둔촌주공재건축 Fact check [4탄 - 희망 평형(1)]

[경호처장]

구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평   펜트	66평   펜트	총계 (12,032)
분양	58	1,460	916	1,650	4,370	821	1,349	303	16	9	16	9	9	10,986
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

■ 둔촌주공 재건축 컨셉 요약

 1. 길숲 동네 에비뉴포레(Avenue forêt) - 공공보행통로 2개와 생활가로 2개가 격자로 교차, 누구나 가까운 거리에서 누리는 가로공원 아파트.

 2. 내고외저(內高外低)형의 스카이라인 - 길 주변은 낮은 층수, 단지내부는 고층으로 구성하여 주변 경관과 조화.

 3. 가로변 커뮤니티 - 생활가로(2개)를 중심으로 커뮤니티시설 배치하여 접근성 활성화.

 4. 간결한 주동 형태 - 요철을 최소화한 세련된 입면 디자인.

 5. 메타세콰이어 숲 재생 / 주동 터 흔적을 활용한 휴게 쉼터를 마련하여 주민들의 추억을 재생.

 6. 기린놀이터 복원 / 기존 단지의 꽃나무를 재현한 식재 계획.

 7. 기존 단위세대 평면을 재현한 게스트하우스.

 8. 새벽운동을 재현한 조깅코스 / 둔촌전시관.

 9. 둔촌 사계를 담은 입면 색채 계획.

■ 둔촌주공 재건축 차별성

 1. 재건축초과이익환수제 적용 無 → 수익 보장 투자처.

 2. 분양가상한제 적용 無.

 3. 지하철5호선(둔촌역) + 지하철9호선(둔촌오륜역) = 더블역세권.

 4. 초등2개학교 + 남자중고등학교 + 여자중고등학교(유치 협의중) = 단지내 학군 완비.

 5. 올림픽공원 + 일자산자연생태공원 = 고급 숲세권.

■ 누구나 살고 싶은 34평 (A타입 평면도)

분양평형	전용면적	세대수(타입)	특징	예상시세
34평	25.7평	4,370세대 (8개타입)	A타입(1,780세대) 판상형·남향	17~19억
			4bay. 계단식. 판상형. 남향. 드레스룸. 발코니2개. 알파룸

 (추천 매물)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	116,000	25,818	90,182	66,721	73,982	7,2611	123,261
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	133,000	31,584	101,416	82,100	73,982	-        8,147	124,853

■ 100% 판상형·남향으로 희소성이 높은 37평 (평면도)

분양평형	전용면적	세대수(타입)	특징	예상시세
37평	29평	821세대 (단일 타입)	전 세대 판상형·남향 단일 타입	20~21억
			4bay. 계단식. 판상형. 남향. 드레스룸. 발코니2개. 알파룸
			거주와 투자 목적으로 희소성이 높아 인기 있는 평형
			조합원 분양 신청시 높은 경쟁이 예상 됨.

 (추천 매물)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시 예상환급금 (C)	권리 순위	37평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	148,000	35,190	112,810	91,765	83,732	-         8,033	980	139,967

■ 4인 가족 최적의 거주 평형 + 높은 투자성 43평 (A타입 평면도)

분양평형	전용면적	세대수(타입)	특징	예상시세
43평	33.26평	1,349세대 (4개타입)	A타입(905세대) : 판상형·남향 / B(306세대). D(70세대) 타입 : 남향	22~23억
			A타입기준 :  4bay. 계단식. 판상형. 남향. 드레스룸. 발코니2개. 방4
			투자성과 4인 가족 거주성이 가장 뛰어난 평형 중 하나
			높은 분양 신청이 예상 되고 A타입에 대한 선호도 높을 듯

 (추천 매물)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수준비자금 (A-B)	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	권리 순위	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	139,000	-	139,000	89,574	93,708	4,134	2,300	143,134
2	25평 (29.30평)	145,000	34,814	110,186	90,894	93,708	2,814	1,510	147,814
4	34평 (28.66평)	148,000	35,140	112,860	91,765	93,708	1,943	980	149,943

■ 희소성에 따른 높은 투자성 + 부의 상징 50평 (A타입 평면도)

분양평형	전용면적	세대수(타입)	특징	예상시세
50평	40.83평	303세대 (2개타입)	A타입(245세대) / B(58세대) : 판상형 · 남향	25~28억
			A타입기준 :  4bay. 판상형. 남향. 드레스룸. 알파룸. 발코니3개. 방4
			4단지 그린벨트 앞 입지 → 자연 친화적 단지로 조성
			희소성이 높아 단일 평형 중 최고의 투자성이 예상

 (추천 매물)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	권리순위
4	34평 (29.83평)	158,000	35,648	122,352	92,989	113,262	20,273	410등
4	34평 (29.83평)	170,000	35,882	134,118	93,614	113,262	19,648	190등

■ 조합원 차별화 전략 

구    분	조합원 분양	일반 분양
조합원 분양 신청	2019년 3~4월경	-
동·호수 추첨	2019년 7월경	2019년 9~10월경 일반분양
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	34평 이하 가점제 (무주택자 우선)
조합원 특혜	조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	37평과 43평 이상 일반분양분 없을 듯
	조합원 판상형 · 남향 위주 우선 배정	조합원 배정 후 남은 비로얄층 위주 분양
확장비용	발코니 확장 비용 무료	각종 옵션 일반분양자 부담하에 선택
빌트인 가전 무료 설치 (삼성 . LG 동급)	시스템에어컨 3곳 무료
	거실 42인치 TV
	주방 TV
	냉장고
	드럼세탁기
	김치냉장고
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

■ 결론

 1. 누구나 원하지만 누구나 살 수 없는 고품격 거주지 + 투자처.

