최근 부동산가격의 폭등과 정부의 부동산대책와 맞물려 부동산경매시장도 혼란기에 접어들고 있다. 가계경제의 악화로 경매물건이 많은것도 문제가 되겠지만 입찰자들의 과다한 경쟁으로 인하여 상식이하의 가격선에서 경락이 되는 경우도 종종 발생하고 있다.
과거 일반 매매에서나 볼수 있었던 “묻지마 OO”의 형태가 경매에서도 발생하고 있다. 부동산가격의 폭등으로 인한 매물이 고갈되가고 있기 때문에 희소성이 높아져 경락가격마저 폭등하는 이상현상을 보이고 있는 것이다.
그런 흐름에 따라가다가는 예상치 못한 금액에 경락을 받게 될것이고 이는 곧 가계부채의 증가로 이어져 또 다시 경매시장에 매물로 나오게 될것이다.
그러나 수많은 경매물건들중에 살 만한 물건들이 그것 뿐이겠는가..
남들보다 조금만 더 빠르게 생각하고 움직인다면 최근 경매시장의 이상기류에 흔들리지 않고 자신만의 재테크수단으로 발전시켜 나갈수 있을것이다.
그렇다면 입찰에 참여하려면 어떻게 해야하는지 어떤점을 주의해야 하는지 알아보자.
부동산경매는 모든절차의 진행이 법원에서 이루어지기 때문에 법원경매로도 불리운다.
전국의 55개의 법원에서 주말과 공휴일을 제외한 매일 입찰이 이루어지고 있다.
부동산소재지에 따라 관할 법원이 정해지기 때문에 그 경매물건의 입찰에 참여하려면 관할 법원에 가서 직접 응찰을 해야 한다.
<입찰의 절차 및 주의할 점>
경매물건은 대법원에서 매각공고가 나와야 진행여부를 확인할 수 있다.
간혹 사설 경매정보회사에서는 다음기일을 예상하여 정보를 제공하고 있지만 매각공고이전에는 진행여부가 결정되지 않으므로 주의하여야 한다.
매각공고는 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있다.
대법원홈페이지에서는 경매절차안내,용어해설,서식등 관련정보들과 감정평가서와 임대차현황조사서 등을 열람할 수 있다. 그러나 일일이 검색하고 찾아봐야하는 단점이 있고 등기부등본내역은 제공하지 않는다. 이같은 단점을 보완하여 등기부등본,감정평가서와 지도,시세,경락통계자료 등을 정리하여 유료로 제공하고 상담도 받을 수 있는 경매정보사이트들이 많으니 이용하는 것도 좋다.
시중은행에서 경락잔금대출도 가능하므로 입찰전에 대출가능금액을 확인한 후 자금계획을 세워 응찰하는 것이 좋다.
입찰에 참여하려면 입찰시간을 확인하여 관할법원의 경매법정을 방문하여 입찰표와 입찰봉투,보증금봉투를 교부받아 인적사항 및 응찰가격을 기재하여 입찰마감시간까지 제출하여야 한다. 일부 법원을 제외하고는 오전 10시 ~ 10시 30분에 입찰을 시작한다.
입찰당일에 경매법정은 많은 사람들로 붐비기 때문에 찾기는 어렵지 않을 것이다.
여기서 주의할 점은 입찰표를 기재할 때 수정을 해서는 안된다는 것이다.
잘못 기재했을시에는 다른 입찰표에 다시 기재해서 제출해야 한다.
개별입찰의 경우 입찰표와 보증금봉투,입찰봉투에도 물건번호를 반드시 기재해야 무효처리를 면할 수 있다.
본인이 응찰할 경우 본인의 신분증과 도장을 지참하여 접수하면 되고
대리인이 응찰할 경우 본인(실제 응찰자)의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장과 대리인의 신분증과 도장이 필요하다.
공동명의로 응찰할 경우 당일 법정에서 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 교부받아 응찰자의 인적사항과 각자의 지분을 표시하고 공동입찰신고서,입찰표를 작성하여 각각의 서류마다 간인을 하여 제출하여야 한다.
오전 10시에 입찰을 시작해서 약 10분간 입찰에 대한 주의점을 설명한 뒤 자료열람을 시작하고 11시10분 ~ 20분까지 입찰표를 제출하여야 한다. 입찰마감시간은 11시20분정도로(통상 입찰시작에서 1시간10분정도 후에 입찰을 마감함) 정해져 있지만 응찰자가 많을 경우에는 12시경까지도 접수를 받는다. 접수를 마감한 후에 입찰봉투를 사건번호별로 정리(약 20분 ~ 30분)하고 완료되면 사건번호순으로 입찰결과를 발표한다.(법원에 따라 응찰자가 많은 사건을 먼저 발표하는 곳도 있음. - 남부지법,중앙지법 등)
경락을 받게되면 그 자리에서 보증금에 대한 영수증을 받고 패찰을 하게 되면 보증금은 즉시 반환을 받게 된다. 이때 경락을 받은 사람을 최고가매수인이라고 한다.
경락이 되면 1주일 뒤로 매각결정기일이 지정되고 매각허가결정이 되면 1주일동안 매각허가결정에 대한 항고 및 이의신청을 받는다. 이 기간동안 이의나 항고가 없으면 매각결정이 되고 몇일후에 대금지급기일이 지정된다.
