분양가상한제(分讓價上限制)
공동주택의 분양가를 산정할 때
일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에
가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도를 말한다.
분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로
규제하는 것으로, 미리 정한
기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를
분양하는 제도다.
감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라
추가된 비용인 가산비용을 더해
분양가의 상한선을 결정한다. 기본형 건축비는
6개월마다 조정된다.
분양가상한제의 변천 과정
국내에서는 1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작됐다.
그러나 이는 획일적으로 정한 상한가로
규제하는 방식이어서 주택공급 위축이
발생했고, 이 때문에 부동산 대란이 발생했다. 이에 1989년부터는 분양가를
택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행됐다. 그러나 외환위기의 도래로
주택시장이 침체되자 규제가 완화되면서 1999년 국민주택기금 지원 아파트를
제외하고 전면자율화가 되면서 분양가상한제가
사실상 사라졌다.
분양가상한제 폐지로 신규 분양주택의 분양가격이 점점 높아지면서 주변
아파트 가격까지 상승시키는 부작용이
발생하자 2005년 분양가상한제가
부활했다. 이후 대한주택공사(현 한국토지주택공사) 등 공공이 개발하는
토지인 공공택지에 지어지는 주택에
대해서만 적용됐다가, 2007년 9월부터
민간택지에 지어지는 주택에 대해서도
이 제도가 도입돼 전면시행됐다.
그러나 다시 주택공급 위축, 아파트의 품질 저하 등의 부작용이 나타나면서 2014년
분양가상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 강화된 요건으로
2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례가 없어 이
제도가 유명무실해졌다.
민간택지 아파트에도 분양가상한제
적용,
주택법 시행령 개정안
정부는 2019년 8월 12일
정부는 '주택법 시행령 개정안'을 발표, 민간택지
아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할
수 있도록 요건을 완화했다. 기존에는
필수 요건을 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인
지역이었는데, 이를 투기과열지구 지정 지역으로 바꿨다. 또 재개발·재건축 등
정비사업 아파트의 경우 입주자 모집
공고 시점부터 분양가상한제를
적용하기로 했다. 전매제한 기간은 인근 시세 이상은 5년, 80~100%는 8년,
80% 미만이면 10년으로 전매를 제한해 단기 시세차익을 취하는 것을
막기로
했다. 이 개정안은 입법예고, 국무회의를 거쳐 2019년 10월 29일부터
시행됐다.
(출처: 국토교통부)
민간택지 분양가 상한제, 4년 만에 부활(2019. 11~12.)
국토교통부가 2019년 11월 6일
서울지역 27개 동의 민간택지에
분양가상한제를 적용하는 방안과
조정대상지역을 일부 해제하는 방안을
결정했다고 밝혔다. 이로써 민간택지 분양가상한제는 2015년 폐지된
이후 4년 만에 부활하게 됐다. 서울지역의 분양가상한제 적용지역으로는
▷강남구는 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동 등 8개동
▷서초구는 잠원·반포·방배·서초 등 4개동 ▷송파구는
잠실·가락·마천·송파·
신천·문정·방이·오금동 등 8개동 ▷강동구는 길·둔촌동 등 2개동
▷용산구는 한남·보광동 등 2개동이다. 이외 영동포구는 여의도동, 마포구는
아현동, 성동구는 성수동1가 등 각 1개동이
선정됐다.
그러나 민간택지 분양가상한제 지정 후 제외된 지역을 중심으로 매매 가격이
지속적으로 상승하는 풍선효과가
발생하자 정부는 40일 만인 2019년
12월 16일 <주택
시장 안정화 방안>을 발표, 분양가상한제 대상 지역을
대폭 확대했다. 정부가 이 대책에서 지정한 분양가상한제 대상 지역은
▷서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포·동작·양천·서대문·중·광진 등
13개 구 ▷강서·노원·동대문·성북·은평구 등
서울 5개 구 37개 동
▷과천·광명·하남시의 총 13개 동이다. 이 민간택지 분양가상한제 적용 지역
지정 공고가 나면 이후 입주자모집승인을
신청하는 분양 단지부터 상한제가
적용된다. 상한제가 적용되면 주변 아파트 시세와 비교해 분양가를 정하는
현재 방식과는 달리 땅값과 건축비
등 원가에 일정 정도 이윤을 얹어
분양가를 정하게 된다.
● 민간택지 분양가상한제 적용 지역