NPL 경매

[NPL박사 성시근]

NPL경매란 부실채권으로 인해 경매로 나온 물건을 말한다.

부실채권은 크게 담보부실채권과 무담보부실채권으로 나뉘는데, 담보부실채권은 금융기관 매각대상 중 특별채권에 해당되지 않는 채권으로 유효담보가액에 해당되는 채권을 말한다. 담보란 대출의 대한 변제가 이루어지지 않으면 대출금을 회수할 수 있는 물건을 말하는데 저당권 등의 물적담보와 연대채무 등의 인적담보로 구분한다.

무담보부실채권은 금융기관이 신용을 담보로 대출해주거나 저당권의 담보물건을 처분했음에도 불구하고 잔존채권이 있는 경우이다. 대표적인 IB회사는 유암코, 대신F&I, 파인트리, 파인스트리트 등이 있으며, AMC로는 유암코, 파인스트리트, 마이에셋자산운용, 대신AMC, 농협자산관리, 제이원자산관리, MG신용정보 등이 있다.

SPC회사의 경우 채권자가 유에이치제00차유동화전문회사, 우리에프앤아이제00차유동화전문회사, 유더블유제00차유동화전문회사 등으로 구분이 된다. 여기서 앞글자의 ‘유’는 유암코를, 두 번째의 ‘에이치’는 하나은행을, ‘더블유’는 우리은행을 말하며 ‘00차’는 SPC설립순서를 말한다.

NPL을 통해 경매를 진행 받을 때는 크게 두 가지로 나뉜다. 배당금 수령을 목적으로 단기간에 이익을 볼 것인지, 아니면 직접 낙찰을 받아 세금감면 등을 위해 이용할 것 인지이다. 배당금 수령이 목적이면 AMC로부터 NPL 매입한 후 근저당권의 명의를 변경하여 제3자가 낙찰을 받으면 매각대금에서 배당 받는 것이다.

저가 낙찰시 손해를 볼 수 있기 때문에 정확한 권리분석만 된다면 간단하고 투자금 회수가 빠른 편이지만, 안전하게 높은 배당을 받을 수 있는 물건은 많지 않다. 직접 낙찰 받는 방법으로는 론세일, 채무인수, 입찰이행 등의 계약을 AMC를 통해 작성하게 된다. 론세일 방법은 채권양수도 계약을 통해 근저당권을 이전 받고, 법원에 채권양도 통지를 하는 것이다.

장점은 매수인 마음대로 배당금 수령도 가능하고 직접 낙찰 받는 것도 가능하지만, 초기자금이 많이 들어간다. 질권대출의 경우도 론세일방식의 경우에만 근저당권을 담보로 대출을 해주는 것으로, 2금융권에서 주로 취급하고 있다. 론세일의 경우 채권최고액을 한도로 잔금은 상계처리하여 대금납부하고 소유권 이전하면 된다.

배당금수령에 비해 수익률은 높은 편이나 다시 매각할 때가지 시간이 소요되지만, 매각시 양도세와 관련하여 비용을 절감할 수 있다. 채무인수 방법은 채무를 인수하고 잔금은 낙찰 받은 후 지급하는 것이다. 초기자금에 부담이 적은 장점이 있으나, 다른 이해관계인이 배당이의를 하는 경우 문제가 될 수 있다.

NPL을 통해 경매를 입찰하게 되는 장점으로는 우월적인 낙찰이 가능하고, 경매입찰시 선순인 임차인이 있다면 이에 대한 권리정보를 입수할 수 있기 때문에 일반입찰자 보다 다른 접근이 가능하다. 또한 안전성과 환금성에 있다. 일반적으로 1순위 담보부 부실채권을 그대로 인수하기 때문에 권리분석에만 잘한다면 크게 무리 없이 배당을 받든, 낙찰을 받는 가능하다.

또한 배당 또는 유입 후 매각을 통해 빠른 시일 안에 투자금을 회수할 수 있다. 개인에게는 배당소득에 대한 비과세를 적용받았으나, 대부업법 개정으로 개인 자격으로는 원칙적으로 NPL을 인수할 수 없기 때문에 약간의 변칙을 동원하여 계약을 하고 있다. 그러나 세금부담이 남아있기 때문에, 예전 같은 장점은 누리기 힘들게 되었다.

배당투자 또는 유입 후 양도소득세 감면 받으려면 현재 시세와 급매가를 파악해야 하고 예상배당액을 산정하여 비교해 봐야 한다. 선순위인수금액이나 추가 인수금액이 많이 있는 경우 배당에도 큰 영향을 미치기 때문에 꼼꼼하게 검토해야 한다.

NPL채권이라면 AMC에 전화하여 매각 유무를 확인한 후, 담당 AM과 우선 전화로 협의하여 수익성이 있거나 절충이 가능하다면 방문하여 조절하되, 매수의향서를 사전에 준비하여 제출해야 한다. 내부적인 결재가 필요하기 때문에 적어도 3일에서 1주일 정도는 소요되는데, 입찰날짜가 얼마 남지 않았다면 매각기일을 연기해달라고 요청하는 것도 방법이다.

이후 가격이 결정되면 론세일, 입찰이행, 채무인수 등의 방법으로 진행하겠다는 계약서를 작성하고 10%정도의 계약금을 납부해야 한다. 론세일계약이라면 2주~4주내에 잔금을 납부해야 하고 근저당권을 이전받으면 되고 입찰이행계약이면 낙찰 받고 대금을 납부하면 된다.

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