토지 리모델링

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                            토지 리모델링

최근, 부동산 상업용 빌딩이나 아파트 등의 리모델링을 통해 투자수익을 얻기 위한 地테크기법이 인기를 얻고 있으나, 이에 앞서 토지 리모델링을 통해 투자수익을 올렸다는 것은 토지투자 전문가 사이에서는 상식이다.

그렇다면 토지 리모델링은 어떤 방법이 있으며, 어떤 메리트가 있는가?

누구나 부동산의 기초지식과 눈살미만 있으면 이를 추측할 수 있다.
다만, 실행으로 옮겨 수익창출에는 약간의 전문지식이 필요하다.

이러한 전문지식에는 부동산의 기초지식과 세무 관련은 기본이고 도시계획과 지적법, 형질변경, 도로법등의 여러 가지 관련 전문법률을 고루 갖추고 있어야 한다.

부동산 전문가들은 ,토지전용으로 형질변경, 진입도로 개설, 토지분필 과 합필, 등 여러 가지 땅을 리모델링해 투자와 개발에 따른 수익을 창출한다.
그렇다면 실제 전문가들의 투자방법을 알아보면,

● 맹지에 진입도로 만들어 수익

   평소 부동산 투자를 자주해오던 金씨는 면소재지 농로옆 3미터정도 폭의 개천에 연결된 잡목만 있는 임야7,000평(경사 25도정도)을 평당6,000원에 구입하여 수종경신(잡목을 제거하고 과실수 식재)비용1500만원 투입하고, 개천을 건너는 다리(폐차장에서 화물차 적재용 상판을 뜯어 사용)를 200만원에 설치하고, 간이농막은 현장의 벌채 잡목과 폐자재를 사용하고, 등기비용120만원을 합하여 합계7820만원을 투자해 1년2개월이후 1억3000만원에 매도하여 66% 수익을 창출하였다.

● 토지분필 과 합필

    시세 평당500만 원 이상 하는 대로변에서 바로 접한 땅은 甲의 소유로 30평정도 이었으나 도로에 접한 부분은 많으나 폭이 좁아(길다란 삼각형모양)에 15평정도의 조그마한 건물이 있었으나 주위에 비교하여 볼품이 없었고 대로변 입지에 따른 장점이 없어 보였다.

乙의 토지는 창원시 ○동의 대로변에서 두 번째 토지이나 도로가 없어 출입할 수 없어, 편의상 타인의 토지를 사용하여 출입하고 있는 땅을 보유하고 있었으며,

丙은 대로변에서 두 번째 땅이었던 을의 토지 200평이 경매에 나온 것을 보고 회심의 미소를 지으면서 평당 240~280만원의 시세의 땅을 평당 160만원 정도에 응찰하여 경쟁자 없이 손쉽게 낙찰 받았다.

낙찰대금의 납부후 丙은 甲에게 합필후 분필할 것을 제안하여(윈-윈 전략을 제시) 甲, 丙토지의 합한 평수 230평중 150평이 丙의 몫으로 하여 총 투자액3억2000만원을 투자하여 7억(150평곱하기 500만원)이상의 부동산으로 바꾸어 놓았다.

● 낮은 땅 메우고, 형질변경

    姜씨는 식당을 교외로 옮길 생각으로 마산, 창원근교 땅을 보러 다니던 중 국도5호선 확장 공사장 주변 4차선 도로 옆에서 주변보다 싼 땅이 있었다.

도시계획상 자연녹지로 지정된500평 규모 밭으로 주변보다 평당 15만원 정도 싼 75만원이었다.

그러나 도로에서 푹 꺼져 있는 땅이었고 그래서인지 시장에 나온 지 꽤 됐지만 매매되지 않았다.

姜씨는 인근에 도로확장공사가 완료되면 교통여건이 좋아져 유동인구 가 늘어날 것이며 식당용지로 적합하다고 생각했다.

토목설계와 비용을 알아보니 흙을 메울 비용으로 1500만원(500*평당3만원)과 인허가 비용이 1000만원 정도 들었다.

리모델링 비용과 시세전망 등을 고려해 충분히 승산이 있다고 생각하고 매입하여 식당허가가 가능한 2종 근린생활의 형질변경 허가를 받았다.

형질변경 허가를 받으면 매매가 훨씬 수월해지기 때문이다.

형질변경 후 땅을 메웠다.

리모델링 작업이 끝난 후 상품가치가 높아진 데다 지난해 말 주변 지역 개발이 활발해지면서 姜씨 땅은 평당 250만원까지 올랐다.

흙을 메우고 인 허가에 들어간 돈 2500만원을 감해도 시세차익 8억5000만원이 가능한 셈이다.

◆ 사례분석 ◆

   토지 리모델링은 투자가치를 높이는 일이다.

앞에서의 사례를 보면 金씨와 丙씨와 姜씨 모두 주변 상황을 읽어 수요에 맞게   바로 팔릴 수 있는 상품을 만들었다는 점에서 일치했으나, 金씨는 수익성 창출을 위한 농원과 폐차된 화물 상판을 이용하는 깜짝 아이디어로 도로를 만들어 성공했고, 丙씨는 주위 여건의 철저한 분석과 윈-윈전략을 적절히 구사한 점에서 성공했고,姜씨의 성공요인은 리모델링 비용을 꼼꼼히 산정한 뒤 현재의 시세 등과 비교해 투자 가능성이 있는지 판단했다. 는 점이다.

또한 이러한 요인을 합친 복합적인 전략을 구사해야 할 때가 더 많다.

자료 : 경남부동산정보망