개요
주택임대차보호법은 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 무주택 서민들의 주택 이용방법에 있어서 전세 및 월세 계약시의 위법, 부당 계약을 방지하여 무주택 전(월)세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되었다.
적용 대상
등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물이 이 법의 적용대상이 되며 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다. 이 때 임대차라 함은 등기하지 않은 전세 및 월세 계약을 포함하는 것이며, 건물의 일부(50% 미만)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용된다. 반면 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외된다.
대항 요건
임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주, 주민등록을 이전하게 되면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있으며, 이 때 제3자에 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 소유권이 다른 사람에게 넘어가더라도 새로운 소유주에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.
임대차 계약의 승계
일정한 요건을 갖추게 되어 대항력을 갖게 되면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 자동승계되어 원래의 임대차기간 동안은 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다.
임대차 계약기간
현행 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 위해 2년 간의 임대차 계약기간을 보장해주고 있으며 만약 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우에도 그 기간을 2년으로 보고 있다.
그리고 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있으며 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
임대료 인상 한도
임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과할 수 없으며, 약정 보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년 이내는 이를 다시 인상할 수 없다.
우선변제권
우선변제권이란 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 제도를 말한다. 이러한 우선변제권 효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 하는데, 대항요건은 임대차 계약 후 실제로 입주하고 주민등록 전입신고와 계약서상 확정일자인 날인 등의 모두 갖추어야 발생하게 된다.
소액임차인 최우선변제
임대보증금이 법이 정한 소액임차인 요건에 해당되는 경우 다른 담보권자보다 최우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고 적어도 경매신청 등기이전에 주민등록 전입 신고를 마쳐야 한다.