부동산가치투자연구소 양철승 소장의 은퇴준비를 위한 부동산 투자 노하우

[땅지기]

효과적인 대출과 부채탕감 전략이 중요

몇 년 전 용인에 한 상가를 6억5,000만 원에 분양받은 L씨(48). 평소 용인지역에 대한 지식이 많다고 자부한 L씨는 과감하게 수익형 부동산인 상가에 도전했다. 이에 따라 분양가격의 40%인 2억6,000만 원을 대출로 충당해 대금을 완납했다. 그런데 당초 예상과는 다르게 분양실적이 저조하고 상권 활성화의 기대를 모았던 용인경전철 개통이 계속 미뤄지면서 그는 어려움에 빠졌다. 임차인이 상권이 잘형성 안 돼 장사가 안 되다보니 몇 개월에 한번씩 월세를 연체한 것이다. 상황이 이렇다보니 L씨는 최초 임대수익의 절반에도 미치지 못하는 임대료를 받고 있어 대출이자 내기에 큰 어려움을 겪고 있다.

부동산 투자에서 대출은 지렛대로서 이용을 하면 순기능을 하지만 위험요소를 늘 갖고 있는 동전의 양면이다. 투자자들의 현명한 대출 활용 전략이 필요하다. 대출을 받을 수 있는 여건은 더욱 좋아 지고 있다.
정부는 LTV(loan to value ratio) 우리말로 주택담보대출 인정비율과 DTI(debt to income ratio) 우리말로 총부채 상환비율을 완화하며 대출의 문턱을 낮추고 있다. 부동산 은퇴설계를 앞두고 대출 영역은 꼭 필요할 수도 있고, 반면 위험한 변수가 될 수도 있다. 효과적인 대출과 부채 탕감은 은퇴설계시 꼭 필요한 전략이다.

레버리지는 ‘지렛대’라는 의미로 금융계에선 차입을 뜻한다. 특히 레버리지는 경기가 호황일 때 효과적인 투자법이다. 만일 부동산 시장이 한창 상승 국면이라면 레버리지를 활용해 적극적인 대출 전략을 사용할 수 있는 것이다. 반면 최근과 같이 부동산 경기가 안 좋을 때 대출 전략은 소극적으로 나갈 수 밖에 없다.
일본에서는 1990년대, 잃어버린 10년 동안 부동산 가격이 떨어지면서 ‘대차대조표 갭’이라는 말이 유행했다. 부동산 버블이 꺼지면서 집값은 하락하는데 집을 담보로 대출 받은 부채는 줄어들지 않아 자산 보다 부채가 많아지는 기이한 현상이 일어났기 때문이다. 우리나라에서도 집을 가졌지만 빚더미에 오르는 이른바 하우스 푸어라는 용어가 그리 낯설지 않은 세상이다.
대출을 받을 때는 상환 능력을 고려해야 한다. 우리나라 부채 구조의 경우 원금을 갚는 대출 비중이 좀 낮은 편이라는 통계가 있다. 이렇게 중도에 원금을 갚아나가는 구조가 아니라면 대출자들은 자신이 감당할 수 있는 능력 보다 더 많은 부채를 지게 된다.
즉 위험한 상황에 노출될 수 있는 것이다.
부동산 경매 시장을 보자. 그 많은 경매 물건들은 은행의 대출 이자 부담을 못이기고 나온 것들이다. 그만큼 대출의 심각성은 무섭다.
50대 이상 가구의 경우 자산 중 집이 차지하는 비중이 크다. 문제는 이 주택에 달린 주택담보 대출을 줄이는 것이 중요한 것이다. 주택연금 역시 대출 잔액이 크거나 전세보증금이 있다면 가입이 힘들어 지므로 부채 상환은 필수라 하겠다. 따라서 은퇴를 앞두고는 부채가 있는 큰 집을 떠안고 가기 보다는 규모가 작은 집으로 이주해 부채 상환을 하고 일부의 현금을 확보하는 것이 유리한 전략이다.


