미다스의 권리분석 5. 주택임대차 보호법

[미다스]

1. 주택임대차보호법

1) 대항력

   경매에서 가장 중요한 것은 대항력유무의 판단일 것이다. 현장에서 경매컨설팅을 하다보면 문의하는 것의 대부분은 결

국 대항력이 있느냐 없느냐를 판단해 달라는 것이다. 컨설팅을 하는 직원들도 대항력에 대해서 잘 아는 것 같지만 대화를

시작해보면 잘못 이해하는 부분이 많은 것도 사실이다. 대항력에 관한 부분은 판례도 가장 많거니와 대금을 미납시키게

만드는 주범이기도 하다. 매매등(증여,교환)에서는 대항력이 새로운 소유자에게 변동없이 승계되는 것이지만, 경매.공매

의 경우에는 대항력있는 권리만 낙찰자에게 승계된다. 여기서는 주택임대차에서의 대항력유무만 판단하고 기타 권리에 관한 부분은 다음에 논하기로 한다.

(1) 대항력이란?

   임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 보호 받을 수 있는 권리이다. "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다" (주택임대차보호법 제3조 1항)

♣  이는 일반임대차에서의 임차인에 대한 규정이지 경,공매에 적용되는 임차인이 아니다. 일반매매는 대항력요건이 곧 대항력이 생겨 임대차기간을 보장받고 임대차기간 만료 후에는 임차보증금을 전액 돌려 받지만 경,공매에서는 대항력 기산일이 말소기준권리의 등기일보다 빨라야 한다.

(2) 대항력의 존속기간

   이러한 대항력이 주택양수인(낙찰자)에게 대항하기 위해서는 주택소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지 대항요건을 갖추고 있어야 한다. 즉 낙찰자가 매각대금 납부시까지 전입과 인도를 유지해야 한다는 것이다. 배당요구종기일까지 대항요건을 갖춰야 우선변제권이 있는 것과는 그 시점이 다르다는 것에 유의해야 한다.

(3) 주택임대차에 있어서의 중요한 대항력

① 대항력 있는 임차인여부는 건물등기부를 기준으로 판단하는 것이다. 주택임차인은 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 배당받는다. 토지만 낙찰되었을 경우 건물의 임차인에게 보증금이 전액배당이 되지 않았다면 그후 진행되는 건물의 경매절차에도 참가하여 배당을 받을 수 있다. 최우선변제권도 마찬가지이다. 다만 대지에 대한 저당권 설정 당시 이미 그 지상에 건물이 존재하는 경우에만 적용된다.

②  임차인은 대지만 경매 낙찰되었을 경우 대지만의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있다.

   "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과

별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은  이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임

차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다." [대법원 2007. 6.21. 선고  2004다26133]

③ 임대인이 토지와 주택에 대해 근저당권을 설정하였다가 주택을 멸실시키고 신축 후 임대한 경우 최우선변제권이 인정된다. 아래 판결을 잘 살펴보면 그 이유를 알 수 있다.

   "토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄 매각될 경우 주택임차인은 토지부분에 대해서도 최우선변제를 받을 수 있다(서울서부지법 1998.7.22. 선고97가단37992 판결)." 즉, 이는 이미 주택에 대해 최우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 근저당권자가 근저당권을 설정하였을 당시 감안하였다는 것을 명시한 판결문이기도 하다.

④ 나대지에 저당권이 설정된 후 주택을 신축 후 임대하였다면 이때는 최우선변제를 받을 수 없다.

   우선변제의 경우 나대지의 저당권자는 우선변제받는 확정일자임차인보다 순위가 앞서기 때문에 불이익이 없어 배당에 참여하지만 최우선변제의 경우 소액임차인에게 최우선변제를 인정하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하기 때문이다.

⑤ 처분금지가처분 이후 전입한 임차인은 가처분권자가 승소시 보호 받지 못한다.단 이전 소유자와 임대차계약을 체결한 경우에 임차인의 대항력은 인정 된다.

⑥ 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 되기 전에 전입한 임차인은 소유권이전등기를 마치는 즉시 또는 건물보존등기와 동시에 대항력을 취득한다.

⑦  다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당되므로 주민등록은 지번만 기재하면 된다. 즉 집주인이 편의상 구분해 놓은 호수까지 기재할 필요는 없다.

   " 다가구용 단독주택에서 집합건물의소유및관리에 관한 법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 집합건

축물관리대장이 작성되지 않은 경우, 그 건물의 일부나 전부의 임차인이 전유부분의 표시 없이 지번만 기재하여 한 전입

신고는 그 임대차의 유효한 공시방법이다."(대법원 2002.3.15. 선고2001다80204판결)

   ♣ 위 판례는 실제 구분건물의 요건을 구비하고 구분등기까지 마쳤다 하더라도 집합건축물관리대장이 작성되지 않았다

면 임차인은 지번까지만 전입신고를 해도 대항력을 인정받는다는 취지이다. 따라서 대항력 유무는 '집합건축물관리대

장'의 작성유무를 확인해야 한다.

