부동산 사기와 그 예방법

[청풍김해수]

 

부동산 중개사고 발생률 급증 '주의요망'     2002년 6건에서 금년엔 상반기에만 36건 발생 중개시 세세한 사항에도 주의 기울여야 최근 중개사고가 급증하고 있어 거래당사자와 공인중개사 모두에게 심각한 피해를 주고 있다. 대한공인중개사협회는 2002년도에 6건에 불과하던 중개사고가 지난해에는 36건으로 6배나 많이 발생했으며, 올해에는 6월 25일 현재 36건이 접수·처리되고 있어 상반기에만 이미 지난해 수준을 넘기고 있다고 밝혔다. 대공협은 이에 따라 최근 빈발하는 중개사고 유형을 △주민등록증 위조에 의한 사기 △소유자 위임장 미확인 △신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 등 3가지로 압축하고, 계약시 세세한 사항에도 주의를 기울일 것을 공인중개사에게 촉구하는 등 중개사고 예방을 위한 활동에 본격적으로 나섰다. ▲주민등록증 위조에 의한 사기= 월세 세입자가 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결해 전세보증금을 횡령, 잠적하는 유형이며, 아파트 임대차 계약시 자주 발생하는 전형적인 중개사고 가운데 하나로 제시된다. 또, 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사고도 잦다. 이 경우 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하므로 공인중개사도 아무런 의심 없이 계약을 추진하게 된다. 또 매수자도 주변 시세보다 싸게 매수하게 되므로 쉽게 계약을 하게 되는 맹점을 이용하는 것이다. 주민등록증 위조에 의한 사고를 예방하기 위해선 공인중개사의 세심한 주의가 필요하지만 사기범이 중개업계의 관행과 속성을 너무나 잘 알고 있어 많이 속는 게 현실이다. 사고 예방을 위해선 주민등록증과 관련서류를 대조해 가며 세밀히 살피는 것이 최선이다. ▲소유자 위임장 미확인= 소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고도 빈번하다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생한다. 법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효이며, 공인중개사가 이러한 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없다. 따라서 제3자와 계약을 체결하는 경우 공인중개사는 소유자의 계약 위임에 따른 위임장과 인감증명서를 매도인 또는 임대인으로부터 반드시 받아야 하며, 계약 체결시에는 소유자와 전화통화 등으로 대리권 위임여부를 확인해야 중개사고를 예방할 수 있다. ▲신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인= 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다. 부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 따라서 근저당권이 설정된 물건의 매매계약을 중개할때는 반드시 근저당권설정금액의 실제 채무액과 카드대출에 의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다. 이를 위해 매도자, 매수자, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하거나 매도인으로 하여금 채무승계를 위한 채무확인서를 은행에서 받아오게 하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히 설명해야 사고를 막을 수 있다. 대공협 윤병세 공제사업부장은 “공인중개사의 작은 부주의로 중개사고가 날 경우 배상으로 인한 금전적인 피해가 너무나 크다”며 “배상은 일정부분까지 공제로 충당할 수 있겠지만 그동안 쌓아 온 전문자격사의 신뢰가 하루아침에 무너져 결국 폐업이나 이전 등으로 이어지게 된다”며 공인중개사의 세심한 주의를 당부했다.
돌다리도 두들겨 보고 건넙시다

 최근 언론에 보도되고 있는 신종 부동산 사기수법에 관하여 소개  합니다.

사례1)

군부대가 이전되면 땅값이 상승하니 지금이 최적의 토지구입 시점 이라고 토지매수를 꼬득이는 경우

대응법)

사실관계를 국방부나 군부대로 직접 확인하고 각 시군구에서 발급하는 개별지가 확인원을 발급받아 토지가격을 비교 대조하여 확인.

사례2)

계획적인 택지개발지구내도 아니면서 택지개발 사업 예정지구라면서 무작위로 전화하여 토지매수를 종용하는 경우

대응법)

예정지구 기관이나 사업시행자에게 사실여부를 확인.

현재 택지개발예정지구내 사업을 하는 곳은 토지공사, 주택공사, 경기지방공사등 지방자치단체 뿐임.

사례3)

공공기관에서 공급하는 토지를 실제 매수하여 쌍방이 계약한 "분양계약서"를 보여주고 투자하면 많은돈을 벌 수 있다고 사전 분양하고 고의로 부도를 낸후 잠적

대응법)

실제로 공기관을 통하여 분양 받았다 하더라도, 대금이 완납되지 않는한 실질 소유자는 공기관 이고.