미국의 금리 인상과 초이노믹스 훈풍을 고려 하라

서울 여의도에 소재한 한 대기업 부장으로 일하고 있는 B씨(46). 그는 자녀의 교육을 고려해 목동의 한 아파트에 전세로 살고 있다. 전세금과 여유자금을 합하면 내집 마련이 가능한B씨는 요즘 매우 헷갈린다. 그는 내집을 마련해야 할지, 전세를 계속 유지해야 할지 고민이 많다. 식당에서 점심을 먹다가 본 TV 뉴스에서는 한국은행의 기준금리 인하 소식이 나온다. 식사 후 혹시나 해서 들러 본 여의도 증권거래소에서는 주가 하락 지표가 눈에 들어 온다. 그는 자신이 조금 갖고 있는 주가 역시 연일 하락세여서 머릿속이 더 복잡하다. 집을 사야 하나, 말아야 하나.

한국은행 금융통화위원회는 2014년 10월 15일 기준금리를 2.25%에서 2.00%로 0.25% 포인트 낮추기로 결정했다. 한국은행이 지난 2009년 2월 글로벌 금융위기에 대응하기 위해 기준금리를 2.00%로 내린 바 있으니 기준금리가 5년 만에 다시 사상 최저치가 된 것이다.


통화 팽창 정책 이어가, 연이은 금리인하로 탄력 받나

이러한 기준금리 인하의 배경은 경기침체와 맞물린다. 한국경제의 구원투수를 자임한 최경환 부총리의 새경제팀은 경기 부양을 위한 대규모 재정 및 통화팽창(인플레이션)정책을 추구한다. 재정(팽창) 정책은 국가 차원에서 세금이나 국채(국가가 돈을 빌리는 방법)로 조달한 재정을 민간에 투자해 경기를 부양하는 것이다. 통화(팽창) 정책은 주로 금리를 낮춰서 시중 유동성을 늘리는 방법이다.
하지만 경기를 되살리는데 어려움을 겪고 있다. 이처럼 경기 부진이 이어지자 한국은행은 8월 기준금리를 인하한 후 불과 두 달만에 또 ‘금리 인하 카드’를 꺼내 들었다.
약발은 미지수이다. 10월 15일 기준 코스피는 1925.91로 장을 마쳤다. 미국과 유럽 등 세계 경기둔화 움직임에 직격탄을 맞은 것이다. 미국 연방준비제도가 기준금리를 인상하면 원화의 약세가 예상된다.
현재 한국경제는 4대 지뢰밭이 걱정된다. 먼저 100엔당 원화값이 세자릿수로 고정되면서 수출이 적신호이다. 두 번째, 미국의 조기 금리인상 가능성이 커지면서 국내 주식시장에 영향을 준다. 세 번째, 글로벌 경제가 불황의 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 네 번째, 1% 에 머문 저성장으로 내수회복이 좀처럼 되고 있지 못하다.


초이노믹스, 차가운 부동산 시장에 훈풍 불어 넣어

박근혜 정부 출범 후 부동산 분야는 주로 규제 완화 정책이 펼쳐졌다. 그 결정판은 9.1 부동산 대책이다. 그 결과 부동산 시장은 재건축과 신규 분양이 조금씩 달아 오르고 있다.
초이노믹스 부동산 정책은 국민들이 여름옷을 잘 입게 하기 위한 각종 규제 철폐라는 훈풍을 쏟아 차가운 시장을 바꿔버리겠다는 것이다.
실제로 부동산대출 규제인 LTV와 DTI 완화는 시민들이 주택자금을 더 쉽게 더 많이 빌려 부동산에 투자토록 해서 내수를 부양하는 효과를 노린다. 또한 9.1 부동산 대책에서는 재건축 연한의 기존 40년 제한을 10년 단축해 30년 제한으로 기간을 단축하고 재건축 관련 규제를 대폭 풀어 일부 지역을 중심으로 부동산 경기가 조금씩 되살아 나고 있다.


