화성시의 랜드마크-동탄신도시, 송산그린시티

[김방기]

전화 010-2246-9741

경기도 화성시의 세 가지 지역특성

(1) 강력한 지역 입지

(2) 강한 교통의 미래가치

(3) 증가세의 지역랜드마크

예) 신도시 역세권

(동탄신도시

진안신도시

어천역

병점역

동탄역)

병점역세권일대

신도시와 역세권이 연동하는 입장

국가주도의 신도시와 미니신도시가

하나로 뭉칠 기회의 땅, 화성!

마을버스 정류장

#병점역

#화성시

#경기도

화성의 특질

전국에서 맹지거래량이 가장 많은 지역이라

사기사건도 많다

이는

땅에 관한 이해능력이 낮은 사람들이 많다는 증거

지분거래량이 가장 많은 곳이 화성

인구증가율과 땅값상승률이 정비례하고 있기 때문

#수도권

#평택시

#용인특례시

입지

주변가치가 높다

인구규모가 큰 지역라이벌이 존재하고 있어

경쟁력이 강화되는 판국

주변의 총인구 규모가 증가세

주변 총 인구는

3,726,461명으로

인구규모 자체가 지역 랜드 마크!

주변가치

바다(서해안시대의 재료)+수원특례시(1,196,856)

+안산(627,497)+

용인특례시(1,078,069)+오산(231,937) 평택(592,120)

#오산시

#평택시

#수원특례시

#용인시

복(福)이 많은 공간 - 크고 작은 덕(德)이 모여 복이 쌓임

오복(5가지)을 갖춘 지역이 화성 -

주거능력↑(신도시와 미니신도시)

상업

(동탄 향남지구에 집중 배치)

공업(전체적으로 구성)

녹지(궁평항 전곡항일대)

그리고

랜드 마크 보지

(직주근접가능 공간 증가)

덕 - 노력의 과정

복 - 노력의 결과(선물)

노력 안 하는 자는 존재가치가 0!

#남양주시

#인천광여기

#자연녹지지역

#그린벨트

#맹지

용기 있는 자가 투자자가 될 수 있다!

소프트웨어와 하드웨어의 차이 때문

예) 성기 있는 사람의 희소가치는 낮다 -

모두 다 있다(∵하드웨어)

용기 있는 사람의 희소성은 높다 - 모두 다 있지 않음

(진정한 용기는

노력의 결과기 때문-투자자에게

필요한 소프트웨어)

#구리시

화성시 교통의 미래

운영중(현재가치)

SRT 동탄역

1호선 병점역

수인분당선 어천역 야목역

#수인분당선

공사중(미래가치)

GTX-A 동탄역

KTX-어천역

동탄도시철도(2027년 예정)

서해선

신안산선

동탄인덕원선(2028년 예정)

#신안산선

#동탄인덕원선

#서해선복선전철

서해선 - 국제테마파크역

향남역

화성시청

서화성남양

신안산선 - 본선2구간(서해선

경강선 공용구간)

국제테마파크

서화성남양

화성시청

향남역

동탄인덕원선 -

나노시티

능동역

메타역

동탄역

#동탄역

#역세권

#신도시

어천역세권

(매송면 어천리411-1)

KTX(2025년 예정)

면적 - 15,536제곱미터

자연녹지지역

준주거지역

지구단위계획구역

공공주택지구(화성어천)<공공주택 특별법>

소하천구역

#병점역

병점역

(진안동824-1)

면적 - 33,233제곱미터

일반상업지역

자연녹지지역

준주거지역

역전광장(저촉)

비행안전제2구역

군용비행장 소음대책구역 제2종구역

도시재생 활성화 계획이 수립된

도시재생 활성화지역(병점지구)

<도시재생활성화 및

지원에 관한 특별법>

동탄역(오산동967-164)

지목은 임야지만

용도지역은

중심상업지역

면적 - 2744제곱미터

지구단위계획구역

택지개발지구

#택지

#대지

송산그린시티(송산신도시일대)와 동탄신도시의

공통점

면적이 비슷한 지경

송산그린시티 면적 - 55,860,000제곱미터

동탄신도시 면적 - 56,320,000제곱미터

(인구규모 399,941명)

