확정일자에 의한 우선변제권의 의미

[부친아]

안녕하세요. 부친아입니다~~

지난번에 우선변제권에 대해서 알아봤는데요.

이번 시간엔 확정일자에 의한  우선변제권의 의미에 대해 자세히 설명드릴게요.

- 확정일자의 효력

확정일자를 받게 되면 경매나 공매시 후순위권리자 보다 우선 배당받게 되는 우선변제권이 생기게 됩니다.

이는 채권에 불과한 임차권에 물권적 권리를 부여하는것인데요.

배당순위에서 효력발생일을 기준으로하여 배당순위는 담부물권과 같은 순위가 됩니다.

효력발생일은 전입신고일의 다음날과 확정일자 중 늦은 날이 효력발생일이 되는데요

확정일자를 먼저 받았다 하더라도 전입신고가 나중에 되었다면 그 전입신고일 다음날이 효력발생일 되겠죠. 그리고 확정일자는 담보물권적 효력이 있어서 경매절차에서 소액임차인의 최우선변제금의 산정 기준일이 됩니다.

즉 확정일자부 임차인의 효력발생일 당시 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인의 범위에 포함되지않는다면 확정일자부 임차인보다 우선하여 배당 받을 수 없다는 것입니다.

-확정일자부 임차인의 자격요건

확정일자부 임차인으로 우선변제권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족하여야하는데요.

지난 번에 말씀드린바와 같이 임대차계약체결 후  입주+전입신고+확정일자를 받아야합니다.

마지막으로 입주와 주민등록의 대항력 요건은 계속 유지되어야합니다.

다시말하면 확정일자를 받았다하더라도 중간에 전입신고를 빼거나 한다면 보호받을 수 없다는 얘깁니다.

-확정일자와 전세권의 차이

전세권은 경매나 공매시 매각대금 중에서 건물에 대해서만 배당을 받을 수 있는데 반해,

확정일자부 임차인은 해당주택의 건물 뿐만 아니라 대지에서도 배당을 받을 수 있어 훨씬 유리합니다.  주택의 경우에 굳이 비용을 들여 전세권 설정 등기를 할 필요는 없을 것 같습니다.

예외적으로 아파트와 같은 집합건물은 전세권도 대지지분에 대해서 배당을 받을 수 있습니다.

업무용 시설인 오피스텔의 경우 주거용으로 사용할때 임대인의 사정에 따라 세입자에게 전입신고를 못하게 하는 경우가 종종 있는데요..

이럴땐 꼭 전세권설정을 하셔야 보증금을 보호받을 수 있어요.

이상으로 확정일자의 의미에 대해 살펴봤는데요..

계약시 등기부등본을 필히 확인하여 선순위 권리들을 확인하고,

여러가구가 사는 다가구주택이라면 반드시 선순위 임차보증금도 확인하여 나의 보증금이 집의 시세와 선순위 권리들의 보증금을 빼고도 확보할 수 있는지를 확인하여야 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있을것입니다..

다음 시간엔 전세보증금 증액시 계약서 작성요령에 대해 알려드리겠습니다~~

[나는선한부자]

확정일자와 전세권의 차이에 대해 잘 배웠습니다. 감사합니다.^^

[오드리햅번1]

차이점에 대해서 공부하고 갑니다 감사합니다^^

[복숭아 아가씨S2]

확정일자와 우선변제권. 잘 풀어주셔서 감사합니다!!

[난다난]

입주+전입신고+확정일자 아주 중요한 정보였습니다^^감사해요

[매일즐거운날]

감사합니다