그린벨트, 자연녹지지역, 맹지 공부 하는 이유

[김방기]

전화 010-2246-9741

땅투자자는 아파트투자자와 달리

개발과정과 규제과정 등을 통합적으로

인지해야 한다

땅은 미완성물이기 때문이다

장기규제 범위(개발제한구역, 문화재보호구역 등)

안에 많은 땅들이

포함된 지경!

#그린벨트

#자연녹지지역

#맹지

땅투자자가 반드시 공부해야 할 세 가지 가치

(1) 맹지의 존재가치(=입지)

(2) 자연녹지지역의 존재가치

(3) 그린벨트의 입지

(∵ 분포도↑ 완성도↘)

#도시지역

#화성시

#수도권

#경기도

(1) 맹지

좋은 맹지와 나쁜 맹지의 차이

좋은 맹지의 조건 -

도로 개설이 가능한,

즉 입지상태가 양호한 맹지가

잠재력이 강함

사람들 왕래가 잦은 맹지가 각광 받는다

(유동인구가 맹지의 미래가치를 높인다)

(2) 자연녹지지역

주거인구가 증가하는 곳의 자연녹지지역은

미래가치가 높다

용도변경의 가능성이 높기 때문

주거인구가 대거 입성할 아파트단지의

필요성이 대두될 게 분명하다

용도변경의 가능성이 높을 수록

개발청사진과 개발의 타당성도 덩달아 높아진다

#아파트투자

(3) 그린벨트

역시 입지가 생명

입지가 좋은 그린벨트의 특징 -

훼손도가 몹시 심해

보전할 이유(명분)가 없음

규제가 완화 될 게 확실하다

예) 수도권 역세권 인근의 그린벨트 가치가

갈수록 높아짐

(유동 및 주거인구가

꾸준히 증가하기 때문.

역세권 개발이 꾸준하고

역 연장이

꾸준히 일어나는 곳이

수도권지역이기 때문이다)

하남

광명

시흥 과천일대

그린벨트 땅이 인기 높은 이유다

그린벨트의 잠재성이 높다

높은 인구밀도와 지역 희소가치가

곧 지역 잠재력으로 승화, 진화!

#시흥시

#과천시

#광명시

하남의 역세권, 역 수(과밀억제권역)

광명의 역세권, 역 수(과밀억제권역)

시흥의 역세권, 역 수(성장관리권역+과밀억제권역)

과천의 역세권, 역 수(과밀억제권역)

의왕의 역세권, 역 수(과밀억제권역)

#과밀억제권역

#수도권정비계획법

하남의 면적은 88㎢이며

인구밀도는 3,756명/㎢

그린벨트가 무려 77.3%!

과거 90%대에서 많이 진화됨

지역 진화과정

1989년 1월1일 광주군 동부읍+광주군 서부면+

광주군 중부면 상산곡리→경기도 하남시 분리 승격

1990년 인구 수 - 101,325명

1995년 - 115,812명

2000년 - 120,553명

2011년 - 148,397명

2017년 - 232,487명

2024년 1월 - 329,688명

#경기광주역

#곤지암역

광명시의 면적은 38.5㎢

인구밀도는 7,274명/㎢로 하남시보다 높다

철도관계(현재가치와 미래가치) -

KTX 1호선 신안산선 경강선(광명역)

광명사거리역

경강선 학온역(광명시 가학동 847-55)

#경강선

#신안산선

시흥시의 면적 - 139.9㎢로

하남 광명보다 넓다

인구밀도는 3,714명/㎢로 광명시보다

낮다

신흥 대도시 시흥의 인구변화

1985년 - 163,671명

1986.1.1 반월출장소→안산시 승격 분리,

과천출장소→과천시 승격 분리

1989.1.1 시흥군 군포읍→군포시 승격 분리

시흥군 의왕읍→의왕시 승격 분리,

시흥군 소래읍+군자면+수암면→시흥시 승격

1990년 - 107,171명

1995년 4월20일 시흥시 안산동→안산시 편입

1995년 - 139,262명

2005년 - 387,239명

2010년 - 403,797명

2020년 - 500,895명

2024년 1월 - 519,306명

#충청도

#구리시

#남양주시

과천시 면적 - 35.9㎢

(전국 시, 군 중 두 번째로 좁은 기초자치단체)

