경.공매 경매시 소유권이전청구권가등기(매매가등기)

[한라산]

부동산 경매 시 소유권이전청구권가등기 에 대해 dokannom 2007.07.03 11:33	답변 3| 조회 4,399

부동산 경매 관련해서 문의드립니다.
현재 보증금 5,500만원 전세로 살고 있는 세입자입니다.
계약기간 지났고 집주인이 전세금을 줄 수 없어 차라리 경매를 하라 해서
경매절차까지 마친 상태고 며칠 뒤면 1차 경매가 시작됩니다.

(경매가 7,000 만원 나왔습니다.)

등기부 등본상 [갑구] (소유권에 대한 사항) 내역에
1순위 소유권보존   04년 2월 16일 집주인
2순위 소유권이전청구권가등기  04년 10월 1일  가등기권자
3순위 압류   05년 5월 27일 타시의 구청
4순위 강제경매개시결정  07년 2월 28일 본인

5순위 xxxx (기억이 잘 안납니다만.. 해당구청에 당해세가 일부 있습니다.)

이 중 저는 전입일 및 확정일이 2순위 가등기권자보다 빠릅니다.

아무래도 보증금을 온전히 받을 수 없어, 제가 경매에서 낙찰받으려고 하고 있습니다.
1차 경매는 경매가 7,000만원에 나와 참석할 필요가 없고 2차 부터 돈계산하고 봐야지.. 생각하고
그냥 찬찬히 법원 경매 사이트를 보는데..

'매각물건명세서'를 보다가 밑에 이런 부분이 있습니다.

<비고> 란에
▒ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
   소유권이전청구권 가등기(2004.10.01. 접수 제 xxxxx호)

라고 되어 있습니다. 이것이 의미하는 것이 무엇인지요?

혹시 제가 경매에서 낙찰받아도 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않는다는 것인지요?
만약에 그렇다면 이 부분을 풀려면 어떻게 해야할까요?

아니면 제가 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 또 다른 방법이 없을까요?

경매까지 왔는대도 상당히 찝찝한 부분입니다.

고수님들의 도움이 절실합니다. 답변 및 고견 부탁드립니다.

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의견 1

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re: 부동산 경매 시 소유권이전청구권가등기 에 대해 edit64 답변채택률 92.5% 2007.07.03 13:28

질문자인사 감사합니다.. 덕분에 이제야 제 주위의 정황파악을 하게 되었습니다. 하지만.. 이제부터 다시 암울해 지는군요.. 이제부터 어떻게 해야할지 모르겠네요. 암튼 감사합니다.

등기부 상의 내용 만으로 보자면 최악의 물건입니다.

선순위 임차인과 선순위 가등기가 있는 경우인데, 이런 경우는 경매 붙여봐야 입찰자가 나오지 않습니다.

법원 경매에서는 말소기준권리 라는 것을 따집니다.

경매를 통해 말소되는 권리를 말소기준권리라고 하는데, 이중 언제나 말소되는 권리들을 특히 한정지어서 말소기준권리라고 합니다.

이러한 말소기준권리에는 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매개시결정 기입등기가 있습니다.

이 권리들은 항상 경매를 통해 말소되므로, 해당 물건의 등기부에서 이러한 권리들 중 제일 먼저 설정된 것을 해당 경매의 말소기준권리로 삼습니다.

이 보다 앞서서 설정된 권리는 경매를 통해 말소되지 않고 경락자가 인수합니다.

이 보다 나중에 설정된 권리는 소유권 분쟁 등에 관한 소송의 예고등기가 아닌한 모두 말소됩니다.

님의 경우, 말소기준권리는 05년 5월의 압류입니다.

따라서 그 이전에 설정된 가등기와, 님의 임차권은 경매로 말소되지 않고 경락자가 인수해야 하는 권리인 것입니다.

님이 경락을 받는다 할지라도 가등기는 인수대상입니다.

따라서 가등기가 정말로 매매가등기이고, 그 가등기권자가 가등기를 본등기로 경료시키면 님은 그냥 집을 빼앗기는 것입니다.

아마도 집주인은 이러한 사정 때문에 경매 넘길테면 넘겨라 하고 배짱을 튕긴 것으로 보입니다.

이런 경우는 님도 낙찰을 받아서는 안되고, 다른 입찰자는 더더욱 낙찰을 받을 수가 없습니다.

소유권이전청구권 가등기, 즉 매매가등기가 어떤 내용인가 쉽게 설명하자면,

집을 매매하기로 계약을 하고 계약금도 걸었는데,

당장 다른 문제가 있어 바로 집을 인수할 수는 없고, 그렇다고 계약금까지 걸었는데 마냥 상대편만 믿고 계약서만 가지고 있을 수도 없고,

이런 경우 매매하기로 계약을 했다는 표시를 등기부에 남기는 것입니다.

