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부동산 매매시 주의사항 1. 매매 전 유의 사항(사전 점검 사항)
*현황확인 -부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인해야 한다. -상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술의 발달로 정당하게 발급된 등본이라 하더라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 경우도 있으므로 반드시 등본에 관계공무원의 "인증"(원본과 같다는 확인)이 있는지를 확인하고, 본인이 "직접"등기부를 떼어 확인하거나 열람하는 것이 좋다.
*소유관계확인 -매매하려는 자가 실제 소유자인지 여부도 신중히 알아보아야 한다 (*우리 민법상 "등기의 공신력"이 부정됨 -- 위조서류에 의해 속아서 매수한 경우에 부동산의 소유권취득 불가!).
등기권리증 확인: 前등기 접수번호(매도인이 소유권이전등기시 접수번호)와 등기부등본 접수번호 꼭확인 위조등 각하사유 사고중 제일 빈번함 ) --->접수번호가 동일해야한다
-"소송으로 확정판결을 받은" 부동산을 매수하는 경우에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실유무를 확인하는 것이 좋다( 여전히 등기의 공신력은 부정되므로!). -"재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는" 그 이유를 알아보아야 한다. -단시일내에 권리자가 여러번 바뀌는 등 "권리관계변동이 심하고 복잡한"경우는 일단 의심하라. -상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 "원본"여부를 확인하라. --->등기부상의 접수번호 와 등기권리증상의 접수번호 동일여부확인. *행정규제확인 -행정규제와 관련하여 "도시계획"여부, "개발제한구역"여부등도 반드시 확인하라. -해당지역이 "토지거래 허가구역"으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요도 있다(*토지거래허가없는 매매계약은 "유동적 무효"). *등기부확인 - 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 매수하지 않는 것이 현명하다. -매수직전에 비로소 소유권보존등기가 되거나 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심하라. 2. 매매계약 체결시 유의사항
*계약당사자 -계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 바람직하다(*무권대리와 계약체결한 경우 "무효"임). -계약과정에는 입회인을 두는 것이 바람직하다. *계약서작성 -계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토해야 하며, 별도의 약정이 있다면 그 약정도 명백히 기재하라. -신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다.광고는 좋고 유리한 것만을 나열하지 부동산의 결함은 표시하지 않는다.부동산을 결함을 알아보기 위해서는 토지대장,가옥대장,건출물관리대장등도 확인하여 등기부와 일치 여부를 알아 볼 필요가 있다. -시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 매수하라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다.경제적 가치가 있는 매물이다면 왜 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 하겠는가? *토지거래허가/신고 구역인 경우 -토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약 신고/허가 등 절차를 밟아야 한다. 3.매매대금 지급 및 이전등기 시 유의사항
*등기부확인 -등기부는 중도금 지급,잔금 지급시마다 "그 직전에" 확인해야 한다 (* 임대차의 경우에는 대항력 발생시점이 "전입+주민등록(전입신고)을 갖춘 그날"이 아니라 "그 익일"이므로, 임대주택에 근저당권이 설정된 날과 임차인이 전입신고를 한 날이 같은 날인 경우에는.. 근저당권이 임차권에 우선한다!). 매도인은 중도금을 받고 이중으로 양도 할수도 있다. 한편 부동산을 매수한 후 매도인이 이를 임의적으로 처분하는 것을 막기위해서는 "가등기"를 해 두면 된다. *중도금이나 잔금을 지급할때 -중도금이나 잔금을 지급할 때에는 반드시 "영수증"을 받는 등 대금지급 내용을 명확히 하라(*민법 제474조). -잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증,인감증명서 등 권리이전서류를 받아 "60일 내에" 관할 등기소에 소유권 이전등기절차를 마치도록 하라.이 기간내에 등기신청을 않는 경우에는 최고 등록세액의 500%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과된다(*부동산등기특별조치법 제2조 1항.제11조). -이전등기 절차를 마친 후에는 등기부등본을 떼어서 "이전등기가 된 것을 확인"하라
출처:변호사님글
------------------------------------------- 집 사고팔 때 이것만은 꼭 확인하자!!! |
① 집 살 때는 소유자가 본인인지 확인! 이 대신 매매 계약을 하는 경우가 왕왕있다. 이럴 땐 소유 자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감이 있어야 한다. 계약에 앞서 집주인에게 연락해 계약 위임 여부를 확인해 야 뒤탈이 없다. 자녀나 배우자가 소유자의 인감을 훔치거 나 위임장을 위조해 부동산을 처분하는 등의 거래사고가 일어나는 경우가 많아서다. 금지 가처분이나 가압류, 근저당 등이 있는지 확인해야 한 다. 채권자와의 재판에서 매도인이 패소할 경우 집을 산 사람이 피해를 볼 수 있다. 따라서 중도금이나 잔금 지급 전(특히 당일 날 조심) 등기부등본을 확인한 뒤 돈을 줘야 한다. 가압류 등이 있으면 말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절할 수 있다. 가 모두 승계하지 못하는 경우가 일어날 수 있다. 이런 경 우에 대비해 매도자가 계약을 마음대로 깨지 못하도록 하 는 조항을 넣는 것이 좋다. 특별한 약정이 없다면 매수인 은 매도인의 융자를 대신 갚고 매도인에게 잔금을 줘도 된 다. 지 못해 가계약을 하거나 계약금만큼 현금보관증을 써주 는 경우가 있다. 이때도 법률적으로 정식 계약의 효력을 갖는다. 이기형 변호사는 "24시간 이내에 계약 취소를 요 구하면 가계약금 등을 돌려받을 수 있는 것으로 일부 알려 져 있으나 잘못된 사실"이라고 말했다.
다만 당사자 간 '본계약이 성립되지 않을 경우 가계약은 취소한다'는 특약 조항을 계약서에 넣은 경우 돌려받을 수 있다. --->하기 특약도 가계약금을 반환받을수 있다
1. 본 계약은 xx시 XX구 XX동 ㅇㅇ번지 ㅇ층 ㅇ호에 대한 가계약 이다. 2. 본 계약을 파기할 경우 임대인은 조건없이 가계약금을 (전액) 반환 하며, 일체의 비용은 없는것으로 한다. 3. 가계약 기간은 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일 ㅇㅇ시 까지로 하며 시간 경과시 가계약은 자동 해제된다
다. 그런데 중도금 지급 전 값이 계약금보다 더 올라 매도 자가 해약할 것으로 예상된다면 미리 움직여야 한다. 이 변호사는
"매도자가 계약 해지를 통보하기 전에 중도금을 법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하라"며 "법원은 이런 조치도 계약 이행의 착수로 봐 매도자가 계 약을 해지할 수 없다"고 말했다. 해 등을 내세우며 집 내부를 보여 주길 꺼린다. 이럴 때 중 개업자들은 "아파트는 구조가 같으니 옆집을 보면 된 다"며 계약을 종용하는 경우가 있으나 받아들여선 안된 다. 나중에 하자 등으로 분쟁이 생길 수 있기 때문이다. 한 뒤 집을 사야 한다. 상승기 때는 집을 산 뒤 매도하면 차익을 더 챙길 수 있지만 위험하다. 급한 마음에 집을 덜 컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 골치를 앓는 사람이 많 다. 강철수 부동산 컨설팅 대표는 "특히 집이 잘 팔리지 않는 비인기지역에서 인기지역으로 옮겨타기를 할 때는 반드시 '선매도 후매수' 원칙을 지켜야 한다"고 말했다. 법률자문:최진영 변호사.이기형 변호사 |