맞춤형 부동산 포트폴리오 중요해

2015년 역시 글로벌 경제의 위축과 국내 내수시장의 회복은 더딜 것으로 보여진다. 다만 초이노믹스의 부동산 규제정책 철폐와 훈풍 보내기 기조는 당분간 계속 이어질 것으로 예상된다. 부동산을 투자자는 이 흐름을 이해하고 자신의 부동산 포트폴리오를 설계할 필요가 있다.
먼저 은퇴를 앞둔 사람들은 수익형 부동산에 집중하는 것이 좋다. 다만 수익형 부동산도 개별적으로 큰 차이가 있다. 일부 오피스텔의 경우 수익률 8%를 기대했지만 5%에 머무르는 경우도 많다. 공실률도 높다. 또한 환금성과 안정성 면에서는 소형 아파트도 유용하다. 이외에도 지방의 상가, 택지를 분양받아 차익을 올리는 것도 좋은 방법이다.
30대와 40대 직장인의 경우 아직 내 집을 갖고 있지 않은 사람이라면 급매로 나온 부동산의 경우 확보할 필요가 있다. 3040 세대의 경우 일단 자기 집 하나는 가지고 투자하는 것이 바람직하다. 다만 매매 차익을 위한 부동산 투자라면 경기침체 등의 국내외 경제동향을 고려해 유보하거나신중한 접근을 해야 한다.

요즘 우리 국민들에게 큰 낙이 없다. 이러할 때, 동료들과 소주 한잔 마시고 잔을 기울이다보면 막차를 놓쳐 택시를 타는 경우가 있다. 이때 기준이 밤 12시이다. 12시 이전에 많았던 빈 택시도 밤 12시가 되면 막상 잡으려면 어렵다.
그 때 방향을 잘 잡아야 택시를 잡기 위해 고생하지 않는다. 한 쪽 도로는 택시가 많아서 쉽게 탈 수 있지만 반대편 도로는 택시 잡기가 무척 어렵다. 택시기사의 지역 선호도에 따라 달라진다.
어느 방향에서 택시를 잡느냐가 중요하듯 경제동향과 부동산 정책을 대하는 투자자 역시 어떤 부동산을 자신의 포트폴리오로 짜느냐가 중요하다. 유동성이 떨어지는 부동산이 ‘짐’도 될 수 있고, 아주 작은 단칸 이라도 임대료가 꼬박꼬박 나온다면 ‘효자’가 될 수도 있다. 중요한 것은 맞춤형 부동산 포트폴리오이다.


부동산 은퇴를 준비하기 위한 공부

솔개의 우화를 들어본 적이 있는가. 솔개는 약 70살 까지 살 수 있는데 장수하려면 약 40살이 되었을 때 매우 고통스러운 중요한 결심을 해야만 한단다. 갱생의 길을 선택한 솔개는 산 정상 부근으로 올라가 그곳에 둥지를 짓고 고통스런 수행을 시작한다. 결국 새 깃털이 돋아난 솔개는 완전하게 새로운 모습으로 변신하고 남은 30년의 수명을 더 누리게 된다.