⑧ 주민등록 의무자인  임차인이 잘못된 신고에 의한 정정인 경우  특수주소변경에 의해 올바르게  주민등록이 됐을 때

 대항력이 발생한다. 단, 담당공무원의 착오로 사실과 다른 사항이 등록된 경우 특수주소변경을 전제로 당초 주민등록

전입신고를 한 날로 소급하여 대항력이 발생한다.

  ♣ 특수주소변경이란 새로운 주소에 거주하는 전입신고와는 다른 것으로 주택법 규정에 의한 공동주택의

호수를 표기할 때 지번 다음에 명칭.동.호수를 표기하는 것을 말한다. 주민등록법상으로는 거주지 이동없

이 명칭.동.호수가 변경된 것을 말한다.

⑨ 임차인의 주민등록지 주소와 등기부등본상의 주소와 임대차계약서상의 주소가 다른 경우 주민등록지

 주소를 기준으로 대항력 유무를 판단한다.

  ♣ 임대차계약서는 임대차사실을 입증하는 증거서류에 불과하며 대항력 취득요건이 아니다.  따라서 임대차계약서에 임대차목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 동.호수가 누락되었다 하더라도 주민등록과 실제 거주하는 주택이 일치하면 대항력발생에 영향을 미치지 않는다.

⑩ 상가임차인은 주택임차인과 달리 임대차계약서와 사업자등록이 기준이 된다.

  ♣  상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되므로 임대차계약서의 목적물의 표

시가 건축물관리대장이나 등기부등본의 표시와 일치하지 않으면 대항력은 상실한다.

(4) 무상임대차계약서

① 무상임대차계약서가 있는 경우 법원의 판단

   "근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차

사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물

에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선

적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은

특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다."[대법원 97다12211 판결]

② 무상임대차계약서에 대한 금융기관의 태도

   대부분의 금융기관은 대출 시점에 주민등본등본을 열람하고 소유자 외 제3자가 거주하는 경우 심사하여

대출을 안해준다. 다만 경우에 따라 무상거주확인서(또는 불거주확인서)를 받고 대출을 해주거나 점유하고

있는 임차인이 있다면 임차보증금액만큼 공제한 후 대출을 해주는 경우는 있다.  그러나 기업공동담보를 위한 기업대출인 경우 '무상임대차계약서'를 확인 안하는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

(5) 실제 이사하고 주민등록을 이전하지 않았으나 직권말소된 경우

  임차인이 위 임차주택에 주민등록을 계속 유지할 의사로 스스로 주민등록을 이전하지 아니하였고 위 주택을 계속적으로 점유하고 있는 이상, 임차인의 주민등록이 전체적으로나 종국적으로 이전 내지 소멸하였다고 볼 수는 없어서 제3자에 대한 대항력은 상실되지 아니한다고 봄이 상당하다(대구지법 98가합4501, 대법원확정)

2) 우선변제권

(1) 우선변제권의 요건

  "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자, 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."(법제3조의2)

① 대항력 요건을 갖출 것

② 확정일자를 받을 것

<확정일자받는 방법>

☞ 임대차계약서를 가지고 주민자치센터(구,동사무소), 구청, 등기소, 법원 등에 받는다,

☞ 공증기관(공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등)에서 공증증서로 작성하거나

  위 공증기관에서 확정일자 받는다.

☞ 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우

 - 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인을 확정일자로 본다.

☞ 상가건물임차인은 관할 세무서장으로부터만 받는다

   "확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하

는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3

자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대

차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아

파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제

2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다."[대법원 99다7992 판결]

③ 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되었을 것

④ 배당요구를 할 것

   "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 배당요구종기일 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를

증명하여 신고하지 않는 한  집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지  여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른  경매절차 진행사실의  주택임차인에 대한  통지는 법률상 규정된  의무가 아니라  당사자의 편의를 위하여  경매절차와  배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로,  이해관계인 아닌  임차인은 

위와 같은  통지를 받지 못 하였다고 하여  경매절차가  위법하다고  다툴  수  없다." [대법원 2008다43976]

(2) 우선변제권의 내용

① 우선변제권의 발생시점은 대항력 요건의 기준시점과 확정일자 중 늦은 날이다.

② 보증금의 증액부분에 확정일자가 있는 경우 증액부분도 우선변제가 가능하다.

* 단, 경매개시결정등기이후에 받은 확정일자는 일반채권과 같이 안분배당 한다.

③ 가등기 후 보증금을 증액한 경우에 증액분에 대해서도 우선변제가 가능하지만 가등기 후 본등기가 이루어진 경우 가등기의 순위보전 효력에 의해 대항하지는 못한다.

④ 대항력있는 임차인이 제1경매절차에서 보증금을 일부또는 전액 못 받은 경우에 제2경매절차에서 나머지 보증금에 대해서는 우선변제권을 주장할 수 없다.소액임차인의 최우선변제권도 마찬가지다

   "주택임대차보호법상의  대항력과  우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이  우선변제권을  선택하여

제1경매절차에서  보증금 전액에 대하여  배당요구를 하였으나  보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는  경락인에게

대항하여 이를 반환받을 때까지  임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고,  임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여

소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다."[대법원 2006. 2.10. 선고  2005다21166]

⑤ 대항력과 우선변제권있는 임차인이 배당요구를 하였으나 일부만 배닫 받은 후 임차목적물을 계속하여 사용·수익하는 경우, 매수인은 임차인에게 배당받은 보증금에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다.