#송산그린시티

#향남읍

#향남역

송산그린시티는 송산면 시화호 남측

간석지 일대에 여의도 20배 크기로 조성

인구 15만 명을 수용할 5.7㎢규모의 택지와 함께

총 사업비 4조6천 억원이 투입되는

4.2㎢ 면적의 국제테마파크가 조성됨

#진안신도시

#3기신도시

#왕숙신도시

#과천시

화성의 랜드마크(발전 재료)

(1) 진안신도시(미래가치-3기 신도시)

(2) 향남신도시(미래가치와 현재가치가 함께 작동중

1,2지구 교미중)

(3) 송산신도시(발전중)

(4) 동탄신도시(미래가치와 현재가치가 함께 작동중

1,2지구 역시 교합중)

(5) 봉담읍일대 택지지구(인구급증세 보지중)

봉담읍 인구규모 - 97,598명

인구밀도 2,059명/㎢로

화성시 전체 인구밀도보다 높다

이로써

봉담읍은 화성의 다크호스!

'준수원'이다(수원시권역)

봉담일대로 수원인구가 몰리는 지경

실수요 겸 투자자가 증가하고 있다

전국 읍 단위 인구 수 3위에 랭크중

봉담2지구와 동화지구 입주로 인구가 증가세

효행지구 개발과 2021년 8월30일 정부에서

발표한 봉담3지구 개발로 인구 증가세

봉담은 동탄 향남과 더불어

젊은 공간(택지지구와 더불어 대학교가 많다)

※ 봉담2지구 - 상리, 수영리일대

세대 수(10,985세대)

사업진행중

화성세무서가 2028년 입성할 예정

봉담2-1초등학교(2027년 개교)

봉담2-1중학교(2025년 개교)

봉담2고등학교(2025년 개교예정)

동화지구 - 동화리일대

(2,420세대)

사업진행중

#봉답읍

#고양특례시

#일산신도시

화성시의 3가지 강점

(1) 지상최고의 직주근접공간

(2) 인구규모, 인구증가율, 땅값상승률 등 3가지

변수가 연동, 연합 가능

(3) 수도권과 충청권을 연결할 징검다리 역할 수행

마치 서울 강남과 강북을 연결하는

한강 다리처럼 중요한 역할을 수행 중이다

없어선 안 될 중요한 위치

서해선과 GTX A 완성 시

서울 및 경기일부지역 인구뿐 아니라

충청권 인구(아산 당진 등 서해선 수혜지역)도

화성시로의 유입이 용이할 것

땅값상승률이 높아지고 있기 때문이다

#김포시

#하남시

#당진시

투자자가 반드시 바로 인지할 대목

오해하지 말아야 할 대목

이념(이데올로기)과 정치(정도를 다스릴 힘)

그리고

재테크의 공통점

재테크(투자의 개념) -

이념과 정치의 합일점

서로 간 이해충돌이 있으면

투자는 요원한 일

변수가 필요!

변수가 작동!

변수와 변화 등이 싫으면

투자를 포기하라!

자신의 입맛에 맞는 철학이 긴요한 지경

토지철학이 반드시 필요하다

(진리+순리=철학)

남의 말에 함부로 귀를 열지 말아야 하기 때문

비전문가(친척 지인들) 말에 귀 열지 마라

심리에 강해야 함

그게 순리기 때문

#의정부시

#양주시

#자연녹지지역

보수의 특성과 진보의 특성을 모색

(이 역시 투자자에게 필요한 덕목)

지역적인 특성을 견지하라

예) 화성의 지역특성과 평택의 특성

화성이 좋냐? 아니면 평택이 좋냐?

이게 우문인 이유다

장점만 혹은 단점만 모색할 게 아니라

'특성'을 함께 모색하는 길이

투자의 세계에서 살 길!

화성 땅이 좋아요?

평택 땅이 좋아요?

이런 질문, 우문 하는 분 중에

투자를 결정한 경우는 없었다

집중력 떨어지는 질문이기 때문

개성(특성)에 집중하면

투자를 결정하기 십상

지역성격은

반드시 '정보'와 공유+공생하기 때문이다

성격이 좋다면 정보가 비교적 정확하다

개발의 타당성이 높기 때문

마치 성격이 안 좋은 사람의 미래가치가

암흑인 것처럼

지역품격이 낮다면 역시

그 지역 미래의 잠재력은 낮다

전화 010-2246-9741