 2. 노후를 안락하게 보낼 수 있는 친환경 아파트 + 안전하고 고급 학군의 특혜를 누리며 자녀를 키울 수 있는 단지.

 3. 주변 석면 관련 민원 폭탄으로 철거 진행이 다소 느린 상황이나 하반기 철거 완료는 지장 없을 듯.

 4. 3월하순∼4월 조합원 분양신청이 예정 됨에 따라 분양받기 희망하는 평형에 대한 관심 고조.

 5. 거래는 다소 주춤하나 실제 거래 가능한 저가 매물량 증가 없고 호가 변화 없는 횡보세 유지 중.

 6. 3월 하순 조합원분양신청 개시 시점부터 가격 반전이 예상되며 저가 매물 중심으론 현재 매수 적기로 판단 됨.

 7. 현재 무주택자의 경우 1주택 매수는 필수 조건이며 다소 빠른 선택이 장기적으론 주효 할 듯.

 8. 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기의 시작임

둔촌주공재건축 Fact check[4탄-희망평형]을 통해 둔촌주공에서 누구나 배정 받기를 희망하는 인기 있는 평형을 중심으로 생생한 동향을 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[5탄]은 3월 12일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형(특히 조합원 분양 신청 경쟁이 높게 예상되는 37평. 43평. 50평 배정 희망 매수자)에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[둔촌123]

궁금한점 문의드립니다.(조합원임)
1. 여중여고(보성여중고 이전) 협의건은
물건너간거 아닌가요? 조합문의결과 초등 및 남녀공학신설로 가닥잡았다는 설명을 들었는데 아직 협의중인가요?
2. 조합원 로얄층, 판상형 우선 배정인데 37평이상부터는 일반분양이 업을거라고 하시면... 이럴경우 37평이상부터도 판상형 로얄층 우선배정이 가능한건가요? 37평, 50평은 상식적으로 조합원이어도 1층,2층 배정될수밖에 없을거같은데요?

[경호처장]

1. 알아보신것이 맞습니다. 정책적 변수는 약간 있을 수 있지만 초등학교+남여중학교로 가닥이 잡히는 모양입니다.
2. 37평과 50평의 경우 만약 공급세대수보다 조합원 분양신청자수가 많아 경쟁이 높을 경우 불가피하게 비로얄층도 조합원 배정이 가능할 수 있습니다. 다만 1,2층을 처음부터 조합원분양에서 제외 할지는 조합의 결정 사항을 지켜봐야 할 듯 합니다.

[순리대로]

37평, 50평이 판상형으로 구성되어 있어서 인기가 가장 좋을것 같네요...43평은 34평보다 못한 듯 하네요

[경호처장]

43평A타입 905세대는 판상형 남향입니다. 오히려 37평보다 더 인기가 높을수도 있고요...

[순리대로]

조합에서 조합원들의 의견을 반영하여 결정하나요.조합원들에게 가장 중요한 1,2층 조합원분양제외, 43평 타입별 신청 등

[경호처장]

이번 조합원분양신청시 방법에 대해서는 조합의 결정 사항을 지켜봐야 합니다.

[둔촌123]

네. 고맙습니다.^^

[허성민]

팬트 하우스에 관심있는데 펜트도 분양 신청 할수 있나요? 가격은 얼마나 가나요 ?

[경호처장]

가능할 것으로 예상되며 펜트 신청 가능한 권리순위1등 매물은 현재 호가 18억5천선입니다.

[성실시공 정진건설]

둔촌주공 입주시점에서 헬리오시티 가격과 예상 비교(평형별)도 가능합니까?

두 단지 장단점도 비교 부탁드립니다.

[경호처장]

개인적인 판단으론 향후 시세는 거의 비숫하게 형성될 것으로 예상 됩니다.
교통 측면에서 헬리오는 8호선을 접해 있으나 둔촌은 5호선과 9호선 둔촌오륜역이 단지에 접해 있고 9호선 보훈병원역은 도보 이용 가능하여 3면이 지하철역세권의 혜택이 가능하고 올림픽공원과 일산산 자연공원 접근성이 좋고 단지내 초등학교 3개. 여중1개. 남중2개. 남고1개가 위치하여 자녀 교육에도 좋은 장점이 있습니다.
매수 입장에서 헬리오는 당장 입주하여 거주할 목적이라면 나쁘지 않은 상황이나 이미 그 수익은 기존 조합원에게 거의 돌아간 상황으로 4년뒤 입주를 겨냥한 투자성을 감안한다면 둔촌이 우선입니다.

[성실시공 정진건설]

감사합니다

[고슴도치]

항상 좋은정보 감사드립니다..