(매각허가결정과 매각결정은 따로 통지해주는 것이 아니라 인터넷 또는 법원에 알아보면 된다.)
대금지급기한이 지정되면 경락자에게 대금지급기일통지서를 발송해주고 경락자는 이날까지 법원에 잔금을 납부하면 된다. 잔금을 납부하면 약 1달 후에 배당기일이 지정되고 당일에 이해관계인들의 배당이 이루어지고 배당이 종결됨으로서 경매사건은 종결된다.
<권리분석시 주의해야 할 점>
입찰이라는 절차만 보면 정말 간단하다.
그러나 입찰할 물건을 선정하려면 그 부동산에 대한 권리분석이 필요하다.
가장 기본적인 사항이면서 동시에 가장 중요한 사항이기도 하다.
1차적으로 인터넷 자료만으로 판단할 수 있지만 시세동향, 입지요건, 개발동향 등의 부동산가치를 판단하기 위해서는 현장조사가 필수적이다.
주거용 건물(아파트/다세대 등)
등기부등본상의 권리들과 임차인(기타 점유자 포함)들의 전입일자를 비교해서 대항력 유무를 가려내야 합니다. 대항력이 있는 임차인들(선순위 임차인)은 보증금을 인수할 수 있으니 주의해야 하며 대항력이 없는 임차인들(후순위 임차인)은 경락자의 인수부담은 아니므로 문제는 없다. 등록세, 취득세 등의 세금은 경락가액을 기준으로 납부하게 되지만 부대비용을 간과해서는 안 된다. 소유권이전등기 및 근저당설정비용, 명도비용(이사비용 또는 강제집행비용),추후 발생할 수 있는 수리비용 등을 예상하여 응찰가격을 정해야 한다.
특히 아파트의 경우에는 미납된 관리비가 있을 수 있으므로 사전에 관리사무소를 방문하여 알아보는 것이 좋다. 미납액이 적다면 이사비용에 포함시킬 수 있지만 액수가 크다면 이사비용과는 별도의 절차가 필요할 수도 있기 때문이다.
토지(대지/전/답/임야 등)
토지를 매입하기 위해서는 현장조사가 필수적이다. 현장조사를 통해 부동산의 주변여건, 이용 상태 ,개발여부 및 시장동향 등을 파악해봐야 한다. 경락받은 부동산을 어떻게 사용할지에 대한 부분도 충분히 검토해봐야 한다. 경매에서는 토지거래허가구역 내에서도 허가를 받지 않아도 되는 이점이 있지만 주거용 건물과는 달리 권리관계가 복잡할 수 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등이 있을 수 있으므로 공부상(등기부등본)의 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 상황과 달라 이용에 제한을 받을 수 있으므로 법률전문가의 자문을 얻어 만약에 생길 수 있는 법적 대응책을 마련한 후에 응찰해야 할 것이다.
농지입찰의 경우 매각허가결정기일(경락 후 1주일)까지 농지취득자격증명원(이하 농∙취∙증)을 제출해야 하는 경우가 있다. 농∙취∙증은 경락후 관할 집행관사무소에서 최고가매수인자격증명(차순위매수인자격증명)을 발급받아 관할 관공서의 농지관련부서(산업계 등)에 신청서와 농업경영계획서를 제출하여야 한다. 만약 매각허가결정기일까지 제출하지 못한다면 불허가가 되며 입찰보증금을 몰수당할 수도 있다. 농∙취∙증 발급은 약 3 ~ 4일의 시간이 소요되므로 경락받은 당일 신청하여 늦지 않도록 하는 것이 좋다.
상가/점포
상가를 경락 받으려는 투자자라면 해당상가의 임차인이 사업자등록증을 발급 받고 영업을 하는 지 반드시 확인해야 한다. 이는 상가건물임대차보호법이 사업자등록을 한 임차인들은 대항력을 갖출 수 있기 때문이다. 상가 임차인이 사업자등록을 하는 것은 주택세입자가 전입신고를 하는 것과 같은 효력을 갖게 하는 셈이고 이를 거꾸로 생각하면 사업자등록증을 아예 받지 않았거나 선순위권리보다 후에 사업자등록을 한 상가임차인은 여전히 보호를 받지 못하게 됨을 의미한다.
2002년11월1일 상가건물임대차보호법이 시행되었지만 경매진행중인 물건의 대다수가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있다. 그러나 시간이 갈수록 보다 많은 상가건물이 대상이 될 수 있으므로 항상 염두에 두어야 한다. 또 대항력 여부에 따라 임차인을 퇴거시키는 데 드는 비용과 시간은 상당한 차이가 있을 수 있으므로 권리분석 시 주의해야 할 것이다.
이밖에 유치권,선순위임차인,가처분,가등기,예고등기,법정지상권,인도/명도,미납관리비 및 공과금 인수문제 등의 문제가 발생할 수도 있다는 것을 인지해야 하며 만약에 발생할 수 있는 법적분쟁을 대비하여 법률전문가와의 연계가 필요할 것이다.
지금까지 입찰의 절차와 주의할 점 및 권리분석에 대해 알아보았다.
기초적인 부분이 가장 중요한 부분이 될 수 있으므로 하나라도 소홀해서는 안 될 것이며 현황조사를 바탕으로 한 권리분석 및 자금계획, 향후 이용계획 등을 세운 후 응찰하여야 할 것이다.
법률사무소 현 홍성택 팀장