은퇴를 앞둔 세대는 100세 시대를 맞아 남은 동안의 세월을 솔개의 각오로 임하지 않으면 도태될 수 밖에 없다.
부동산 은퇴설계도 공부하고 미리 준비하지 않으면 대세를 읽고 나아가지 못한다. 은퇴를 앞둔 50대를 고3에 비유하고 싶다. 고3 때 진로를 잘 선택하고 열심히 공부해서 원하는 대학을 가면 그 이후 인생이 달라지듯이 은퇴를 앞둔 사람들은 지금 선택을 잘하고 노력해야 한다. 제2의 고3인 것이다. 입시를 대비하듯 인생 업그레이드가 필요하다.
부동산 투자 공부는 끊임없이 깊게 파고들어야 한다. 인문학과 실용학문이라는 쌍두마차를 끌어야 한다고 본다. 한개의 말에는 인문학을 싣고 달려야 한다. 인문학은 궁극적으로 사람을 이해하는 학문이다. 사람을 알면 인생을 알고 비즈니스를 이해하고 부동산 투자에도 도움이 된다. 또 한마리의 말에는 부동산 관련 실용학문을 태워야 한다. 경제, 경영 등의 실용학문을 깊이 공부하면 실무 투자에서 요긴하게 쓰이게 된다. 인문학과 실용 학문을 공부하면서 기초를 닦아야 한다.
행복자산도 중요하다. 행복을 위해서는 마음이 평화롭고 성숙해야 한다. 사람에게 선의를 베풀면 내 마음이 더 행복해진다. 부동산 투자 사업을 하는 Q라는 동료가 있다. Q는 나중에 자신의 장례식에 100개 화환이 들어오는 것을 삶의 주안점으로 둔다는 이야기를 하면서 평소에 베푸는 삶을 살고 싶다고 강조했다.
건강한 육체도 중요하다. 평소 음식이나 운동을 통해 건강한 신체를 단련해야 한다. 사람은 한 가지 운동과는 평생을 함께하면 좋다. 수영이든, 조깅이든, 배드민턴이든, 산을 타든지 자신에게 맞는 운동을 선택해 사랑하면 좋다. 물론 하나가 아닌 복수로 사랑해도 괜찮다. 노년에는 각종 노환에 따른 질환이 뒤따른다. 40대부터 정기검진을 필수로 하며 자기 몸은 스스로 관리해야 한다. 눈과 귀, 팔다리 모두 노화에 따른 이상이 생기는 것은 당연하기에 건강검진과 관리는 필수다.
은퇴설계시 부동산에 대한 이해가 무엇보다 중요하다. 부동산은 현재도 중요하지만 미래의 가치가 더 중요한 영역이다. 누구든지 부동산을 사려는 사람은 향후 매매차익이나 가치를 기대하기 때문이다. 이 미래를 보는 안목은 통찰력이다. 정치, 문화, 사회에 대한 깊이있는 지혜가 필요하다. 이제 준비됐는가? 인문학과 실용학문의 말을 타고 부동산 은퇴설계 벌판을 달려보자.


미국 은퇴자들은 수다에 목마르다

미국 은퇴자들 사이에선 로미오(ROMEO) 열풍이 불고 있다. 줄리엣의 비극적 연인 로미오 이야기가 아니다. 로미오는 ‘은퇴자들의 식사모임’(Retired Old Men Eating Out)의 약칭이다. 미국 전역에는 수백 개의 로미오가 존재하며 4,5명으로 구성된 소규모 모임에서 많게는 80명에 이를 정도로 규모도 다양하다. 미국 남자들도 수다를 떨어야 스트레스도 풀리는 모양이다.
미국은 가계 자산에서 부동산을 중심으로 한 비금융 자산이 전체 자산에서 35.1% 정도이다.
부동산 자산은 낮지만 미국 베이비부머의 주택보율은 비교적 높은 편이다. 미국 은퇴자들은 높은 주택율 덕분에 역모기지론을 활용하고 있다.
미국의 역모기지론은 1989년 정부부처인 주택및 도시개발부 산하기관인 연방주택청을 통한 보증을 실시한 이후 크게 활성화 되고 있다. 보증의 내용은 금융기관에 대해서는 역모기지론 취급에 따른 손실을 보전하고, 차입자에게는 금융기관 파산시 약정된 월 대출금을 대신 지급하는 것이다. 이처럼 미국은 은퇴를 앞둔 국민이 부동산 자산을 활용해 안정적인 노후 소득을 창출할 수 있도록 정부가 배려하는 역모기지론이 활발하다.

