 시작한지도 6년째 접어든다. 2008년 글로벌 금융위기는 부동산
시장에 깊은 생채기를 냈고 아직도 상처는 회복되지 않았다. 시장 전반에 걸쳐서 타격이 크지만
그래도 한가지 긍정적인 효과가 있다면 집을 바라보는 시선의 변화다.
사실 이전까지 우리나라에서 집은 대표적인 재테크 수단이었다. ‘사두면 값이 올라 돈 버는’
상품이라는 인식이 강했다. 하지만 요즘은 집을 사서 돈 벌겠다는 이들은 거의 없다. 집을 사려는
사람들은 ‘살 집’을 찾는다. 그래서 편하고 쾌적한 집을 찾는다.
전원주택시장에 온기가 도는 것도 이 때문이다. 집에 대한 인식의 변화는 ‘돈 안 되는’ 아파트보다
쾌적성이 돋보이는 전원주택에 눈을 돌리게 했다. 요즘 전원주택시장에 30~40대 젊은층이 몰리는 것도 이런 이유다. 전원주택시공업체인 스마트하우스 이영주 대표는 “은퇴 후 노년을 즐기는
공간에서 아이들과 함께 자연을 느끼며 살 수 있는 쾌적한 공간으로 인식하는 수요가 늘어나고
있다”고 말했다.
▲ 집에 대한 인식의 변화로 쾌적성이 돋보이는 전원주택에 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다.
하반기에도 이런 분위기는 이어질 것으로 보인다. 대지면적은 330㎡ 안팎에 115㎡(이하 건축면적) 이하 중소형 인기가 여전할 것으로 전망된다. 이전엔 전원주택을 별장으로 활용하려는 상류층이
165㎡ 이상 대형을 찾았지만 요즘은 직접 거주하려는 실수요가 많다. 가격이 비싸면
사지 않는 것이다. 땅값을 포함해 3억원 이하를 주로 찾는다.
집 크기가 작아지면 집을 지을 땅이 많이 필요하지 않기 때문에 가격 부담이 적다. 66㎡의 경우
198~330㎡면 충분하다. 전원주택지로 널리 알려진 경기도 양평ㆍ가평군, 광주ㆍ용인시 등의
평균 땅값은 3.3㎡당 50만~100만원 정도다. 땅값을 포함해 66~99㎡ 전원주택을 짓는데 2억~3억원이면 충분하다.
하지만 가격이 싸다고, 혜택이 많다고, 주변 환경이 아름답다고 무턱대고 전원주택을 장만할 수는
없다. 전원주택을 사는 목적을 분명히 해야 한다. 주말에만 머무는 주말주택으로 활용할 계획이라면 2억원 미만의 소형주택이 적당하다. 2억원을 넘지 않는 주택은 양도소득세 특례 혜택을
받을 수 있다.
농어촌주택 조세특례제한법에 따라 대지면적 660㎡, 건축면적 150㎡인 주택을 2억원 미만에 구입해 3년 이상 보유할 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 단, 서울ㆍ수도권, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등은 제외된다.
건축면적 33㎡ 이하 주택은 농지보전부담금(공시지가의 30%선)을 내지 않아도 된다.
거주하고 있는 집과 거리가 너무 멀어도 안되지만 주요 고속도로 나들목과 가깝다면 다소 거리가
멀어도 오고 가는 시간을 줄일 수 있다.
전원주택전문업체인 대정하우징 박철민 사장은 “경기도 가평 하면이나 북면, 양평 지제ㆍ
양동 일대는 고속도로 나들목 인근 대지면적 330㎡에 건축면적 66㎡를 1억원선에 마련할 수 있는
전원주택도 많다”고 전했다.
은퇴 등으로 거주할 목적으로 전원주택을 장만한다면 땅을 넉넉하게 장만하는 것이 좋다. 전원생활의 재미인 텃밭이나 정원 등을 조성하기 위해서다. 가격은 3억원을 넘지 않게 하는 것이
적당하다는게 전문가들의 조언이다. 더불어 소일거리에 대한 준비도 필요하다.
펜션형 전원주택 등이 늘어나고 있는 것도 이 때문이다. 펜션형 전원주택은 운영 수익은 생활비로
활용할 수 있고 자칫 지루해질 수 있는 전원생활에 활력이 될 수도 있다.