토지대금 연체시에는 토지공급기관에서 일방적으로 계약해지가 가능하므로 토지공급기관에 토지대금 연체여부를 필히 확인하고 동 토지에 대하여 제3의 권리침해관계(가압류,소유권이전금지 가처분등)을 확인하여야 하며,

선분양의 취약점이 분양받는자에 대한 채권이 거의 확보될 수 없는 약점을 감안,

가능하면 선분양을 받지 않는 것이 피해를 예방할 수 있는 것임.

실제 선분양은 공기관에서 사업자금을 끌어들일 목적으로 처음 시도되어,

일반 개인들도 흉내내고 선분양을 통한 자금으로 건물을 짓는 경우가 많은데,

이 경우 분양대금이 대부분 토지대금을 초과하는 경우가 많아 고의든 과실이든 부도날 확율이 있는 취약점이 있음

따라서 앞서 설명한 바와 같이 공기관이나 재정이 확실한 대기업이 직접 시공하는 경우가 아니면 함부로 계약하지 않는 것이 좋음

사례4)

공공기관에서 매수한 토지을 제3자에게 전매하고 또다시 다른사람에게도 매각하여 부동산이 이중으로 매각되는 경우

대응법)

공공기관의 명의 변경은 횟수에 제한없이 해주고 있으므로, 반드시 공공기관을 매각자와 함께 방문하여 권리의무 승계계약이라는 계약서를 작성하여 또다시 매각할 수 없도록 법률적으로 권리를 확보하여야함

사례5)

한국토지주식회사, 대한투택주식회사등등 공공기관과 유사한 명칭을 사용하여 토지매수를 부추키는 경우

대응법)

공기관에 직접 확인하여 사실여부 확인

이상 공기관에서 발간된 자료를 중심으로 공기관과 관련된 사기수법을 정리 하였습니다.

[부동산] 부동산 사기 예방 노하우 8가지

글쓴이 : 박상언

등록일 : 2006/07/24

조회수 : 21702

세상이 흉흉하다 보니 별의별 신종사기꾼들이 판을 친다. 집을 매수하려는 계약자를 상대로 사기를 칠 요량으로 사전에 사기꾼들은 집주인과 월세로 계약을 하고 중개업소에 매물을 내놓기 까지 한다.

일반적인 부동산 원론책에는 중개업소 선택시에는 “허가된 중개업소인지,공제조합에 가입되어 있는지 ,그 지역에서 오래 영업했는지 확인하고,계약시에는 매도자의 신분증과 등기부등본을 대조하고,등기권리증까지 철저하게 확인하라”는게 정석이다라고 써 있다.

하지만 일반인들이 이런 점을 인식하고 부동산 거래에 임하더라도 부동산 사기를 치기로 맘을 먹은 사기꾼들에게는 원론적인 이론이 별다른 문제가 안 된다

사기꾼은 마음만 먹으면 등본 위조,신분증 위조,권리증 위조는 누워서 떡먹기다. 그리고 중개업자와 매수자를 안심시키기 위해 집을 보여줄 때 화목한 가족으로까지 위장하고자 가짜 아내와 아들,딸을 내세우기까지 한다

1. 매도자가 이사온 날짜를 확인해라

매수자는 무언가 좀 꺼림직하면 일단 살려는 집 이웃집에 가서 집을 내 놓으려고 하는

분들이 언제 이사왔느냐고 물어본다. 최근에 이사 왔다고 하면 일단 경계한다.

2.재산세 영수증을 확인해라

거래하고자 하는  중개업자에게 시켜 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 전화를 하게  한다, 그래서 이렇게 말하도록 요청한다.“사장님 죄송하지만 최근에 낸 재산세영수증이나 다른 공과금 영수증 좀 있으면 가져와 보시겠습니까”라고... 그래서 공과금영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해 보자

왜 계약 1시간 전을 강조할까? 왜냐면 그들에게 좀 더 시간적 여유를 줬다간 미리 공과금

영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문이다

스캔장치를 이용하여 정교하기로 첫 번째로 꼽히는 지폐조차 위조하는 세상이기 때문이다

3.거래 전 일단 돈 얘기를 하면 경계하라

최근에 많이 일어나는 또 다른 사기유형은 생활정보지를 이용한 입금사기행각이다.

중개수수료라도 아끼기 원하는 서민들은 중개업소에 집이나 소규모상가를 내놓기 보다 생활정보지에 매물을 내놓는 경향이 있다.사기꾼들은 바로 이점을 이렇게 악용한다.