   " 주택임대차보호법상  대항력과  우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이  우선변제권 선택하여  임차주택에  대하여 진행되고 있는  경매절차에서  보증금에 대하여  배당요구를 한 경우  그  경매절차에서  보증금  전액을

배당받을 수 있다면  특별한 사정이 없는 한  임차인이  경매절차에서  보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉

임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는  경락인에 대하여  임차주택의 명도를 거절할 수 있다  할 것이므로,  그 때까지

임차인의 임차주택에 관한 점유는  법률상 원인 없는 점유라고 할 수 없어,  그 점유로 인한 부당이득반환의무를 지지 않

으나,  임차인에 대한 배당표가 확정됨으로써 임차인은 보증금반환채무의 이행의 제공을 받은 셈이 되어 배당표 확정 후의 점유는 경락인에 대하여 법률상 원인 없는 점유로 된다 할 것이므로,  그 점유 사용으로 인한 부당이득반환의무를 부담하게 된다."(서울지방법원 1999. 1.01. 선고  98나18178) 

♣ 부당이득반환의무를 부담하는 자

소유자, 대항력없는 임차인, 유치권자, 법정지상권의 지료, 지분물건의 점유자 등

3) 소액임차인의 최우선변제권

(1) 최우선변제권의 요건

① 보증금이 소액일 것

   "우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만,보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다) 2분의1을 넘지 못한다."[시행일 2009.8.9]

 ◆ 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 소액보증금(최우선변제금액) 적용범위

시행일자 (최선순위 담보권 설정일자)	지역	소액보증금 적용범위	최우선변제금액
1990.2.19 ~ 1995.10.18	특별시, 광역시	2,000만원 이하	700만원 이하
	기타지역	1,500만원 이하	500만원 이하
1995.10.19 ~ 2001.9.14	특별시, 광역시	3,000만원 이하	1,200만원 이하
	기타지역	2,000만원 이하	800만원 이하
2001.9.15 ~ 2008.8.20	수도권 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원 이하
	광역시(군지역, 인천 제외)	3,500만원 이하	1,400만원 이하
	그 외 지역	3,000만원 이하	1,200만원 이하
2008.8.21 ~ 2010.7.25	수도권 중 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	광역시(군지역, 인천 제외)	5,000만원 이하	1,700만원 이하
	그 외 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하
2010.7.26 ~현재까지	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원 이하
	수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외)	6,500만원 이하	2,200만원 이하
	광역시(군 제외)	5,500만원 이하	1,900만원 이하
	그 외 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하

 ♣ 수도정비계획법 중 과밀억제권역

서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외), 남양주시(호평, 평내, 금곡, 일패, 이패, 삼패, 가운, 수석, 지금, 도농동에 한함), 인천시 강화군, 옹진군, 서구 일부지역 및 도서지역은 제외.

② 경매개시결정기입등기전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것

   "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다."

③ 임차주택이 경매나 공매로 매각될 것

④ 배당요구 종기일 전에 반드시 배당요구 할 것.

(2) 최우선변제권의 내용

① 소액임차인의 기준시점은 최선순위 담보물권설정일과 확정일자 임차인(대법원 1992.10.13. 선고92다30597판결 근거)이다.

② 소액임차인이 확정일자를 받아 우선변제권의 요건을 구비하는 경우,  소액보증금은 최우선순위로 배당을 받고 이어 우선변제권의 성립시기에 따라 각각 배당을 받을 수 있다.

③ 보증금이 증액 또는 감액된 경우 소액임차인의 여부 판단시점은 배당요구 시점이다.

   " 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이

많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액

하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이

없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다." [대법원 2008. 5.15. 선고 2007다23203]

④ 가처분이후에 설정된 임차인의 경우 가처분권자가 본안소송에서 승소한다면 그 임차권은 가처분에 위배되는 처분행위가 되므로 주택임대차보호법상의 소액임차인이라 하더라도 최우선변제권을 행사할 수 없다.

(3) 최우선변제에서의 중요사항

① 전대인이 소액임차인에 해당되면 전대인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인도 최우선변제권을 행사 함.

   전대인이 소액임차인에 해당되면 전대인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인도 최우선변제권을 행사할 수 있다. 그러나 전차인이나 양수인 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 주택을 적법하게 점유.사용할 수 있을 뿐이다(대법원 1988.4.25. 선고87다카2509판결).

② 공유지분경매에서 임차인은 해당 지분만큼만 신고하여 최우선변제를 받는 것인가?

  공유지분경매시 공동임대인의 보증금반환채무는 불가분채무이다. 따라서 공유지분경매에서의 임차인의 임차보증금은 전액을 가지고 판단해야 할 사항이다.