나중에 계약서 내용대로 잔금치르고 계약을 이행할 때, 등기부에 남긴 표시의 순위대로 소유권이 이전된다는 것이죠.

즉, 가등기 이후에 성립된 모든 권리는 모조리 무효가 되어버리게 됩니다.

이런 이유로 님이 낙찰을 받아서도 안된다는 것이죠.

님이 낙찰을 받아서 소유권이전을 해봐야 가등기 이후이기 때문에 가등기를 본등기로 올리면 님도 무효가 됩니다.

님이 선순위 임차인이라고 해봐야 강제경매 들어가면서 배당요청을 한 것이기 때문에,

님의 임차권은 배당과 더불어 말소되어 버립니다.

이런 사정이니 소유주가 차라리 경매 넘기라고 배짱 튕기는 것이죠.

물론 표시만 소유권이전청구권 가등기이고, 실제 그 내용이 담보가등기일 수도 있습니다.

이러한 경우라면 담보가등기는 해당 경매계에 채권계산서를 제출했을 것이기 때문에,

경매계에 연락을 취하여 그러한 내용이 있는지 확인해 보아야 합니다.

하지만 매각명세서 비고에 소멸되지 않는다고 공시까지 한 것을 보면 진정으로 매매예약인 소유권이전청구권 가등기인 것으로 보입니다.

앞서 설명한 대로 매매예약인 소유권이전청구권 가등기라면 절대 낙찰받아서는 안됩니다.

해결 가능성을 따지자면, 사실상 해결방법이 난망한 경우입니다.

담보가등기라면 담보가등기는 말소기준권리이기 때문에 해결이 간단한데,

매매가등기라면 낙찰을 받아서는 안됩니다.

낙찰을 받아서는 안되니 경매로 넘겨봐야 답은 안나옵니다.

혹시나 실수로 낙찰받아주는 사람이 나온다면 정말 천만다행인데,

아마도 그런 경우는 없을 것입니다.

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re: 부동산 경매 시 소유권이전청구권가등기 에 대해 yesforme 답변채택률 60.9% 2007.07.04 04:40

질문자인사 감사합니다.

저도 님 같이 소유권이전청구 가등기가 있는 물건을 경매에 넘긴 경험이 있는 사람입니다.저는 중간에 원만하게 합의가 되어서 낙찰가지 안가고 해결을 봣습니다만,,

핵심은 이것인거 같군요.

가등기가 보전가등기인가? 아니면 담보가등기인가???

굳이 법원에 안가도 클릭하나로 간단하게 알아볼수 있습니다.

인터넷대법원경매 사이트에 접속해서 사건번호를 입력후 문건접수 내역을 죽 보십시요.

그러면 가등기권자가 채권계산서를 체출햇는지 안했는지 알수 있습니다.

문건 접수란에 이렇게 나옵니다.

가등기권자 누구누구 채권계산서 몇월몇일 접수 라고요.

만약 채권게산서를 제출했다면 이건 담보가등기로써 소멸하는 가등기입니다.

따라서 님이 낙찰받아도 아무 지장이 없는겁니다.

간단히 해결되시죠???

마지막으로 여기서 조언하시는분들중엔 전문 법조인도 있지만 일반인도 있습니다.

따라서 맹신을 해서는 안되면 참고로 하시고 최종 판단은 본인이 하시는겁니다.

여기 답변만 믿고 행동하신다면 추후 피해는 본인에게 있는겁니다.

참고로 하시어 판단의 기준으로 삼으시되 최종 결정은 전문가와 상의후에 하십시요.

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re: 부동산 경매 시 소유권이전청구권가등기 에 대해 chungok1 답변채택률 53.8% 2007.07.03 12:50

제가 볼때는 후순위 가등기는 소멸인데 

가등기는 선순위일때만 그 권리를 인정받는데 뭔가 착오가 있는듯 하네요.     

가등기 권자가 배당을 신청했으면  담보가등기이므로  안심하셔도 됩니다.    

가등기권자가 경매를 취소시키고 선순위로  인정담으려면 님의 전세금을 갚아야

하는데 그럴 가능성은  없어 보입니다.

당담계에 가서 이런 내용을 직접 문의하시고  다음에 문의하실때는 경매번호를

적어 놓으시면 여러분들이 보다 정확하게 진단이 가능하지 않을까합니다.     

[관악산]

언니야 하루에 하나씩만 올려주라 새롭게 기억좀 되살리게...ㅎㅎ