5년간 식당을 운영한 서울 성동구 행당동에 사는 박모(45)씨는 최근 황당한 경험을 당했다

00 컨설팅 김부장 : 사장님,00 컨설팅 김 00인데요 식당 생활정보지에 내놓으셨죠?, 사장님이 내놓은 가격보다 2천만원 더 비싸게 식당 팔아줄 테니까.. 서류발급비용이 우선 필요하거든요

의뢰인 박 사장 : 2천만원 더 받을수 있다고요 그런데 왠 ,서류발급비요?

00 컨설팅 김부장 : 구입 희망자가 외지에 있어 시세를 몰라 ‘시세감정서’를 요구합니다. 서류 발급에 40만 원이 필요합니다.

의뢰인 박사장은 좀 미심쩍었으나 잠시 후 텔레뱅킹으로 서류발급비를 송금했고

그뒤 김부장이라는 사람은 감정서 발급비용,손해공제보험납입비용등을 포함해 500만원을 더 요구했다

컨설팅사 김부장은 요구한 금액을 모두 송금받자마자 연락을 끊어버렸고

장사밖에 몰랐던 박사장은 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다.

조금이라도 더 받을려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산 거래를 가장한 사기가 전국적으로 극성이며 위 사례는 일부분에 불과하다.

특히 초보자들은 수수료와 발품을 아끼려 손쉽게 생활정보지나 인터넷에 소중한 자산을 맡기려 하는 경향이 있다.

가급적 부동산 거래를 할 때는 그 지역에서 가장 오래 영업한 허가된 중개업소를 이용 하는게 상책이다.

당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다. 가끔 벽에 걸려져 있는 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 한번 체크하시기 바란다

부동산을 잘사는 것도 재테크이지만 사기를 당하지 않고 좋은 가격을 받는 것도 재테크다

4.등기부등본을 직접 확인하라

 부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 일이다.

등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명이 있고 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어 있다.

거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래전 띄어 논 것일 수  있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 한다.

대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 등기부등본을 열람하는 누구나 쉽게 열람 할수 있다. 따라서  적어도 계약전과 중도금 지급전, 잔금전에는 반드시 확인하는 것이 좋다.

추가적으로 통상  집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동 내역이 기록돼 있다.

일반적으로 매도자가 잔금을 치를때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 이를 확인해야 한다.

5.매도자의 신분증과 인적사항을 확인하라

 계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 반드시 확인해야 한다.

신분증이 위조가 되지 않았는지, 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 돼 있는지 등을 확인해야 한다. 부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아둬야 추후 문제가  없다.

배우자 역시 부동산 처분에 있어서는 대리권이 인정되지 않으므로 배우자일 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다.이혼을 앞두고 배우자가 몰래 상대방의 재산을 처분하는 경우도 있다는 점을 유의해야 한다.

6.은행이 쉬는 날은  되도록 계약을 삼가라

토요일과 일요일 등 공휴일은 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다.

등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정돼 있는 경우 이를 은행에 직접 문의할 수 없기 때문이다.

예를 들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는 경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기 때문에 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.

7.시세보다 가격이 낮은 급급매는 신중하라

시세에 비해 지나치게 가격이 낮은 물건은 한번쯤 의심해 봐야 한다.

시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는지 확인해 보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 한다.

8.기간을 지나치게 짧게 하지마라

 부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로 1~2달에 걸쳐 지급하게 된다.

간혹 `급한 사정이 있다'는 이유로 계약금과 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있는데 집주인을 가장해 사기를 치는 경우 대부분 기간을 짧게 해 돈을 챙겨 달아나므로 주의해야 한다.

