한번 오른 땅값은 쉽게 내려가지 않는 특성이 있다. 땅값 상승의 가장 큰 요인은 ‘공급 부족’이다. 우리나라 지형은 임야가 많아 개발이 어려운 데다, 여러 가지 규제로 인해 가용할 수 있는 땅이 부족하다. 특히 수도권은 과밀화되어 있는 데다 가용토지가 절대적으로 부족해 땅값은 지속적으로 상승할 수밖에 없다. 한편 지방은 수도권에 비해 개발이 상대적으로 더디었지만, 2002년 이후 국가균형발전 정책으로 인해 충청권을 비롯한 일부 지역의 경우 수도권보다 높은 땅값상승률을 보이기도 했다. 우리나라는 아직까지 선진국과 개발도상국 사이의 단계에 있어 개발 압력이 여전하다. 따라서 땅값 상승 가능성이 여전히 높다고 할 수 있다. 자산가치 상승 및 이자소득의 발생, 그리고 불로소득의 발생은 땅투자가 가진 투자 메리트이다. -p.20
용도지역의 지정과 변경은 그 자체가 매우 유용한 재테크 수단이다. 규제가 완화되면 땅값이 바로 상승하기 때문이다. 일례로 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도가 변경되면 땅값은 2배 이상 상승한다. 따라서 각 시?군에서 수립하는 도시기본계획에 항상 관심을 가져야 한다. 혹자는 용도지역 변경을 매우 쉽게 생각하기도 하고, 임장활동을 하다 보면 일부 중개인들이 쉽게 용도지역을 변경할 수 있다며 투자를 권유하기도 한다. 하지만 도시기본계획은 20년마다 수립되고 5년마다 변경되며, 도시 발전 속도나 인구 증가 등 사회적 제반 여건의 변화를 반영해 결정되기 때문에 도시관리계획 변경에 따른 용도지역 변경이 쉽지 않다. -p.77
농업보호구역은 농업진흥구역에 비해 상대적으로 규제가 덜하기 때문에 틈새투자처의 역할을 할 수 있다. 농업보호구역은 2000년 4월 1일 이전에는 일반음식점도 설치가 가능했을 만큼 행위 제약이 크지 않았다. 이전에는 대기 및 수질오염물질의 설치만 제한되었으나, 2006년 1월 22일부터 개정?시행된 규정에서는 할 수 있는 행위 제한이 모두 나열되어 토지이용행위 제한이 대폭 강화되었다. 농업보호구역이 농업 수질 보전 등을 위해 지정되다 보니 저수지 주변 지역 등에 지정된 경우가 많아 자연경관이나 조망권이 수려한 지역이 많다. 따라서 전원주택지 등으로 개발되기도 하며, 일부의 근린생활시설 설치도 가능하기 때문에 농업보호구역이라고 해서 무조건 투자대상에서 제외할 것은 아니다. 지역과 용도에 따라 잘만 선택하면 투자가치를 높일 수 있다. -p.128
대체적으로 임야는 땅값이 싸다. 단가가 싸도 면적이 넓어 매입금액이 크므로 수요자가 적기 때문이다. 또한 개발이 수월하지 않고, 농지와 달리 매입면적에서 사용할 수 있는 땅이 적고, 지형 확인이 어려우며, 토지이용규제가 많아 개발이 어렵다는 점도 일반인들이 임야에 대한 접근을 어렵게 만드는 요소가 된다. 여러 가지 제약 사항이 많기는 하지만 임야를 잘 고르면 농지보다 더 높은 부가가치를 창출할 수도 있다. 주변의 토지에 비해 땅값이 싸기 때문에 전체를 매입해 분할해서 매각하면 주변 재료에 의한 가격 변동이 아니라 자체적으로도 수익 실현이 가능하다. 기획부동산 등이 매각하는 상품이 주로 임야인 것은 바로 이런 이유 때문이다. 한편 조망권이 확보되는 대규모 전원주택단지를 조성하고자 할 경우에는 농지보다 임야가 적격이다. -p.176
농지의 경우 농지전용허가를 얻어야만 형질 변경을 할 수 있는 것은 아니다. 농지의 효율적인 이용을 위해 농지개량신고를 하고 절토나 성토를 할 수 있다. 이 경우 농지전용허가에 들어가는 비용을 들이지 않고도 땅을 좋게 만들 수 있다는 장점이 있다. 다만 토사 유출 방지를 위해 비탈면에 풀씨나 잔디 등을 심는 것은 허용되지만, 석축을 쌓아 단을 조성하면 개량행위가 아니고 불법 전용에 해당되어 원상 복구를 해야 한다. 농지개량신고는 해당 읍면에서 신고를 하면 되고, 해당 토지가 위치한 마을이장과 사전에 개량에 대한 협의를 하면 조금 더 쉽게 일을 처리할 수 있다. 지목은 대지인데 건축물이 없어 농지나 임야로 사용되고 있는 토지를 찾는 것도 좋은 방법이다. 이런 경우에는 용역비와 부담금 등이 들어가지 않는 상황에서 바로 건축이 가능하기 때문이다. -p.219 |