아이들과 함께 거주한다면 ‘나홀로’ 전원주택보다는 단지형 전원주택에 관심 가져볼 만하다.
전원생활을 누리면서 이웃들과 교류할 수 있고 보안에 대한 걱정도 될 수 있다. 민간업체가
분양하는 크고 작은 단지도 전국 곳곳에 속속 조성되고 있고 공공이 조성하는 농어촌뉴타운도
관심가져볼 만하다.
부동산실거래신고제 도입 이후 시세차익 얻기 힘들어
정부는 2017년까지 전국 53곳에 농어촌형 뉴타운(50~300가구 규모)을 조성할 계획이다.
현재 전남 장성군(200가구)과 화순군(200가구), 전북 고창군(100가구)과 장수군(75가구),
충북 단양군(100가구) 등지에 조성되고 있다. 주택 크기는 86~100㎡ 정도며 분양가는
가구당 2억원을 넘지 않는다.
활발할 경제활동을 하고 있지만 전원생활을 즐기고 싶다면 수도권 곳곳의 고즈넉한 지역을
눈여겨 보자. 출ㆍ퇴근 등 도심으로 자주 오고 가야 하기 때문에 수도권에서도 고속도로 나들목
인근이 적당하다. 직장 등까지 1시간이 넘으면 쉽게 불편함을 느낄 수 있기 때문에 이동시간을
꼼꼼히 따져본 후 골라야 한다. 경기도 성남ㆍ용인ㆍ하남ㆍ과천시 등지에 5~50가구 규모의
전원주택단지가 퍼져 있다.
이들 지역에서 분양 중인 전원주택은 땅과 주택을 포함해 3.3㎡당 300만~450만원 정도다.
용인시의 경우 처인구 양지면 일대에 전원주택밀집촌이 형성됐다. 이곳의 전원주택은
가구당 3억~4억원 정도다.
경기도 광주시 오포면 일대엔 2억~3억원 정도면 전원주택을 마련할 수 있다. 최근 택지지구 내
전원주택에 대한 관심도 커지고 있다. 일반지역보다 가격이 다소 높지만 주거여건이 잘 갖춰지기
때문이다.
전원주택도 실수요 측면에서 접근해야 한다. 땅값 상승으로 시세차익을 얻으려는 생각은 위험하다. 착 가라앉은 경기 탓에 토지 시장 분위기가 시큰둥이다. 올해 전국 지가가 4% 올랐다지만 세종시ㆍ강남보금자리지구ㆍ강원도 등 개발 호재가 있는 일부 지역에만 해당되는 얘기다.
사실 토지시장 한파는 2008년 글로벌 금융위기 전에 찾아왔다. 2006년 1월 부동산실거래가신고제가 도입되면서 확 가라앉았다. 당시 부동산 경기는 활황이었지만 부동산실거래가신고제 도입 이후
토지시장은 겨울이 찾아왔다.
주택과 달리 토지는 실수요가 많지 않다. 대부분 투자수요로, 땅을 싸게 사서 웃돈을 얹어서 팔아
차익을 남기는 것이 기본 투자 방법이다. 2006년 전에는 토지 거래를 할 때 실제 거래 가격보다
계약서에 거래 가격을 낮게 적는 것이 일종의 관행이었다. 당장 취득ㆍ등록세를 아낄 수 있고 나중에 땅을 팔 때 시세차익에 부과되는 양도소득세도 아낄 수 있기 때문이다.
하지만 부동산실거래가신고제 도입 후 내야 하는 세금이 크게 늘어나면서 토지 투자가 시들해진 것이다. 같은 가격에 거래해도 이전보다 수익이 크게 줄었기 때문이다. 여기에 2008년 글로벌 금융위기 한파가 닥치면서 토지 시장이 꽁꽁 얼었다. 부경건축 김선용 대표는 "전원주택을 찾는 수요가
꾸준하기 때문에 전원주택단지 등은 적어도 땅값이 떨어지지는 않는 분위기"라며 "실수요 측면에서 장기적으로 접근한다면 큰 시세차익은 아니더라도 수도권의 경우 20% 정도의 차익은 기대해볼