또한 실버타운이 활발하다. 실버타운 CCRC(Continuing Care Retirement Community)은 기후와 경치가 좋아 휴양과 여가를 즐기기 적합한 버지니아, 플로리다 등 남동부지역과 서부 캘리포니아에 집중돼 있다. 2만 여개의 실버타운과 1.000세대 이상의 은퇴마을이 3.000여 곳에 달한다. 노인전문병원도 7.000여개 있다. 실버타운은 80% 이상이 민간 기업이 운영하기에 커뮤니티 마다 차별화가 이뤄지고 있다.
이러한 실버타운은 노인들의 특성에 맞춰 건강한 50~70대가 편안한 노후생활을 위해 거주하는 Active Adult Community와 독립생활 공간인 Independent Living, 혼자 생활을 못하는 노인을 위한 도움생활공간인 Assist Living, 치매나 중풍 등 노인성 질환을 앓고 있는 노년층의 치료와 재활에 초첨을 맞춘 Licensed Living 등의 구조로 나누어 진다.
CCRC는 미국의 시니어 주거문화를 보여주는 대표적인 커뮤니티이다. 건강할 때 들어가서 다양한 여가와 취미생활을 커뮤니티를 이용해서 할수 있고, 시니어의 건강을 잘아는 의료 지원을 죽을 때까지 받다 품위있는 죽음을 맞이할 수 있는 곳이 CCRC인 것이다.
아직 노인 콘셉트로 커뮤니티가 발달되지 못한 국내지만 미국 노인들의 실바타운은 시사하는 바 크다. 미국의 로미오 열풍과 같이 국내 은퇴자들도 수다에 목마른 것은 마찬가지다. 특색을 갖춘 은퇴자들을 위한 커뮤니티를 기대한다.


유럽의 임대정책에서 배우기

영국의 한 중부지방에 거주하던 N씨(48)는 30년전 25년에 걸쳐 원금과 이자를 상환한다는 조건으로 대출을 받아서 민간 임대주택을 샀다. 2014년 현재 영국의 집값은 맨체스터 4.6배, 뉴캐슬 5.2배,브리스톨 6.2배로 18년 전보다 2배 정도 오른 것으로 나타났다. 영국 아내와 결혼한 N씨는 중간에 한국에 와서 살 때는 영국의 집을 월세로 놓았다. 뛰는 집값에도 불구하고 민간임대주택 제도로 N씨는 가계부담을 조금 덜어 낼 수 있었다. 한국과 영국에서 모두 생활해 본 N씨는 영국의 임대주택 제도가 장점이 많음을 새삼 느낀다.
영국 임대주택의 경우 입주자의 대상 계층과 선정관리 등이 지자체의 권한과 재량에 맡겨진다. 또한 사회적 약자를 배려하는 제도가 오래전부터 지속돼 왔다. 이외에도 영국에는 공정 임대료(Fair Rent)라는 제도가 있다. 런던 등 대도시를 포함한 모든 임대주택에 대해 지방정부가 기존 임대료와 물가상승율을 고려해 공정 임대료를 산정하면 중앙정부가 이를 교차 검증한 뒤 전국에 공정 임대료를 공시하는 방법으로 이뤄진다. 이러한 제도는 부동산 임대료가 과도하게 상승하면 서민생활이 불안해지고, 결국 경제 전반에 악순환이 초래하기 때문이다.

프랑스는 공공 임대주택의 경우 중앙정부가 단지 여건 및 소유 주체별 건설원가를 고려해 임대료 상환선을 고시한다. 스웨덴 역시 사업주체와 임차인간 매년 협상을 통해 임대료를 결정하는 민주적인 방식을 따르고 있다. 네델란드의 경우 공공임대주택은 해당 주택의 편의 및 입지 등 효용가치와 가구소득 수준에 따라 임대료가 결정된다.
전체적으로 유럽 국가의 전체 주택에서 공공임대주택이 차지하는 비율은 높은 편이다. 네델란드의 공공 임대주택비율이 32%, 오스트리아는 23%, 덴마크가 19% 등이다.
2013년 한국의 공공임대주택 비율이 5%인 것을 볼 때 유럽국가의 공공임대주택이 얼마나 활성화 되었는가를 알 수 있다.
우리나라의 임대주택 정책도 그동안 꾸준하게 발전돼 왔다. 아쉬운 것은 현 정부의 행복주택 정책이 젊은층에 맞춰져 있다는 점이다. 물론 대학생이나 신혼 부부를 대상으로 한 임대정책도 필요하다. 하지만 1인 노인인구의 증가 등 초고령화 사회로 진입하고 있는 우리나라의 여건상 장년층을 대상으로 한 임대정책 역시 보완이 필요하다.

양철승 jwp6033@hanmail.net
(주)부동산가치투자연구소 소장
KBS. 매일경제TV, 한국경제TV, RTN부동산TV 등 다수 출연중.