등록일 : 2006/09/23	조회수 : 332	자료원 : 매일경제
기획 부동산에 속지마세요 묻지마 땅 투기를 유발하는 주범으로 꼽히는 '기획부동산'이 또다시 기승을 부리고 있다. 중소 전자업체 M상무는 최근 휴대전화로 시도 때도 없이 걸려오는 텔레마케터의 "투자할 만한 좋은 땅이 있다"는 전화 때문에 노이로제에 걸릴 정도다. 기획부동산 텔레마케터들이 심지어 다른 부동산개발업체 임ㆍ직원들에게 전화를 걸어 투자를 권유하는 해프닝까지 벌어지고 있다. 건설시행업을 하는 브라이트아디티 김윤정 사장은 "요즘 기획부동산업체들의 전화를 심심찮게 받지만 지번을 알려 달라고 하면 한번 사무실로 오라는 얘기만 하고 가르쳐주지 않는다"며 "이런 곳은 사기성이 짙으니 조심할 필요가 있다"고 밝혔다. 관련 업계에 따르면 지난 5월 기획부동산 대부로 꼽혔던 김현재 삼흥그룹 회장이 구속되면서 없어졌던 기획부동산업체들이 정부 단속이 뜸해진 틈을 타 다시 무작위 텔레마케팅에 뛰어들고 있다. 서울 강남권에만 수십 개가 난립한 것으로 알려졌다. 최근에는 충북 충주시 앙성면 조천리 임야를 140여 개 필지로 분할해 수도권 등 전국을 상대로 분양에 나선 업체가 나타나 경계령이 떨어지기도 했다. 기획부동산업체는 토지나 건물 등을 어떻게 개발할지 기획해서 판매하는 회사를 말한다. 하지만 대개 1000~2000평 규모 토지를 사서 100~200평 단위로 분할해 고가로 팔면서 이득을 챙기고 개발은 뒷전인 사례가 많아 인식이 나쁘다. 부동산 투자에는 큰 돈이 들어가기 때문에 텔레마케팅으로 접근하는 기획부동산업체를 믿고 투자하는 사례가 많지 않다. 하지만 아는 사람 등을 통해 연결되면 심심찮게 피해가 발생한다. 한 기획부동산업체에서 일했던 A씨는 "예전에는 무작위로 전화를 거는 이른바 114식 영업을 했지만 요즘에는 혈연ㆍ지연ㆍ학연 등 연고 영업을 많이 한다"며 "설명회 장소 등을 그럴듯하게 꾸몄다고 해서 속아서는 안 된다"고 전했다. 언니에게서 땅을 사라고 소개를 받은 C씨는 "충청도 대산에 항구가 생기면 땅값이 오를 것이라는 기획부동산업체 말을 믿고 현장에 가보지도 않고 주변 땅을 샀다가 모든 재산을 날렸다"며 하소연했다. 땅값도 기획부동산업체의 텔레마케팅 인력관리, 사무실 운영 등 각종 비용이 땅값에 포함되기 때문에 시세에 비해 적게는 두세 배, 많게는 수십 배까지 올라간다. 기획부동산업체 말이 모두 허황된 것은 아닐 수도 있다. 가끔은 소개받은 곳의 땅을 샀다가 뜻밖에 이득을 보는 사례도 있다. 하지만 실제 투자를 하기 전에 주의해야 할 것이 있다. 투자하기 전에 먼저 반드시 현장을 방문해 보라는 것이다. 또 현장 방문 전에는 절대로 가계약금이라도 내면 안 된다. 다시 돌려준다고 각서를 써준다 하더라도 돌려받기가 쉽지 않기 때문이다. 기획부동산업체는 현장 방문 전에 해당 지역의 지번을 말해주지 않는 게 일반적이다. 지번만 안다면 관공서를 통해서 인허가 여부와 개발 가능성을 파악할 수 있는 데다 등기부등본을 떼 문제가 있는지를 확인할 수 있기 때문이다. 기획부동산업체가 직접 나서서 개발한다고 하더라도 쉽게 믿어서는 안 된다. 특히 현지 부동산업체를 방문해 보는 것은 필수다. 물론 미리 매수한 바람잡이 업체도 있는 만큼 무작위로 찍어서 가보는 게 좋다. 현장 방문 후 돌아오는 차 안에서 시간에 쫓겨 계약하는 일도 피해야 한다. 특히 남은 땅이 이것밖에 없다며 지금 계약하지 않으면 기회를 놓친다는 말에 현혹돼서는 안 된다. 개발호재를 들먹이면 정말인지도 꼼꼼하게 뜯어봐야 한다. 수수료를 포함하더라도 땅값이 적정한지 한국감정원이나 다른 감정평가법인에 문의해 보는 것도 방법이다. [장종회 기자] Copyright 매일경제 | 무단전재-재배포금지.

[타이밍]

좋은 자료 감사합니다. ^^*

[눈꽃]

김해수님은 해법을 가지고 계시죠

[타이밍]

^^* 해결사

[스마일]

^^*

[^ε^ 폴]

^^*

[sora]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요

[줌마네]

공부많이하고가여. 좋은자료넘감사합니다. 많은 도움이됐어여......

[강연경(연신내 맛동산)]

감사합니다~~

[김종희 투자생각]

정말 세심한 주위가 필요하겠네요^^ 감사합니다..!!!

[김신구]

좋은글 잘읽었습니다 감사합니다^^