인구밀도는 2,258명/㎢로 과밀억제권역 중

낮은 편

과천시는 도시의 상징

예) 행정도시+계획도시+전원도시+서울의 위성도시

1986년 시흥군 과천면에서 시로 승격되었다

과천의 평균연령은 41.6세로 젊다

주변환경이 빼어나다

관악산 청계산 우면산 양재천은 지역보물

의왕시 면적과 인구밀도는 각기

54㎢와 2,942명/㎢

그린벨트가 하남보다 더 넓게 분포되어 있다

무려 88.9%

그러나 위치와 배경이 뛰어남

입지↑

동-청계산을 능선으로 성남시,

백운산을 능선으로 용인시와 연계

서-안양시와 군포시

남-수원시와 수리산을 능선으로 안산시와 연계

북 - 과천시

#수원시

#군포시

#안산시

그린벨트+맹지+녹지상태=

입지+인구상황

주거인구가 지역핵심인구인 경우 -

대도시가 밀집되어 있는 경기도 일대

(11개 도시)

유동인구가 지역핵심인인 경우 -

대자연이 밀집되어 있는 지방의

일부지역이 이에 해당

대도시 인근의 맹지≠대자연 인근의 맹지상태

(∵인구색깔이 판이)

인구변화=용도지역의 변경=주변변화=개발청사진 발효!

주변변화의 예)

녹지→택지(공공성이 강함)

맹지→대지(개별성이 강함)

그린벨트→완화의 가능성이 높음

(집단취락지구로 지정)

그린벨트 - 공공성이 매우 강함

※ 집단취락지구 - 개발제한구역 안의 취락을

정비하기 위하여 필요한 지구

자연취락지구 - 녹지지역, 관리지역, 농림지역,

자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위해

필요한 지구

취락지구는 건폐율의 최대 한도를 60% 이하 범위 안에서

특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군의 도시,

군 계획 조례에서 정하는 비율에 따른다

땅투자자가 반드시 인지할 대목은

그린벨트 해제확률보다

완화의 확률이 더 높다는 사실!

신도시 공간이 곧 그린벨트 해제공간으로

자주 사용되고 있기 때문

명분(목표와 목적)이 뚜렷하기 때문이다

예) 3기 신도시

신도시 건설을 위한 그린벨트 해제과정≠

부동산 경기 활성화를 위한 해제과정

(확률적으로, 또는 명분은 신도시 건설이

더 강하기 때문

신도시 건설은 구체적인 계획이나,

부동산 경기활성화 과정은 추상적이기 때문)

대한민국 신도시의 특징 -

수도권에 집중!

예외적으로 충남일부지역에 입성(대전, 아산)

#아산시

#대전시

맹지, 녹지, 그린벨트의 가치를 볼 수 있는 안목 -

고수가 갖는 고유의 힘

맹지, 녹지, 그린벨트의 가치를 무조건

배척, 배격, 공격하는 경우 -

하수의 눈

사물과 사안을 보는 관점의 차이 =

공감과 공격의 차이

#역세권

#신도시

하남역세권

현재 지하철5호선 개통완료,

3호선, 9호선은 추진이 확정된 상태

의왕역세권

의왕역

경강선 청계역

동탄인덕원선 오전역, 고천역

#동탄인덕원선

시흥역세권(미래)

서해선 하중역

신안산선 목감역 매화역 시흥시청역 시흥능곡역

경강선 월곶역 장곡역 시흥시청역 매화역

과천역세권(미래)

GTX 정부과천청사역

4호선 과천정보타운역

#의왕시

#군포시

#용인시

필자 생각엔

미래의 역세권 주변 그린벨트의 가치(시계)와

현재의 역세권 주변 그린벨트 가치는

연동, 연합이 가능하다고 본다

비유컨대 현재의 그린벨트 역세권을 직접역세권이라면

미래의 그린벨트 역세권은 간접역세권이라 할 수가 있다

#직접역세권

#당진시

#서산시

#서해선

과밀억제권역의 특징 -

도농분리시

수도권 유일의 3개 권역으로 지정된

남양주시의 경우는 도농복합시

여하튼

규제(그린벨트 등) 공부는

땅투자자에겐 필수항목!

아파트투자자와 다른 점이다

왜냐?

'이 땅은 그린벨트에서 반드시 풀릴 땅입니다!'

그린벨트에 관한 과장된 호평이다

총선 공약으로 지금 그린벨트 해제 뉴스가

언론에 도배가 되어 있다

주의!!!

정부의, 정권의 힘을 믿기 보단

그린벨트 입지의 힘을 믿으시라고 당부하고 싶다

입지의 힘은 곧 인구의 힘!!

총선 공약은 지킬 확률이 낮다

선거 공약 안엔 인기(인기영합주의)가

우선적으로 내포되어 있기 때문

지역의 '인구상황'을 따지지 않고

오로지

자신의 인기영합에만 올인하는

정치인 위정자는

위선자이니

투자자들은 필히 주의해야 함!

전화 010-2246-9741